Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mieterhöhung durch Vermieter mit Bezeichnung GbR; Berliner Mietspiegel; Orientierungsmerkmale; Fahrradabstellraum; besonders ruhige Straße

1. Ein Mieterhöhungsverlangen, das von den Vermietern namentlich unter der Bezeichnung „GbR" erklärt wird, erweckt bei dem Mieter den Anschein, dass es sich um eine Mieterklärung einer - nicht existierenden - Außen-GbR handelt mit der Folge der Unwirksamkeit der Erklärung.

2. Entspricht die Nutzung eines Abstellraumes zum Abstellen eines Fahrrades nicht der mietvertraglichen Vereinbarung, liegt das entsprechende wohnwerterhöhende Merkmal nicht vor.

3. Liegt die Wohnung des Mieters in einer Straße, in der einige Hausnummern als besonders lärmbelastet gekennzeichnet sind, liegt sie jedenfalls nicht an einer besonders ruhigen Straße.

(Leitsätze der Redaktion)

II. Die Berufung ist teilweise ... begründet.

1. Die Kl. haben gegen die Bekl. lediglich einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um 30,96 € ab dem 1. Oktober 2010 aus § 558 Abs. 1 BGB.

Die Klage ist gemäß § 558 b Abs. 2 BGB zulässig. Es liegt ein wirksames Mieterhöhungsverlangen in der Klageschrift vom 15. Juni 2010 vor.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung war das Mieterhöhungsverlangen vom 7. Januar 2010 formell nicht wirksam. Ausweislich des aufgedruckten Briefkopfes wurde dieses Mieterhöhungsverlangen von der „GbR H. K., I. U., B. R." ausgebracht. Diese GbR ist aber nicht Vermieterin, wie sich aus dem Mietvertrag eindeutig ergibt. Zur Überzeugung des Gerichts handelt es sich auch nicht um einen lediglich unschädlichen, irrtümlich angegebenen Zusatz.

Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes besitzt eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts Rechtsfähigkeit, soweit sie als Außen-GbR selbst am Rechtsverkehr teilnimmt und deshalb eigene Rechte und Pflichten begründet (vgl. BGH GE 2001, 276; NJW 2002, 368; GE 2002, 350; GE 2008, 475; Palandt-Weidenkaff, BGB, 69. Aufl. 2010, § 535, Rn. 6). Damit ist aus Sicht der Bekl. eine Gesellschaft mit eigener Rechtsfähigkeit an sie herangetreten, die aber nicht Vermieterin war. Dass diese Gesellschaft aus den ihr bekannten Vermietern bestand, war zwar ersichtlich. Nicht ersichtlich für die Bekl. war aber, dass es sich bei der Angabe „GbR" lediglich um ein Versehen gehandelt haben soll. Vielmehr waren die Gesellschafter ihr gegenüber als Vermieter im jeweils eigenen Namen gegenübergetreten und dadurch selbst berechtigt und verpflichtet. Aus Sicht der Bekl. wie eines objektiven Beobachters rührte daher das Mieterhöhungsverlangen nicht von ihren Vermietern her, so dass es keine Wirksamkeit entfalten konnte. Das mit der Klageschrift ausgebrachte Mieterhöhungsverlangen der Kl. wurde der Bekl. am 8. Juli 2010 zugestellt, so dass die Mieterhöhung gemäß § 558 b Abs. 1 BGB zum 1. Oktober 2010 verlangt werden konnte.

Für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ist es ausreichend, wenn sich der Vermieter - wie hier - auf ein konkretes Mietspiegelfeld bezieht und sich die verlangte Miete innerhalb der Spanne bewegt.

Es greift der Berliner Mietspiegel 2009 ein, den die Kl. angewendet haben.

Unstreitig ist das Feld D 2 anzuwenden.

Zu den Merkmalsgruppen gilt das Folgende:

Merkmalgruppe 1: Bad/WC

Diese Merkmalsgruppe ist wegen des wohnwerterhöhenden Strukturheizkörpers positiv zu bewerten.

Merkmalgruppe 2: Küche

Diese Merkmalgruppe ist unstreitig neutral zu bewerten.

Merkmalgruppe 3: Wohnung

Diese Merkmalgruppe ist positiv.

Wohnwerterhöhend wirkt sich schon die moderne Isolierverglasung aus. Mangels wohnwertmindernder Merkmale kommt es auf das Vorliegen einer Fußbodenheizung oder eines rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses nicht an.

Merkmalgruppe 4: Gebäude

Diese Merkmalgruppe ist neutral.

Aufgrund des Schreibens der Kl. an die Bekl. vom 14. Oktober 2010 geht das Gericht davon aus, dass die im ersten Rechtszug bislang als Fahrradkeller bezeichnete Abstellmöglichkeit als solche keinen abschließbaren Fahrradkeller darstellt. In diesem Schreiben wird die Bekl. nämlich aufgefordert, „sämtliche Gegenstände (Fahrräder ...) aus dem von Ihnen nicht angemieteten Kellerraum, -gänge, -ecken und -nischen ... zu entfernen". Damit bringen die Kl. eindeutig zum Ausdruck, dass die Nutzung des Raumes zum Abstellen ihres Fahrrades im Keller nicht der mietvertraglichen Verpflichtung der Kl. entspricht. Gleiches gilt für die Remise. Damit steht ihr aber auch kein Fahrradabstellraum zur Verfügung, der sich wohnwerterhöhend auswirken könnte. Der neue Fahrradabstellraum mit Zahlenschloss steht den Angaben der Bekl. zu 2. im Termin zur mündlichen Verhandlung am 23. Juni 2011 zufolge den Mietern erst seit November 2010 zur Verfügung.

Dass es sich bei der Remise nicht um einen in angemessenem Umfang nutzbaren zusätzlichen Raum außerhalb der Wohnung handelt, ergibt sich aufgrund der diversen abgestellten Gegenstände und der baulichen Gegebenheiten schon aus den vorgelegten Fotos.

Weiterhin geht die Kammer aufgrund der vorgelegten Fotos nicht von einem repräsentativen oder hochwertig sanierten Eingangsbereich oder Treppenhaus aus. Dieses befindet sich entgegen der Ansicht der Bekl. nicht in einem überwiegend schlechten, sondern in einem ordentlichen Zustand, ohne allerdings besonders repräsentativ zu sein. Weiterhin geht das Gericht aufgrund des Vortrags beider Parteien wegen des abgeplatzten Putzes weder von einem überdurchschnittlichen Instandhaltungszustand aus, noch von einem schlechten Instandhaltungszustand. Dem Bestreiten der zusätzlichen Einbruchssicherung an den Türen sind die Kl. nicht substantiiert entgegengetreten.

Merkmalgruppe 5: Wohnumfeld

Diese Merkmalgruppe ist positiv.

Wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausführt, ist die Müllstandsfläche nur den Mietern zugänglich und damit abschließbar und außerdem sichtbegrenzend gestaltet.

Weiterhin ist das Gericht der Überzeugung, dass die Wohnung der Bekl. nicht an einer besonders ruhigen Straße gelegen ist, zumal einige der Hausnummern der Straße als besonders lärmbelastet gekennzeichnet sind. Andererseits fehlt es an einem substantiierten Vortrag hinsichtlich einer besonderen Verkehrslärmbelastung oder einer erheblichen, regelmäßigen Beeinträchtigung durch Verkehrsgeräusche. Ebenso fehlt es aber an einem substantiierten Vortrag hinsichtlich eines aufwendig gestalteten Wohnumfeldes. Ebenso wie das Amtsgericht geht das Gericht aber andererseits auch aufgrund des Vortrags der Bekl. nicht von einer Lage in einer stark vernachlässigten Umgebung aus.

Damit liegen zwei neutrale und drei positive Merkmalsgruppen vor, so dass in der oberen Spanne 60 % hinzuzurechnen sind:

6,03 €/m2 - 4,54 €/m2 = 1,49 €/m2

60 % von 1,49 €/m2 = 0,89 €/m2

4,54 €/m2 + 0,89 €/m2 = 5,43 €/m2

Vom Vorliegen des Sondermerkmals des modernen Bades ist, wie das Amtsgericht zutreffend ausführt, aufgrund der Höhe des Fliesenspiegels nicht auszugehen. Allerdings ist das Sondermerkmal der modernen Küchenausstattung gegeben, was in der Berufung nicht angegriffen wurde.

Es ergibt sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von (5,43 €/m2 + 0,25 €/m2 =) 5,68 €/m2, was bei 56,76 m2 den Betrag von 322,40 € ergibt.

Ein Mieterhöhungsverlangen, das von den Vermietern namentlich unter der Bezeichnung „GbR" erklärt wird, ist als solches einer – nicht existierenden – Außen-GbR unwirksam. Für ein wohnwerterhöhendes Merkmal kommt es auf die vertragsgemäße Nutzung an. Die Wohnung in einer teilweise lärmbelasteten Straße ist nicht besonders ruhig.

Die Vermieter verlangten namentlich mit der Bezeichnung „GbR" vom Mieter vorprozessual die Zustimmung zur Mieterhöhung. Ferner waren sie in der Klageschrift namentlich als solche – ohne GbR – bezeichnet. Zur Begründung bezogen sie sich auf ein konkretes Mietspiegelfeld und machten als wohnwerterhöhende Merkmale u. a. das Vorhandensein eines abschließbaren Fahrradkellers und die Lage der Wohnung in einer besonders ruhigen Straße geltend. Der Mieter wendete demgegenüber ein, er sei zur Entfernung sämtlicher Gegenstände aus dem von ihm zum Abstellen seines Fahrrades genutzten Kellerraumes aufgefordert worden, weil er diesen nicht angemietet habe. Ferner seien einige Hausnummern seiner Straße als lärmbelastet eingestuft, so dass seine Wohnung nicht an einer besonders ruhigen Straße liege. Gegen die teilweise Abweisung der Zustimmungsklage richtete sich die Berufung der Vermieter.

Die Berufung der Vermieter hatte teilweise Erfolg. Zwar sei das vorprozessuale Mieterhöhungsverlangen unwirksam, weil die Bezeichnung „GbR" bei dem Mieter den Anschein erweckt habe, dass es sich um eine Mieterklärung einer – nicht existierenden – Außen-GbR handele. Das mit der Klageschrift erklärte Mieterhöhungsverlangen sei dagegen wirksam mit der Folge des späteren Wirksamkeitszeitpunkts. Da andererseits die Nutzung des Nebenraums zum Abstellen eines Fahrrades nicht der mietvertraglichen Vereinbarung entspreche, wie sich aus der Räumungsaufforderung der Vermieter ergebe, liege das entsprechende wohnwerterhöhende Merkmal nicht vor.

Außerdem: Da einige Hausnummern der Straße, in der die Wohnung liege, als besonders lärmbelastet gekennzeichnet seien, liege ebenfalls das wohnwerterhöhende Merkmal „besonders ruhige Straße" nicht vor.

Die Auffassung der Einzelrichterin der ZK 67, durch die Bezeichnung der Vermieter als „GbR" sei deren Zustimmungsverlangen zu einem einer nicht existierenden Außen-GbR geworden, erscheint überzogen. Denn die Mieter konnten aus den danach angegebenen Namen der Vermieter erkennen, dass es sich um den richtigen Vermieter handelte – zudem waren die Vermieter rechtlich im Zweifel eine GbR, wenn nicht sogar eine Außen-GbR. Die Auffassung zu den wohnwerterhöhenden Merkmalen ist vertretbar.