Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Drittmittel; Kürzungsbeträge; Anrechnungsdauer

, Zeitdauer für Anrechnung der Drittmittel

Der Bekl. mietete von der Kl. mit Vertrag vom 11. Juli 1988 im Haus ... in Berlin eine 3 1/2-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 119,25 qm. Die Wohnung war im Rahmen eines sogenannten Konjunktursonderprogramms mit öffentlichen Mitteln gefordert worden. Aufgrund des Fördervertrages zwischen der Kl. und dem Land Berlin aus dem November 1975 hatte die Kl. einmalige Baukostenzuschüsse für Modernisierung und Instandsetzung für die Grundstücke K. ... erhalten. Auf die Liegenschaft K. entfielen dabei 894.000 DM. Im Fördervertrag war ein Abschluß des Modernisierungsvorhabens bis zum 30. November 1976 vereinbart worden. Die mittlere Bezugsfertigkeit war am 1. Dezember 1976 gegeben. Eine Mieterhöhung wegen der Modernisierungsmaßnahmen wurde nicht ausgesprochen.

Mit Erklärung vom 14. Februar 2002 begehrte die Kl. von dem Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 375,90 € um 73,89 € auf 449,79 € monatlich. Sie berief sich dabei auf den Berliner Mietspiegel für die westlichen Bezirke. Das Mieterhöhungsverlangen enthält keine Abzugsbeträge für die öffentliche Förderung. Der Bekl. stimmte dem Mieterhöhungsverlangen der Kl. nicht zu.

Mit ihrer Klage verlangt die Kl. die Zustimmung des Bekl. zu ihrer Mieterhöhungserklärung vom 14. Februar 2002. Das Amtsgericht hat den Bekl. antragsgemäß verurteilt. Das Landgericht hat auf die von dem Bekl. eingelegte Berufung die Klage abgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihr Klageziel einer Verurteilung des Bekl. zur Zustimmung zu der von ihr verlangten Mieterhöhung weiter.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Es könne dahinstehen, ob das Mieterhöhungsverlangen wegen fehlender Angabe von Abzugsbeträgen bereits formell unwirksam gewesen sei. Jedenfalls könne auch inhaltlich nicht festgestellt werden, daß die begehrte Mieterhöhung sich in dem nach § 558 BGB zulässigen Rahmen halte. Die Kl. habe im Rahmen des Sonderprogramms Stadtsanierung 1975 Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten erhalten, mit denen sie jedenfalls auch Modernisierungsmaßnahmen in dem Hause K. finanziert habe. Solche Zuschüsse seien gemäß § 558 Abs. 5 BGB grundsätzlich als Drittmittel im Sinne von § 559 a BGB bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB von dem Jahresbetrag des ortsüblichen Mietzinses abzuziehen.

Ein solcher Abzug entfalte nicht bereits deshalb, weil die Wohnung bei Abschluß des Mietvertrages vom 11. Juli 1988 bereits modernisiert gewesen sei. Der Gesetzeszweck spreche dafür, daß die erhöhungsbeschränkende Wirkung des § 558 Abs. 5 BGB nicht nur dann eingreifen solle, wenn die Modernisierung im laufenden Mietverhältnis erfolge. Dieser Zweck bestehe darin, bei der Erhöhung der Vergleichsmiete Leistungen aus öffentlichen Haushalten, die zur Modernisierung erbracht würden, in jedem Falle durch entsprechende Kürzungsbeträge dem Mieter zugute kommen zu lassen. Dabei sei nicht die Person des Einzelmieters gemeint, sondern allgemein die Wohnung nutzende Partei des Mietvertrages. Der Einsatz öffentlicher Mittel solle bei der Unterstützung von Wohnungsmodernisierungen weder dem einzelnen Vermieter noch dem einzelnen Mieter, sondern der Allgemeinheit durch die Sicherung angemessenen und bezahlbaren Wohnraums zugute kommen.

Die Abzugspflicht sei auch nicht durch den erheblichen seit Abschluß der Modernisierung und seit Auszahlung der Förderbeträge verstrichenen Zeitraum entfallen. Das Gesetz sehe eine zeitliche Beschränkung nicht vor. Für eine Analogie zu anderen gesetzlich formulierten Fristenregelungen bestehe in Ermangelung einer Gesetzeslücke kein Raum.

II. Diese Ausführungen hatten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand. Wie der Senat in seiner noch zu den §§ 2, 3 MHG ergangenen Entscheidung (Urteil vom 25. Februar 2004 - VIll ZR 116103, WuM 2004, 283) dargelegt hat, sind bei der Mieterhöhung wegen einer öffentlichen Förderung abzuziehende Kürzungsbeträge nicht auf unbegrenzte Zeit zu berücksichtigen; entsprechendes hat für die Nachfolgebestimmungen der §§ 558, 559 a BGB zu gelten. Vielmehr bedürfen die vorgenannten Vorschriften einer den Anforderungen des Art. 14 GG gerecht werdenden verfassungskonformen Auslegung dahingehend, daß die Anrechnung nur für einen bestimmten Zeitraum zu erfolgen hat. Würde dem Eigentümer eines öffentlich geförderten Wohnraums auf unbegrenzte Zeit verboten, für diesen Wohnraum die ortsübliche Vergleichsmiete zu verlangen, und zwar auch dann, wenn die geförderte Maßnahme längst nicht mehr mieterhöhend wirkt und der Zuschuß somit "aufgebraucht" ist, wäre er ungerechtfertigt schlechter gestellt als derjenige Vermieter, der für eine Modernisierung privates Vermögen aufgewendet hat. Damit würde der Zweck der Regelungen der § 558 und 559 a BGB verfehlt, die Modernisierung von Wohnungen durch Einsatz öffentlicher Gelder zu fördern, weil der Vermieter soweit wie möglich auf die Inanspruchnahme einer Förderung verzichten würde (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO.). Diese von Verfassungs wegen vorzunehmende Auslegung ist auch bei der jetzigen gesetzlichen Regelung der §§ 558, 559 a BGB geboten (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 558 Rdnr. 246).

Dabei kann für den vorliegenden Fall dahingestellt bleiben, ob der Zeitraum, in dem Kürzungsbeträge von der Mieterhöhung abzusetzen sind, auf zehn oder auf zwölf Jahre festzulegen ist. Jedenfalls mehr als 25 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit und etwa 26 Jahre nach Gewährung des Zuschusses ist die gewährte Förderung durch die verminderte Mieterhöhung aufgezehrt.

Da somit Kürzungsbeträge nach den §§ 558 Abs. 5, 559 a BGB von der begehrten Mieterhöhung nicht abzuziehen waren, bedurfte es in dem Mieterhöhungsverlangen der Kl. auch keiner Angaben über die gewährten Fördermittel (Senatsurteil vom 25. Februar 2004 aaO.). Aus diesem Grund stellt sich die vom Berufungsgericht aufgeworfene Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen auch dann noch Kürzungsbeträge ausweisen muß, wenn zwischenzeitlich ein Mieterwechsel unter Abschluß eines neuen Mietvertrages stattgefunden hat, im vorliegenden Fall nicht. Das Mieterhöhungsverlangen vom 14. Februar 2002 war formell wirksam.

Ill. Das Mieterhöhungsverlangen der Kl. ist im übrigen hinsichtlich der Höhe nicht im Streit. Auf die Revision der Kl. ist daher das Berufungsurteil aufzuheben, und die Berufung des Bekl. ist zurückzuweisen (§ 563 Abs. 3).