Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; behebbarer Mangel; Erhaltungszustand; Energiekennwert; Lärmbelastung; Wohnumfeld

1. Ein geringfügiger Wasserschaden im Treppenhaus in Höhe des 4. OG bei ansonsten ansprechendem Erscheinungsbild führt nicht zu einem überwiegend schlechten Zustand i. S. d. der Merkmalgruppe 4 des Berliner Mietspiegels 2011; ferner handelt es sich um einen bei der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigenden behebbaren Mangel.

2. Der Vermieter kann sich für einen wohnwerterhöhenden Energieverbrauchskennwert auf den Energieausweis auch dann berufen, wenn Daten von dem Eigentümer mitgeteilt worden sind.

3. Eine Wohnung liegt nicht in einer besonders ruhigen Straße, wenn sie in einem Eckgebäude zu einer lärmbelasteten Straße liegt.

4. Der Bereich von Alt-Rixdorf ist keine bevorzugte Citylage.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. nimmt die Bekl. auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung in einem Mietverhältnis über Wohnraum in Anspruch.

Zwischen den Parteien besteht aufgrund eines Mietvertrages vom 5.8.2008 seit dem 1.9.2008 ein Mietverhältnis über die im Hause N.straße 19 in Berlin, 4. OG rechts, belegene Wohnung, die zur Liegenschaft B. Straße 26/N.straße 19 gehört. Die monatliche Nettokaltmiete wurde mit nettokalt 482 € vereinbart. Die Wohnung befindet sich in einem bis 1918 fertiggestellten Wohngebäude in (nach Maßgabe der Berliner Mietspiegel 2009 bzw. 2011) einfacher Wohnlage, hat eine Wohnfläche von ca. 117,77 m2 und ist mit Sammelheizung, Bad und Innen-WC ausgestattet. Die Wohnung verfügt über ein modernes Bad im Sinne des diesbezüglichen Sondermerkmals des Berliner Mietspiegels 2011 und hat überwiegend einfach verglaste Fenster. Die Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) des Berliner Mietspiegels 2011 ist neutral besetzt.

Mit Schreiben der beauftragten und bevollmächtigten Hausverwaltung vom 18.11.2010, der Bekl. zugegangen am 26.11.2010, begehrte die Kl. die Zustimmung der Bekl. zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete mit Wirkung zum 1.2.2011 um 96,40 € auf 578,40 €. Die Bekl. stimmte einer solchen Mieterhöhung vorprozessual nicht zu.

Mit der vorliegenden, am 28.4.2011 bei Gericht eingegangenen und der Bekl. am 28.5.2011 zugestellten Klage (nach Einzahlung des am 18.5.2011 angeforderten Gerichtskostenvorschusses am 24.5.2011) verfolgt die Kl. das Zustimmungsbegehren weiter.

Sie behauptet, das Gebäude weise einen überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand auf. Hausflur (Eingangsbereich und Treppenhaus) und Fassade seien in saniertem Zustand, es gebe keinen Instandhaltungsrückstand. Die Kl. hat sich insoweit auf zur Gerichtsakte gereichte Fotos bezogen. Das Gebäude habe einen Energieverbrauchskennwert von 75 kWh (m2a). Diesbezüglich hat sich die Kl. auf einen Energieausweis vom 10.12.2008 bezogen.

Die Kl. behauptet ferner, die Wohnung liege in einer besonders ruhigen Straße, nämlich in einer ruhigen Seitenstraße mit reinem Wohngebietscharakter und mit Tempo 30. Gleichzeitig befinde sich die Wohnung in einer bevorzugten Citylage, nämlich fünf Gehminuten bzw. 450 Meter vom Richardplatz entfernt, der beliebte gastronomische Einrichtungen und Einkaufsmöglichkeiten bereit halte, sowie neun Gehminuten bzw. 700 Meter von der Karl-Marx-Straße und dem S-Bahnhof Berlin-Neukölln mit vielfältigen Einkaufs- und Ausgehmöglichkeiten entfernt. Der Bereich des ehemaligen Alt- bzw. Böhmisch-Rixdorf sei eines der attraktivsten Wohngebiete in Neukölln.

Die Klage ist zulässig.

Für die Zulässigkeit der Klage gilt insbesondere, dass die in § 558 b Abs. 2 Satz 2 BGB normierte Klagefrist gewahrt ist unter Berücksichtigung des § 167 ZPO, denn die Klagezustellung ist insoweit ,,demnächst" nach Klagereinreichung erfolgt. Die Verzögerung in der Zustellung beruhte allein auf dem gerichtsinternen Geschäftsablauf.

Das der Klage vorausgegangene Mieterhöhungsverlangen vom 21.1.2009 entsprach auch in förmlicher Hinsicht den Anforderungen des § 558 a BGB. Es ist hinreichend begründet.

Die Klage ist im Wesentlichen begründet auch insoweit, als die Bekl. den Anspruch nicht anerkannt hat.

Der Klageanspruch folgt insoweit aus § 558 BGB. Die beanspruchte erhöhte Miete entspricht in dem aus dem Tenor zu 1.) ersichtlichen Umfang der ortsüblichen Miete.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Miete hat das Gericht den nunmehr maßgeblichen Berliner Mietspiegel 2011 im Wege des freien Beweises herangezogen. Bei dem Begriff der ortsüblichen Miete handelt es sich um eine allgemeinkundige Tatsache, deren Ermittlung nicht an die in der Zivilprozessordnung aufgeführten Beweismittel gebunden ist. Gemäß § 558 d Abs. 2 BGB wird vermutet, dass die im Berliner Mietspiegel bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.

Die Einordnung der Wohnung in die vorerwähnten Spannen hat das Gericht gemäß § 287 Abs. 2 ZPO anhand der dem Mietspiegel beigefügten Orientierungshilfe vorgenommen. Die in der Orientierungshilfe vorgeschlagene Spanneneinordnung beim Überwiegen der dort aufgeführten werterhöhenden bzw. wertmindernden Merkmale ist zur Überzeugung des Gerichtes sachgerecht und trägt den in § 558 Abs. 2 BGB genannten Vergleichskriterien ausreichend Rechnung.

Die Kl. begehrt die Zustimmung auf eine Miete, die mit 4,91 €/m2 um 0,14 €/m2 (= 13,72 % des oberen Spannenwertes) über dem Mittelwert des hier einschlägigen Feldes J 2 des nunmehr maßgeblichen Berliner Mietspiegels 2011 liegt.

Unstreitig ist die Wohnung mit einem modernen Bad im Sinne des diesbezüglichen Sondermerkmals des Berliner Mietspiegels 2011 ausgestattet. Dies ist nach der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung nach dem Mietspiegel mit 0,11 €/m2 zu bewerten, so dass eine Überschreitung des Mittelwertes um 0,03 €/m2 (= 3,04 % des oberen Spannenwertes) verbliebe, die sich aus den Einordnungen zu den Merkmalgruppen der Orientierungshilfe rechtfertigen müsste.

Die Merkmalgruppen 1 (Bad/(WC) und 2 (Küche) sind neutral zu bewerten. Soweit die Bekl. vorgetragen hat, dass sich in der Küche ein offenliegendes Abflussrohr befinde (gemeint ist nach dem hierzu vorgelegten Foto offenbar eine in der Fußbodenverfliesung befindliche Entwässerung), durch das schlechte Gerüche sowie Ungeziefer in die Wohnung drängen, so ist ein wohnwertminderndes Merkmal nach Maßgabe des Berliner Mietspiegels 2011 nicht gegeben. Wegen der (behaupteten) nachteiligen Auswirkungen mag ein (in tatsächlicher Hinsicht behebbarer) Mangel gegeben sein, der aber für die Bewertung des Wohnwertes im Rahmen des § 558 Abs. 2 BGB außer Betracht zu bleiben hat (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 70. Auflage, § 558 BGB, Rn. 18 „Beschaffenheit" mit weiteren Nachweisen).

Die Merkmalgruppe 3 (Wohnung) ist überwiegend negativ besetzt, nachdem unstreitig ist, dass in der Wohnung überwiegend Einfachverglasung vorhanden ist.

Bei der Merkmalgruppe 4 (Gebäude) ist nach dem beiderseits vorgelegten Bildmaterial nicht ersichtlich, dass sich Eingangsbereich und Treppenhaus in einem überwiegend schlechten Zustand befänden. Das Erscheinungsbild des Treppenhauses ist in malermäßiger Hinsicht eher ansprechend. Die Bekl. hat ihren allgemeinen Vortrag über den Hinweis auf den Wasserschaden oberhalb des 4. OG hinaus auch nicht weiter substantiiert. Auch die von ihr vorgelegten Fotos betreffen fast gänzlich nur diesen Schaden (außer einer kleinen Schadenstelle in einer Bordüre der Wandverfliesung). Der Wasserschaden prägt aber ersichtlich das Erscheinungsbild von Eingangsbereich und Treppenhaus nicht. Dies mag vielmehr den Instandhaltungszustand des Hauses betreffen, doch ist der Wasserschaden hierfür nach den klägerseits vorgelegten Fotos ersichtlich nicht prägend. Es handelt sich vielmehr um einen behebbaren einzelnen Mangel, dessen Beseitigung die Bekl. beanspruchen könnte.

Die Bekl. hat dafür, dass Heizung vor 1984 eingebaut, substantiiert nichts vorgetragen und keinen geeigneten Beweis angetreten. Die Kl. hat sich für ihre Behauptung, dass das Gebäude einen Energiekennwert von 75 kWh/(m2a), auf den von ihr vorgelegten Energieausweis bezogen. Soweit die Bekl. gegen die dortige Berechnung darauf verwiesen, dass die den Berechnungen zugrunde gelegten Daten von dem Eigentümer mitgeteilt worden seien, so sind die insoweit maßgeblichen Berechnungsdaten auf den Seiten 1 und 3 des vorgelegten Ausweises dargestellt. Dass diese Daten unzutreffend seien, hat die Bekl. nicht geltend gemacht. Insgesamt ist damit die Merkmalgruppe 4 (überwiegend) positiv zu bewerten.

Die Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) ist schließlich neutral zu bewerten. Soweit die Kl. vorgetragen hat, die Wohnung sei an einer besonders ruhigen Straße gelegen, so mag dies hinsichtlich der N.straße in Teilen dahingestellt bleiben. Die streitgegenständliche Wohnung befindet sich jedoch in einem Eckgebäude an der B.Straße, einer Durchgangsstraße, die zudem parallel zur S-Bahn-Trasse verläuft. Es kann auch keine Rede davon sein, dass die Wohnung sich in einer bevorzugten Citylage befinde. Eine solche ist nach der stichwortartigen Beschreibung in der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung nach dem Berliner Mietspiegel 2011 gekennzeichnet durch die Nähe zu repräsentativen, überregional ausstrahlenden Einkaufs-, Dienstleistungs- und Wohnstandorten. Dies trifft, namentlich mit der Betonung auf eine überregionale Ausstrahlung, ersichtlich weder für den Richardplatz zu noch gar für die Karl-Marx-Straße im Bereich des S-Bahnhofs Neukölln. Umgekehrt hat auch die Bekl. nur unzureichend dafür vorgetragen, dass es sich eine stark vernachlässigte Umgebung handele. Eine (auch nicht näher substantiierte) hohe Kriminalitätsbelastung und die Einbeziehung in das Quartiersmanagement mögen Anhaltspunkte oder Reaktionsweisen in Bezug auf eine vernachlässigte Wohnumgebung sein. Wie sich dies aber in dem äußeren Erscheinungsbild des Gebietes konkret darstellt, hat die Bekl. weiter nicht vorgetragen. Auch der weitere Vortrag, wonach in den Straßen „oft" Müll herumliege und die Wegeunterhaltung nur unzureichend sei, ist zur Beschreibung einer starken Vernachlässigung der Wohnumgebung wenig aussagekräftig.

Der Vermieter kann sich für einen wohnwerterhöhenden Energieverbrauchskennwert auf den Energieausweis auch dann berufen, wenn die Daten, auf die sich der Energieausweis stützt, vom Eigentümer ermittelt worden sind. Eine Wohnung liegt dann nicht mehr an einer besonders ruhigen Straße, wenn das Eckgebäude an eine lärmbelastete Straße grenzt. Der Bereich von Alt-Rixdorf ist keine bevorzugte Citylage.

Die Parteien stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsprozesses über verschiedene Merkmale der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels 2011. Der Vermieter berief sich trotz eines Wasserschadens im 4. OG des Treppenhauses auf einen überdurchschnittlichen Erhaltungszustand, auf einen wohnwerterhöhenden Energieverbrauchskennwert von 75 kWh (m2/a), auf die Lage der Wohnung in einer ruhigen Straße, obwohl sie in einem Eckgebäude zu einer lärmbelasteten Straße lag, und auf eine bevorzugte Lage in Alt-Rixdorf.

Das AG Neukölln hielt den geringfügigen Wasserschaden im Treppenhaus in Höhe des 4. OG bei dem ansonsten ansprechenden Erscheinungsbild nicht für wohnwertmindernd, im Übrigen für einen bei der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigenden behebbaren Mangel. Der Vermieter könne sich für den wohnwerterhöhenden Energieverbrauchskennwert auf den Energieausweis unabhängig davon berufen, dass die Daten von dem Eigentümer mitgeteilt worden seien. Die Wohnung liege nicht an einer besonders ruhigen Straße, weil sie in einem Eckgebäude zu einer lärmbelasteten Straße liege. Die Lage der Wohnung im Bereich von Alt-Rixdorf sei keine bevorzugte Citylage.

Der Entscheidung ist zuzustimmen. Soweit das AG Neukölln den Wasserschaden als einen bei der Mieterhöhung nicht zu berücksichtigenden behebbaren Mangel ansah, liegt es auf der Linie der herrschenden Rechtsprechung (vgl. u. a. AG Lichtenberg, Urteil vom 1. April 2010, 2 C 529/09, GE 2010, 699; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 4. März 2010, 18 C 326/09, GE 2010,1423 und vom 26. Januar 2010, 3 C 374/09, GE 2010, 625; LG Berlin, Urteil vom 15. August 2008, 63 S 42/08, GE 2008, 1627).

Hinsichtlich des wohnwerterhöhenden Merkmals eines geringeren Energieverbrauchswerts war zwar der Vermieter darlegungs- und beweispflichtig. Aber wenn der Mieter nicht substantiiert bestreitet, reicht die Vorlage des Energieausweises aus. Dabei ist es unerheblich, ob die Daten, auf denen der Ausweis basiert, vom Eigentümer stammen. Hinsichtlich der Lage an einer besonders ruhigen Straße stellt das AG Neukölln zu Recht nicht allein darauf ab, ob die Adresse des Hauses im Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel als lärmbelastet aufgeführt ist, sondern auf die konkrete Lage im Haus (vgl. auch AG Tiergarten, Urteil vom 28. Januar 2011, 3 C 70/10 GE 2011, 341). Zur bevorzugten City-Lage ist nach der Klammerdefinition des Berliner Mietspiegels eine überregionale Ausstrahlung erforderlich, die beim Kiez Alt-Rixdorf wohl fehlen dürfte, auch wenn der dortige Weihnachtsmarkt immer mehr Besucher anzieht.