Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Kappungsgrenze; Zustimmungsfrist

I. Verlangt der Vermieter die Erhöhung des Mietzinses zu einem Zeitpunkt, der innerhalb des für die Kappungsgrenze im Sinn von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG maßgebenden Zeitraums von drei Jahren liegt, so ist das Mieterhöhungsverlangen nicht deswegen unwirksam, weil die Kappungsgrenze nicht eingehalten ist.

II. Ein solches Mieterhöhungsverlangen vermag die Zustimmungsfrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG bereits vor Ablauf des Zeitraums von drei Jahren in Gang zu setzen, so daß die Mieterhöhung unmittelbar danach wirksam werden kann.

I. Die Bekl. hat vom Kl. seit 1976 eine Wohnung in München gemietet. Der Nettomietzins ist zum 1.7.1984 um 30% auf 533 DM monatlich angehoben worden. Mit Schreiben vom 13.11.1986 hat der Kl. ab 1.12.1987 eine monatliche Nettomiete von 670 DM verlangt und zur Begründung auf den Mietspiegel verwiesen. Die Bekl. hat dieser Mieterhöhung nicht zugestimmt.

Mit der am 31.3.1987 eingereichten und demnächst zugestellten Klage hat der Kl. beantragt, die Bekl. zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Nettomiete von bisher 533 DM auf 670 DM mit Wirkung ab 1.2.1987 zuzustimmen. Die Bekl. ist der Klage entgegengetreten. Sie hat geltend gemacht, die Dreijahresfrist des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG sei noch nicht abgelaufen und der Kl. könne daher frühestens zum 1.7.1987 eine Mieterhöhung beanspruchen. Außerdem bestreite sie die Ortsüblichkeit des verlangten Mietzinses.

Durch Urteil vom 4.8.1987 hat das Amtsgericht die Klage abgewiesen. Es hat ausgeführt, das Mieterhöhungsverlangen sei wegen Verstoßes gegen die Kappungsgrenze zwar nicht schlechthin unwirksam, aber im Ausmaß der Überschreitung unbegründet. Das Schreiben des Kl. vom 13.11.1986 könne nicht ohne weiteres als Erhöhungsverlangen zum 1.7.1987 als dem nächstzulässigen Termin angesehen werden. Der Kl. hat gegen dieses Urteil Berufung eingelegt und beantragt nunmehr, die Bekl. zu verurteilen, der Mieterhöhung auf 670 DM mit Wirkung ab 1.7.1987 zuzustimmen. Die Bekl. tritt der Berufung entgegen.

Das Landgericht hat mit Beschluß vom 23.12.1987 folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Wirkt ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG, in dem eine Mieterhöhung ab einem Zeitpunkt verlangt wird, zu dem wegen der Dreijahresfrist des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG die Miete nicht erhöht werden kann, zum frühestmöglichen Zeitpunkt nach Ablauf der Dreijahresfrist und kann insofern das Erhöhungsverlangen als wirksam aufrechterhalten werden?

Zur Begründung hat es ausgeführt, die Klageschrift könne nicht als Erhöhungsverlangen im Sinne des § 2 MHG ausgelegt werden, weil in ihr nicht hinreichend deutlich zum Ausdruck komme, daß damit eine materiell-rechtliche Willenserklärung abgegeben werden solle. Es komme daher ausschließlich auf die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens vom 13.11.1986 an. Da der Kl. nunmehr Mieterhöhung ab 1.7.1987 fordere, gehe er davon aus, daß sein Erhöhungsverlangen schon vor Ablauf der Dreijahresfrist des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG die Zustimmungsfrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG in Lauf gesetzt habe. Die Kammer neige dazu, ein solches Mieterhöhungsverlangen als unwirksam zu betrachten, denn sonst würde sich die Zustimmungsfrist jedenfalls bis zum Ende der Dreijahresfrist verlängern und damit blieben die rechtlichen Folgen für den Mieter im unklaren. Die vorgelegte Rechtsfrage könne für eine Vielzahl gleichgelagerter Fälle von Bedeutung sein. Sie sei bisher in Rechtsprechung und Schrifttum nicht erörtert und durch Rechtsentscheid noch nicht entschieden worden.

Die Parteien des Rechtsstreits hatten Gelegenheit, sich zum Vorlagebeschluß zu äußern. Nur die Bekl. hat Stellung genommen.

II. 1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist zuständig, bei der Vorlage zum Rechtsentscheid auch über diejenigen Rechtsfragen zu befinden, die sich aus Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG i.d.F. des Gesetzes vom 5.6.1980 (BGBl. I S. 657) ergeben (§ 1 Abs. 1 Nr. 14 Zuständigkeitsübertragungsverordnung Justiz, BayRS 300-1-3-J; § 3 Gerichtliche Zuständigkeitsverordnung Justiz vom 2.2.88 GVBl. S. 6).

2. Die Vorlage ist zulässig.

a) Das vorlegende Landgericht hat den Rechtsstreit als Berufungsgericht zu entscheiden (Art. III Abs. 1 Satz 1 des 3. MietRÄndG). Gegenstand des Vorlagebeschlusses (Art. III Abs. 1 Satz 2 des 3. MietRÄndG) sind zwei Fragen, die sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum ergeben: Zum einen, ob schon während des gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG für die sogenannte Kappungsgrenze maßgebenden Zeitraums von drei Jahren ein Mieterhöhungsverlangen wirksam gestellt werden kann; zum zweiten, ob die Zustimmungsfrist des § 2 Abs. 1 Satz 3 MHG bereits vor Ablauf des Dreijahreszeitraums in Gang gesetzt und die Mieterhöhung unmittelbar nach seinem Ende wirksam werden kann. Beide Fragen sind Rechtsfragen, die unabhängig von den besonderen Umständen des Einzelfalls für eine Vielzahl von Fällen beantwortet werden können.

b) Der Erlaß eines Rechtsentscheids setzt weiter voraus, daß die vorgelegten Rechtsfragen entscheidungserheblich sind. Zu prüfen ist dies auf der Grundlage der vom Landgericht im Vorlagebeschluß vertretenen und niedergelegten Rechtsauffassung, Tatsachenfeststellung und -würdigung, soweit sie nicht unhaltbar sind (vgl. BayObLGZ 1987, 36/38 m.w.Nachw.). Hier geht das Landgericht davon aus, daß die Klageschrift vom 30.3.1987 kein Mieterhöhungsverlangen im Sinn des § 2 Abs. 2 MHG darstellt und allein das Schreiben vom 13.11.1986 als solches zu werten ist. Dies stimmt mit dem Sachvortrag des Kl. überein und ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden. Die Berufung, mit der der Kl. Zustimmung zur Mietzinserhöhung ab 1.7.1987 beansprucht, kann demnach nur Erfolg haben, wenn das verfrühte Mieterhöhungsverlangen vom 13.11.1986 nicht wegen Verstoßes gegen § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG unwirksam ist, sondern die Zustimmungsfrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG vor Ablauf des für die Kappungsgrenze geltenden Zeitraums von drei Jahren in Gang gesetzt hat und deswegen die Bekl. einer Mieterhöhung ab 1.7.1987 zustimmen muß. Damit sind die vorgelegten Rechtsfragen entscheidungserheblich. Hier hat außer Betracht zu bleiben, daß die Bekl. auch den geforderten Mietzins bestreitet und geltend macht, der Erhöhungsbetrag entspreche nicht der ortsüblichen Vergleichsmiete. Hierüber wäre nur Beweis zu erheben, wenn das Mieterhöhungsverlangen auch formell wirksam ist. Die Entscheidungserheblichkeit darf aber nicht deshalb verneint werden, weil das Beweisergebnis noch ungewiß ist und die Rechtsfrage sich wieder stellen würde, wenn das Landgericht zu dem Ergebnis käme, daß die bestrittenen tat-sächlichen Voraussetzungen bewiesen sind (vgl. BayObLGZ 1987, 36/39; 1984, 279/281 m.w.Nachw.).

c) Auch die weiteren Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Rechtsentscheids sind gegeben (Art. III Abs. 1 Satz 1 Halbsatz 2 des 3. MietRÄndG). Die vorgelegten Rechtsfragen sind von grundsätzlicher Bedeutung, denn es ist zu erwarten, daß sie auch künftig wiederholt auftreten und unterschiedlich beantwortet werden (vgl. BayObLGZ 1987, 36/39; 1981, 105/106). Soweit ersichtlich, sind die Vorlagefragen bisher noch nicht Gegenstand eines Rechtsentscheids gewesen, auch nicht nur ihrem Inhalt nach (vgl. BayObLGZ 1987, 260/263 m.w.Nachw.).

3. Die vorgelegten Rechtsfragen werden so beantwortet, wie die Entscheidungssätze lauten. Diese entsprechen nicht wörtlich der Fragestellung des vorlegenden Landgerichts.

Nach allgemeiner Meinung kann die Vorlagefrage berichtigt und ergänzt oder sonst neu gefaßt werden, wenn es dem zuständigen Gericht zweckmäßig erscheint. Allerdings darf der rechtliche Kern dadurch nicht verändert werden (BayObLGZ 1987, 260/263; 1980, 360/365 jeweils m.w.Nachw.). Der Senat hält es für geboten, die Vorlagefrage des Landgerichts in die von ihr umfaßten Teilfragen aufzuspalten und diese zur Klarstellung in Einzelheiten umzuformulieren; ihr eigentlicher rechtlicher Gehalt wird dadurch nicht berührt.

a) Ein Mieterhöhungsverlangen, mit dem der Vermieter die Erhöhung des Mietzinses zu einem Zeitpunkt beansprucht, der innerhalb des für die Kappungsgrenze im Sinn von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG maßgebenden Zeitraums von drei Jahren liegt, ist nicht deshalb unwirksam, weil es die Kappungsgrenze nicht einhält.

(1) Das schriftliche, mit einer Begründung versehene Erhöhungsverlangen des Vermieters im Sinn von § 2 MHG ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung (Antrag im Sinn des § 145 BGB), die auf den Abschluß eines Änderungsvertrags (§ 305 BGB) gerichtet ist (vgl. BayObLGZ 1982, 78/83). Es dient dazu, dem Mieter die Nachprüfung zu ermöglichen, ob die verlangte Mieterhöhung gerechtfertigt ist. Er soll an Hand der mitgeteilten Daten überlegen und entscheiden können, ob er dem Erhöhungsverlangen zustimmen will oder nicht (vgl. BayObLGZ 1982, 173/176; BayObLG WuM 1985, 53/54, jeweils m.w.Nachw.). Der Mieter kann einem Mieterhöhungsverlangen nicht nur im ganzen, sondern auch teilweise zustimmen (vgl. OLG Karlsruhe WuM 1984, 21/22; Emmerich/Sonnenschein Miete 3. Aufl., Rdnr. 43 a, Palandt/Putzo, BGB, 47. Aufl., Anm. 6 e, Barthelmess 2. WKSchG, 3. Aufl. Rdnrn. 133 bis 136 m.w.Nachw., MünchKomm-Voelskow, BGB, Rdnr. 60, je zu § 2 MHG).

(2) Das Recht des Vermieters, höheren Mietzins verlangen zu können, wird durch § 2 Abs. 1 MHG in der seit 1.1.1983 geltenden Fassung in seinem Umfang von zwei unabhängig voneinander einzuhaltenden Obergrenzen eingeengt: Einmal durch die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG) und zum anderen durch die Kappungsgrenze (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 MG). Die jeweils niedrigere von beiden Begrenzungen bestimmt den Umfang des Mieterhöhungsrechts im Einzelfall (BVerfG NJW 1986, 1669). Innerhalb dieser Grenzen hat der Vermieter einen Anspruch auf die gesetzlich zulässige Miete. Dieser Anspruch darf nicht durch eine restriktive Handhabung der Verfahrensregeln verkürzt werden. Bei der Auslegung und Anwendung der verfahrensrechtlichen Vorschriften über die Pflicht des Vermieters, sein Mieterhöhungsverlangen zu begründen, muß daher die Zweckbestimmung des § 2 Abs. 2 MHG berücksichtigt werden. Sie besteht darin, dem Mieter die Möglichkeit der Information und Nachprüfung zu geben, damit er sich an Hand der ihm mitgeteilten Daten schlüssig werden kann, ob er dem Mieterhöhungsverlangen zustimmen will oder nicht (BVerfG NJW 1987, 313 m.w.Nachw.).

(3) Die Kappungsgrenze im Sinn des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG stellt eine Kombination von Prozentsatz (30 vom Hundert) und Zeitraum (drei Jahre) dar (vgl. BVerfG NJW 1986, 1669). Für ihre Einhaltung maßgebend sind die Höhe der Ausgangsmiete und der Zeitpunkt, von dem an diese erstmals zu zahlen war (vgl. MünchKomm-Voelskow, Ergänzung zu § 2 MHG, Rdnr. 25 c, Soergel/Kummer, BGB, 11. Aufl., Nachträge § 2 MHG, Rdnr. 9 c; Barthelmess aaO, § 2 MHG, Rdnrn. 55 und 56; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 2 MHG, Rdnr. 56). Beides ergibt sich unmittelbar aus dem Vertragsverhältnis der Mietparteien, deshalb kann der Mieter ohne zusätzliche Angaben des Vermieters überprüfen, ob die verlangte Mieterhöhung innerhalb der Kappungsgrenze bleibt oder diese überschreitet. Im Hinblick auf die dem Mieter mögliche Prüfung ist nach herrschender Meinung ein Mieterhöhungsverlangen nicht deshalb unwirksam, weil es keine Angaben zur Einhaltung der Kappungsgrenze enthält (vgl. Beuermann, aaO, Rdnr. 62; Barthelmess, aaO, Rdnr. 57 m.w.Nachw.; Emmerich/Sonnenschein, aaO, Rdnr. 19 d; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 5. Aufl., Rdnr. C 88; Sternel ZMR 1983, 73/76). Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 Abs. 2 MHG gehört auch nicht die Angabe des Zeitpunkts, von dem ab der Vermieter die erhöhte Miete verlangt, weil sich der Fälligkeitszeitpunkt aus dem Gesetz ergibt (vgl. OLG Koblenz, NJW 1983, 1861 = WuM 1983, 132 m.w.Nachw.; BayObLG WuM 1984, 240/241).

Bei einem Erhöhungsverlangen, das die Zustimmung zur Mieterhöhung vor Ablauf des für die Kappungsgrenze maßgebenden Zeitraums von drei Jahren fordert, kann der Mieter dessen Überschreitung aus eigener Kenntnis der Vertragsumstände feststellen und seine Zustimmung auf die Zeit nach Ablauf der drei Jahre beschränken. Deshalb ist ein Mieterhöhungsverlangen nicht unwirksam, weil es vor Ablauf des für die Kappungsgrenze geltenden Zeitraums von drei Jahren gestellt wird (vgl. Beuermann, aaO, Rdnr. 57; Barthelmess, aaO, Rdnr. 58 m.w.Nachw.; Emmerich/Sonnenschein, aaO, Rdnr. 19 d; MünchKomm-Voelskow, Nachträge, aaO, Rdnr. 29 a; Gramlich, Mietrecht, 2. Aufl., § 2 MHG, Anm. 9; Schmidt-Futterer/Blank, Miete und Pacht, 6. Aufl., Anhang 6 Fußnote 11; Heitgreß WuM 1983, 44/45; Sternel ZMR 1983, 73/76; Scholz NJW 1983, 1822/1827; LG Bonn WuM 1985, 311; AG München ZMR 1988, 67/68; a.A. AG Friedberg/Hessen WuM 1986, 123).

(4) Der Dreijahres-Zeitraum der Kappungsgrenze ist insoweit nicht anders zu beurteilen als die Wartefrist des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG, deren Einhaltung auch nicht Voraussetzung für die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens ist (vgl. OLG Oldenburg WuM 1981, 105 = RES § 2 MHG Nr. 16; OLG Hamm WuM 1987, 114 = ZMR 1987, 150). Die Geltendmachung eines Mieterhöhungsverlangens vor Ablauf des für die Kappungsgrenze maßgebenden Zeitraums ist außerdem vergleichbar mit einem solchen vor Ablauf einer vertraglich vereinbarten Zeit mit festem Mietzins (siehe hierzu OLG Hamm WuM 1982, 294/295; OLG Frankfurt WuM 1983, 73) oder vor dem Ende einer gesetzlichen Preisbindung (vgl. OLG Hamm WuM 1980, 262; KG WuM 1982, 102). Die Wirksamkeit eines solchen Mieterhöhungsverlangens wird von der Rechtsprechung bejaht (siehe auch Beuermann aaO, § 2 MHG Rdnr. 14).

b) Ein Mieterhöhungsverlangen, das vor Ablauf des für die Kappungsgrenze maßgebenden Zeitraums von drei Jahren geltend gemacht wird, setzt die Zustimmungsfrist des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG in Gang, so daß bei rechtzeitiger Geltendmachung die Mietzinserhöhung unmittelbar nach Ablauf der drei Jahre wirksam werden kann. Die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG bestimmt den Umfang des Mieterhöhungsrechts im Einzelfall (vgl. BVerfG NJW 1986, 1669). Sie bedeutet keine neue Wartefrist und unterscheidet sich insoweit von der Regelung des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG (vgl. Köhler, Handbuch der Wohnraummiete, 2. Aufl., § 142 a Rdnr. 9; Scholz NJW 1983, 1822/1825). Zweck der Kappungsgrenze ist es nicht, den Mieter vor einem an sich gerechtfertigten Mieterhöhungsverlangen zu schützen. Nach Ablauf des Zeitraums von drei Jahren hat vielmehr der Vermieter einen Anspruch auf Mieterhöhung, wenn die sonstigen Voraussetzungen des § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG erfüllt sind. Daher kann der Vermieter ein Mieterhöhungsverfahren bereits vor Ablauf des für die Kappungsgrenze maßgebenden Zeitraums von drei Jahren einleiten (vgl. Scholz aaO, Beuermann aaO, Rdnr. 57). Das vor Ablauf der Kappungszeit geltend gemachte Erhöhungsverlangen ist insoweit gleichzusetzen mit einem solchen vor Ablauf der gesetzlichen Preisbindung oder einer vertraglich bestimmten Zeit mit festem Mietzins. Für diese beiden Fälle hat die Rechtsprechung eine Vorauswirkung des Erhöhungsverlangens bejaht (vgl. OLG Hamm WuM 1982, 294/295; WuM 1980, 262; KG WuM 1982, 102). Für ein Mieterhöhungsverlangen, das vor Ablauf des für die Kappungsgrenze maßgebenden Zeitraums von drei Jahren gestellt wird, hat das gleiche zu gelten (vgl. Beuermann, aaO, Rdnr. 57; a.A. Barthelmess, aaO, Rdnr. 55). Unklarheiten für den Mieter ergeben sich daraus nicht, da die Fälligkeit des erhöhten Mietzinses in § 2 Abs. 4 MHG geregelt ist.