Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Quotelung des auf das Ausstattungsmerkmal der Sammelheizung entfallenden Erhöhungsbetrages bei Verwendung vom Mieter eingebauter Heizkörper für eine neu eingebaute Gastherme

Ist eine Wohnung mit einer neu eingebauten Gastherme ausgestattet, so ist der auf das Ausstattungsmerkmal Sammelheizung entfallende Erhöhungsbetrag zu quoteln, wenn die Gasetagenheizung ursprünglich auf Mieterkosten eingebaut wurde und Rohre und Heizkörper weiterhin verwendet werden.

(Leitsatz der Redaktion)

1. Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist begründet. Die zugrunde zu legenden Tatsachen rechtfertigen eine andere Entscheidung, §§ 513, 529, 546 ZPO.

Die Kl. hat über den erstinstanzlich zugesprochenen Betrag hinaus einen Anspruch auf Zustimmung der Bekl. zu einer Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete um monatlich weitere 27,14 € auf monatlich 541,22 € ab dem 1. Juli 2010.

a) Frei von Rechtsfehlern geht das Amtsgericht davon aus, dass das Wohnwertmerkmal der „Ausstattung" im Sinne des § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB bereits begrifflich nur das erfasst, was der Vermieter dem Mieter zur ständigen Benutzung zur Verfügung gestellt hat und Gegenstand seiner Gebrauchsgewährungspflicht ist; auf Kosten des Mieters bzw. von diesem vorgenommene und finanzierte Wohnwertverbesserungen bleiben bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt. Diese Bewertung gibt bereits der Mietspiegel selbst vor (vgl. ABI. Nr. 27/24.8.2009, 1409, [1413 unter Zi. 6.3]). Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Parteien etwas anderes vereinbart haben oder der Vermieter dem Mieter die verauslagten Kosten erstattet hat (vgl. BGH Urteil v. 7.7.2010 - VIII ZR 315/09 - Rn. 12, m. w. N., zit. nach juris = GE 2010, 1109; BayObLG in NJW 1981, 2259 = GE 1981, 811 ff.; Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., 558 Rn. 66 ff., m.w.N.; LG Berlin Urteil v. 11.9.2009 - 65 S 125/09; LG Berlin, Urteil v. 11.7.2008 - 63 S 400/07 in GE 2008, 1258 [1259]). Stammen demgegenüber die wesentlichen Installationen - wie etwa die Gastherme - vom Vermieter, während der Mieter die Heizkörper eingebaut hat, so handelt es sich um eine Wohnung mit Sammelheizung (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 558 Rn. 74, m.w.N.; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 18.12.2007 - 7 C 53/07 - Rn. 16, zit. nach juris; LG Berlin, Beschluss v. 7.4.2008 - 62 S 23/08 = GE 2008, 1430; LG Berlin, Urteil v. 11.7.2008 - 63 S 400/07 = GE 2008, 1258, [1259]).

Soweit vereinzelt (vgl. LG Berlin, Urteil v. 31.7.2009 - 63 S 60/08, zit. nach juris = GE 2010, 273) vertreten wird, dass der Mietspiegel bei einer teilweise vom Vermieter und teilweise vom Mieter geschaffenen Ausstattung nicht anwendbar sei, so folgt die Kammer dem mit der in der Literatur und Rechtsprechung überwiegend vertretenen Auffassung nicht. Weder der Mietspiegel selbst noch die vom BGH zur Anwendung von qualifizierten Mietspiegeln aus den §§ 558 ff. BGB entwickelten Grundsätze zwingen in diesem Fall zum Einholen eines Sachverständigengutachtens. In Frage steht in diesen Fällen nicht die Ausstattung selbst, sondern die Rechtsfrage, wie eine unstreitig von beiden Parteien teilweise geschaffene, insgesamt funktionstüchtige Ausstattung zugunsten der einen oder anderen Partei Berücksichtigung zu finden hat.

Die Kammer geht in vergleichbaren Fällen regelmäßig davon aus, dass der auf das jeweilige Ausstattungsmerkmal entfallende Erhöhungsbetrag geteilt wird, d. h. anteilig zugunsten beider Parteien - entsprechend ihrem Beitrag - berücksichtigt wird. In einem Fall wie dem hier gegebenen ist eine hälftige Teilung sachgerecht, denn weder die von den Mietern geschaffene Ausstattung (die Heizkörper und die Heizungsrohre) noch die vermieterseits zur Verfügung gestellte Gastherme vermögen, allein die Funktion einer Sammelheizung zu erfüllen, die allerdings zur Ausstattung der Wohnung tatsächlich gehört.

b) Danach ergibt sich hier folgende Berechnung:

Unstreitig ist der Mittelwert zugrunde zu legen und - im Rahmen der Umrechnung der im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Nettokaltmiete auf die hier mietvertraglich vereinbarte Bruttokaltmiete - ein fiktiver Betriebskostenanteil von 1,21 €/m2 in Ansatz zu bringen.

Der Mittelwert des Mietspiegelfeldes L2, der von einer Ausstattung mit Sammelheizung ausgeht, beträgt 5,18 €/m2, der Mittelwert des Mietspiegelfeldes L1 3,11 €/m2. Unter Berücksichtigung des Differenzbetrages zwischen den beiden Mittelwerten ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,32 €/m2. Die von der Kl. verlangte Miete (3,34 €/m2) liegt - wegen der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB - unterhalb dieses Wertes.

Beruft sich der Vermieter bei einer Mieterhöhung mit Hilfe des Berliner Mietspiegels auf ein Ausstattungsmerkmal, das zum Teil von ihm, zum Teil vom Mieter geschaffen wurde, ist der auf das von beiden Parteien geschaffene Ausstattungsmerkmal entfallende Erhöhungsbetrag entsprechend dem jeweiligen Beitrag anteilig zu berücksichtigen. In dem vom Landgericht Berlin entschiedenen Fall ging es um das Merkmal „Sammelheizung" – die Heizkörper hatte der Mieter, die Therme der Vermieter installiert.

Der Vermieter verlangte von den Mietern die Zustimmung zur Erhöhung der Miete unter Berufung darauf, dass die Wohnung mit einer Sammelheizung ausgestattet war. Die Mieter hatten die ursprünglich nur mit einer Ofenheizung ausgestattete Wohnung zunächst auf eigene Kosten mit einer Gasetagenheizung versehen, die später auf Kosten des Vermieters erneuert worden war. Das AG Charlottenburg hielt nur eine Mieterhöhung ohne das Ausstattungsmerkmal Sammelheizung für gerechtfertigt und wies die Zustimmungsklage überwiegend ab. Dagegen die Berufung des Vermieters.

Die ZK 65 gab der Berufung teilweise statt. Zwar seien vom Mieter geschaffene Ausstattungsmerkmale bei der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen. Etwas anderes gelte, wenn die wesentlichen Installationen wie etwa die Gastherme vom Vermieter stammten, während der Mieter (nur) die Heizkörper eingebaut habe. Der teilweise vertretenen Auffassung, dass auch in diesem Fall das entsprechende Ausstattungsmerkmal des Mietspiegels nicht zu berücksichtigen sei, sei nicht zu folgen. Vielmehr sei der auf das entsprechende Ausstattungsmerkmal des Mietspiegels entfallende Erhöhungsbetrag entsprechend dem Beitrag beider Parteien aufzuteilen (rechnerisch bei hälftiger Teilung wie folgt: ortsübliche Miete ohne plus ortsübliche Miete mit beiderseitigem Ausstattungsmerkmal geteilt durch 2. Macht im konkreten Fall 4,15 €. Wie das LG auf 4,32 € kommt, bleibt im Dunkeln).

Wie zu verfahren ist, wenn das Ausstattungsmerkmal des Mietspiegels von beiden Parteien stammt, ist umstritten. Während die ZK 63 (Urteil vom 31. Juli 2009, 63 S 60/08, GE 2010, 273) die Auffassung vertritt, dass die Rasterfelder des Berliner Mietspiegels nicht zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens herangezogen werden können, wenn die (wohnwertsteigernden) Ausstattungsmerkmale nur zum Teil vom Vermieter und zum Teil vom Mieter stammen, ist die ZK 62 (Urteile vom 17. November 2003, 62 S 256/03, GE 2004, 180 und vom 7. April 2008, 62 S 23/08, GE 2008, 1430) der Meinung, dass eine Wohnung mit einer neu eingebauten Gastherme als mit einer Sammelheizung ausgestattet anzusehen ist, auch wenn die Gasetagenheizung ursprünglich auf Mieterkosten eingebaut wurde und Rohre und Heizkörper weiterhin verwendet werden. Insoweit wird darauf abgestellt, ob die wesentlichen Installationen vom Vermieter stammen.

Die ZK 65 beschreitet einen dritten Lösungsweg und quotelt den auf das Ausstattungsmerkmal entfallenden Erhöhungsbetrag nach dem Beitrag der beiden Parteien. Dieser Auffassung ist nicht zuzustimmen. Ebenso wenig wie eine Interpolation der Mietspiegelwerte bei einer Miete zwischen zwei Rasterfeldern oder zwei Mietspiegeln oder ein Zeitzuschlag zulässig ist, ist eine Quotelung der Erhöhungsbeträge zulässig. Entweder liegt das Ausstattungsmerkmal vor oder nicht. Insoweit dürfte darauf abzustellen sein, ob die wesentlichen Installationen – nach ihrem Wert im Augenblick ihres Einbaus – des Vermieters oder des Mieters überwiegen. Insoweit dürfte aber – entgegen der Ansicht der ZK 65 – nicht ohne Sachverständigengutachten auszukommen sein.