Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; behebbare Mängel; Mietspiegel 2009; Orientierungshilfe; Darlegungslast für wohnwerterhöhende Merkmale; Citylage

1. Wohnwerterhöhende Merkmale des Mietspiegels muss der Vermieter darlegen und ggf. beweisen.

2. Behebbare Mängel bleiben bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt.

3. Eine Wohnung in der Leipziger Straße weist keine „bevorzugte Citylage" i.S.d. Berliner Mietspiegels 2009 auf.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Berufung ist zulässig und teilweise begründet.

Die Berufung ist zulässig, da die Beschwer der Kl. auch angesichts der lediglich beschränkten Berufung die Mindestbeschwer von 600 € übersteigt (42 x 16,16 €) (BGH, Beschl. v. 28. November 2006 - VIII ZB 9/06, GE 2007, 147 = ZMR 2007, 107). Die von den Bekl. herangezogene Rechtsprechung des BGH (Urt. v. 28. Juni 2006 - VIII ZR 124/05, GE 2006, 1158 = NJW 2006, 2915) ist nicht einschlägig, da sie die hier nicht maßgebliche Frage der beschränkten Revisionszulassung betrifft.

Die Berufung ist teilweise begründet. Die Kl. kann gemäß § 558 Abs. 1, 2 BGB eine Erhöhung des Mietzinses auf 362,17 € verlangen.

Soweit das angefochtene Urteil davon ausgeht, die streitgegenständliche Wohnung werde vom Mietspiegel 2009 aufgrund der in der Umgebung befindlichen - anders gestalteten - Wohnbebauung (Plattenbauten, Bundesministerium für Wirtschaft, gewerblich genutzte Häuser) nicht erfasst, ist das zum einen unzutreffend, weil nicht die Umgebung einer Wohnung, sondern die Wohnung selbst mit ihren typischen Eigenschaften in der Weise maßgeblich ist, dass ähnliche Wohnungen im Rahmen der Grundlagendaten Gegenstand der statistischen Erfassung waren; zum anderen bindet es auch die Kammer nicht, ihrerseits den Mietspiegel als Beweismittel anzuwenden, wenn er - wie hier - zur Ermittlung der ortsüblichen Miete geeignet ist (BGH, Urt. v. 4. Mai 2011 - VIII ZR 227/10, GE 2011, 883 = NJW 2011, 2284 Tz. 20).

Die streitgegenständliche Wohnung ist in das Mietspiegelfeld H 10 mit einem Mittelwert von 4,51 € und einem Unterwert von 3,94 € einzuordnen. Die Merkmalgruppen 1 und 2 sind unstreitig negativ zu bewerten, die Merkmalgruppe 3 hingegen positiv. Den wohnwerterhöhenden Merkmalen „rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss", „wohnungsbezogener Kaltwasserzähler" und „großer, geräumiger Balkon, (Dach-) Terrasse, Loggia oder Wintergarten" steht lediglich das wohnwertmindernde Merkmal „Elektroinstallation überwiegend über Putz" gegenüber. Es kann dahinstehen, ob es sich bei der von der Kl. zunächst als „Balkon" bezeichneten Fläche um einen Balkon, eine Loggia oder einen Wintergarten handelt, und ob diese Fläche aus den Erwägungen des Landgerichts vom 9. September 2003 - 67 T 83/04 - auch noch derzeit - mangelbehaftet ist oder nicht. Denn es ist weder vorgetragen noch sonst wie ersichtlich, dass die vorgenannte Fläche auch im Falle der Mängelbeseitigung nicht wieder nutzbar ist. Behebbare Mängel indes können allein Gewährleistungsrechte der Bekl. begründen; für die Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel und die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete hingegen sind sie unerheblich.

Die Merkmalgruppe 4 ist neutral zu bewerten: Dem wohnwerterhöhenden Merkmal „abschließbarer Fahrradabstellraum" steht das unstreitige Merkmal „Treppenhaus/Eingangsbereich überwiegend in schlechtem Zustand" entgegen. Der Bekl.-Vortrag zu den sonstigen wohnwertmindernden Merkmalen „Kein nur dem Mieter zugänglicher Abstellraum im Gebäude außerhalb der Wohnung vorhanden", „Schlechter Instandhaltungszustand", „Keine moderne Gegensprechanlage mit elektrischem Türöffner" sowie „Unzureichende Wärmedämmung oder Heizanlage" ist angesichts des erheblichen Bestreitens der Kl. zu unsubstantiiert. Das wohnwerterhöhende Merkmal „Energieverbrauchskennwert kleiner als 80 kWh/(m2·a)" ist nicht zugunsten der Kl. zu berücksichtigen, nachdem die Kl. ihren diesbezüglichen Vortrag nicht weiter aufrechterhalten hat.

Die Merkmalgruppe 5 wiederum ist negativ zu bewerten. Dem wohnwertmindernden Merkmal „Lage der Wohnung an einer Straße oder Schienenstrecke mit hoher Verkehrslärmbelastung" stehen keine wohnwerterhöhenden Merkmale entgegen. Die von der Kl. angeführte Müllstandsfläche ist nicht sichtbegrenzt; zwar hat sie dies in der Klageschrift behauptet, doch ist sie dem substantiierten Bestreiten der Bekl. als insoweit darlegungs- und beweisbelastete Partei nicht weiter entgegen getreten. Die Wohnung liegt auch nicht in einer „bevorzugten Citylage". Dieser Begriff kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants sowie anderen Einrichtungen auszeichnet, die eine über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft insbesondere auch für in- und ausländische Besucher und Touristen haben (LG Berlin, Urt. v. 9. November 2010 - 65 S 477/09, GE 2011, 202). Zwar mag die Wohnung der Bekl. eine „Citylage" aufweisen, diese ist aber nicht „bevorzugt". Denn weder die Leipziger Straße selbst als Durchgangsstraße noch die unmittelbare Umgebung der Wohnung weisen eine über das in Berlin anzutreffende Durchschnittsmaß hinausgehende besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants oder anderen Einrichtungen mit überdurchschnittlicher Anziehungskraft auf.

Wohnwerterhöhende Merkmale des Mietspiegels muss der Vermieter darlegen. Behebbare Mängel bleiben unberücksichtigt. Eine Wohnung in der Leipziger Straße weist keine „bevorzugte Citylage" auf, so das Landgericht Berlin.

Gegenüber dem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters wandte der Mieter einer Wohnung in der Leipziger Straße u. a. ein, dass der Mietspiegel 2009 angesichts der in der Umgebung befindlichen – anders gestalteten – Wohnbebauung (Plattenbauten, Bundesministerium für Wirtschaft, gewerblich genutzte Häuser) nicht anwendbar sei. Das wohnwerterhöhende Merkmal „Balkon" liege nicht vor, weil dieser nicht nutzbar sei. Die Müllstandsfläche sei entgegen dem Vortrag des Vermieters nicht sichtbegrenzt. Außerdem sei das Merkmal „bevorzugte Citylage" nicht erfüllt.

Die ZK 63 des LG Berlin folgte dem Mieter nur teilweise. Der Berliner Mietspiegel 2009 sei anwendbar, weil im Rahmen der statistischen Erfassung die Grundlagendaten ähnlicher Wohnungen erfasst worden seien. Darauf, ob der vorhandene Balkon nutzbar sei, komme es bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht an. Der Vermieter sei jedoch hinsichtlich des wohnwerterhöhenden Merkmals „sichtbegrenzte Müllstandsfläche" darlegungsfällig geblieben. Das Merkmal „bevorzugte Citylage" sei nicht erfüllt, weil weder die Leipziger Straße noch die unmittelbare Umgebung der Wohnung eine „besondere" Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants oder anderen Einrichtungen mit überdurchschnittlicher Anziehungskraft aufweisen würden.

Hinsichtlich der Anwendbarkeit des Berliner Mietspiegels und der Nichtberücksichtigung des behebbaren Mangels des Balkons ist dem Urteil ebenso zuzustimmen wie der Darlegungslast des Vermieters für das wohnwerterhöhende Merkmal der sichtbegrenzenden Gestaltung der Müllstandsfläche. Richtig ist auch, dass als wohnwerterhöhendes Merkmal allein die Citylage nicht ausreicht, sondern sie „bevorzugt" sein muss; insoweit dürfte es aber auf die konkrete Lage in der Leipziger Straße ankommen, die durchaus teilweise eine „besondere" Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants aufweist.

Rechtsprechungsübersicht

1. Behebbare Mängel

• LG Berlin, Urteil vom 6. März 2007, 63 S 285/06, GE 2007, 784: Behebbare Mängel sind bei der Spanneneinordnung nicht zu berücksichtigen.

• AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 4. März 2010, 18 C 326/0, GE 2010, 1423: Behebbare Mängel einer bei Übergabe der Wohnung vorhandenen Spüle sind nicht als wohnwertmindernd zu berücksichtigen.

• AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 26. Januar 2010, 3 C 374/09, GE 2010, 625: Behebbare Mängel der Orientierungsmerkmale sind bei der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen.

• AG Hannover, Urteil vom 6. Dezember 2009, 412 C 13738/08, ZMR 2010, 371: Behebbare Mängel einer Mietwohnung sind im Verfahren auf Zustimmung zur Mieterhöhung nicht zu berücksichtigen.

2. Bevorzugte Citylage

• LG Berlin, Urteil vom 9. November 2010, 65 S 477/09, GE 2011, 202: 1. Für das Vorliegen wohnwertmindernder Merkmale der Orientierungshilfe ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig. 2. Für das Vorliegen „bevorzugte Citylage" ist der Vermieter darlegungspflichtig. Der Begriff kennzeichnet die Lage der Wohnung in einem zentral gelegenen Teilraum der Großstadt Berlin, der sich durch eine besondere Dichte von Einkaufsmöglichkeiten, Kultureinrichtungen und Restaurants auszeichnet, die über die typische Infrastruktur eines Wohngebietes hinausgehende Bedeutung und Anziehungskraft ausüben, etwa auch für in- und ausländische Besucher und Touristen.

• AG Charlottenburg, Urteil vom 16. Januar 2007, 218 C 228/06; LG Berlin, Urteil vom 14. Dezember 2007, 65 S 80/07 (Einzelrichter), GE 2008, 542: Für die Annahme einer bevorzugten Citylage reicht es nicht aus, dass bekannte Berliner Einkaufslagen (etwa Steglitzer Schloßstraße oder Kurfürstendamm) durch längere Fußmärsche oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln problemlos erreicht werden können.

3. Sichtbegrenzende Müllstandsfläche

• AG Lichtenberg, Urteil vom 4. Mai 2010, 6 C 442/09, GE 2010, 851: Für das wohnwerterhöhende Merkmal „sichtbegrenzende Müllstandsfläche" reicht eine hüfthohe Hecke aus.