Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Rechtsbedingung; Stichtag für Anwendung des Mietspiegels; Mietspiegel 2009; unzureichende Elektroinstallation; zusätzlicher Nutzraum; Erhöhung der Bruttomiete mit Nettomietspiegel

1. Wird ein Mieterhöhungsverlangen hilfsweise für den Fall abgegeben, dass ein vorangehendes Erhöhungsverlangen unwirksam sein sollte, handelt es sich um eine zulässige Rechtsbedingung.

2. Für die Ermittlung der ortsüblichen Miete ist auf den im Zeitpunk des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens maßgebenden Erhebungsstichtag des Mietspiegels abzustellen.

3. Der Mietspiegel 2009 gilt auch für Erdgeschosswohnungen mit Garten und einem separaten Zugang.

4. Befindet sich im Bad keine Steckdose, sondern nur ein Wandauslass, ist die Elektroinstallation unzureichend.

5. Ist der zusätzliche Nutzraum schimmelig und feucht, ist er nicht angemessen nutzbar.

6. Zur Erhöhung der vereinbarten Bruttomiete sind den Mieten des Nettomietspiegels die aus dem vorangegangenen Abrechnungszeitraum sich ergebenden Betriebskosten hinzuzurechnen.

(Leitsätze der Redaktion)

[...] 2) Die Berufung hat im Ergebnis keinen Erfolg.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete um 44,43 € ab dem 1. März 2009 aus § 558 Abs. 1 BGB.

Die Bekl. bewohnen die Wohnung Nr. 1-82 im G.weg in Berlin. Der Mietvertrag vom 1. Dezember 1985 liegt nicht vollständig vor. Ursprünglich war die Gruppe N. Wohnungsunternehmen GmbH, später die Kl. die Vermieterin. Die Aktivlegitimation ergibt sich hier schon ausdrücklich aus dem Nachtrag zum Mietvertrag vom 4./14. Mai 2008. Im Übrigen ist die Kl. seit dem 7. Mai 2008 im Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.

Die Klage ist gemäß § 558 b Abs. 2 BGB zulässig. Es liegt ein wirksames Mieterhöhungsverlangen vom 2. Dezember 2008 vor.

Zunächst ist es für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ausreichend, wenn sich der Vermieter - wie hier - auf ein konkretes Mietspiegelfeld bezieht und sich die verlangte Miete innerhalb der Spanne bewegt. Dabei ist es unschädlich, dass im Verlangen der Berliner Mietspiegel 2007 herangezogen wird. Die Kl. konnte seinerzeit den Mietspiegel 2009 (mit dem Stichtag 1. Oktober 2008) noch nicht kennen, da er erst im Amtsblatt für Berlin Nr. 27 vom 24. Juni 2009 veröffentlicht wurde. Weiter genügt bei einer Bruttokaltmiete die Angabe des vom Vermieter für maßgeblich erachteten konkreten Betriebskostenanteils, der erst im Prozess (auf Bestreiten) genauer erläutert werden muss.

Der Satz am Ende des Erhöhungsverlangens

„Dieses Mieterhöhungsverlangen wird lediglich hilfsweise zugestellt für den Fall, dass die rechtshängig gemachten Mieterhöhungsverlangen vom 22.2.2008 und 23.9.2008 unwirksam sein sollten."

führt - entgegen der Ansicht des Amtsgerichts - nicht zur formellen Unwirksamkeit.

Es ist zutreffend, dass das Erhöhungsverlangen bedingungsfeindlich ist. Eine Bedingung in diesem Sinne ist ein zukünftiges ungewisses Ereignis (vgl. die Kommentierung zu § 158 BGB in: Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl., vor § 158, Rn. 1). Hiervon ist die Rechtsbedingung zu unterscheiden, die hier vorliegt (dazu Kammer 67 S 474/01, GE 2002, 1266). Es wird lediglich ein sowieso kraft Gesetzes gegebener Umstand ausdrücklich beschrieben. Für den Bekl. als Mieter zeichnet sich die hier vorliegende Rechtsbedingung dadurch aus, dass sich seine (rechtliche) Position nicht verändert, ob die Rechtsbedingung nun im Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich erwähnt wird oder nicht. Insbesondere wäre das hiesige Mieterhöhungsverlangen - einschließlich einer hierauf etwa erteilten Zustimmung des Bekl. als Mieter - ohne Weiteres unwirksam, wenn eines der früheren Mieterhöhungsverlangen vom 22. Februar 2008 oder 23. September 2008 wirksam gewesen wäre. Dies folgt unmittelbar aus § 558 Abs. 1 Satz 1 und 2 BGB. Hier steht aufgrund der Entscheidung der Kammer vom 26. Januar 2009 - 67 S 437/08 - fest, dass die früheren Verlangen nicht einschlägig sind. Es kann auch nicht darauf abgestellt werden, dass eine Unsicherheit bestünde. Der Fall entspricht insoweit denen der Mieterhöhung mit streitiger Ausgangsmiete. Für die Mieter entsteht kein Nachteil.

Es greift der Berliner Mietspiegel 2009 ein, obwohl die Kl. den Berliner Mietspiegel 2007 angewendet hat (siehe oben). Das Mieterhöhungsverlangen ist nach dem Stichtag des 1. Oktober 2008 erklärt worden.

Entgegen der jetzigen von der Kl. vertretenen Ansicht handelt es sich um eine so genannte Mietspiegel-Wohnung. Es ist nicht ersichtlich, dass der Mietspiegel Wohnungen wie die der Bekl. nicht erfassen würde. Insbesondere kann die Wohnung der Bekl. insoweit nicht der Situation in einem Ein- oder Zweifamilienhaus gleichgesetzt werden, obwohl die Bekl. über einen Garten und einen separaten Zugang verfügen. Trotz dieser unstreitigen Umstände liegt mietpreisrechtlich ein Mehrfamilienhaus vor. Namentlich für die etwaige Beeinträchtigung durch Geräusche usw. aus anderen Wohnungen des Hauses spielt es keine Rolle, ob die anderen Wohnungen durch ein getrenntes Treppenhaus erschlossen werden. Der Garten ist nicht vollkommen gegenüber den anderen Mietern oder Besuchern in einer Weise abgetrennt, dass er einen der Zurückgezogenheit der Wohnung vergleichbaren Raum darstellen könnte, wie dies bei Gärten an Einfamilienhäusern der Fall ist.

Unstreitig ist für die Wohnung der Bekl. das Feld H 4 anzuwenden.

Zu den Merkmalsgruppen:

Das Bad ist unstreitig negativ anzusetzen.

Eine Bewertung der Küche ist ebenfalls negativ anzusetzen.

Die Bekl. bestreiten zunächst den Vortrag der Kl. zu den Wandfliesen im Arbeitsbereich, indem sie sagen, diese seien am Beginn des Mietvertrags noch nicht vorhanden gewesen, sondern von ihnen selbst angebracht worden. Die Kl. kann das Gegenteil nicht belegen. Außerdem muss davon ausgegangen werden, dass bei Vertragsbeginn keine Spüle und kein Herd vorhanden waren. Die Kl. bestreitet diesen Vortrag der Bekl. Das Bestreiten ist jedoch unbeachtlich, da sie das von ihr in Bezug genommene Übergabeprotokoll nicht vorlegt.

Die Wohnung Ist negativ anzusetzen. Die lsolierglasfenster stammen aus der Zeit der 1980er Jahre. Dies ist unstreitig. Ohne weiteren Vortrag der Kl. kann nicht angenommen werden, dass diese Fenster noch aktuellen Anforderungen an den Wärme- und Schallschutz genügen würden. Es werden weder Typ noch Eigenschaften der Fenster mitgeteilt, obwohl die Bekl. gerade dies rügen. Das kleine Zimmer ist kein Abstellraum, sondern als halbes Zimmer vermietet.

Wohnwerterhöhend ist die Veranda mit 6,6 m2.

Wohnwertmindernd ist die unzureichende Elektroinstallation. Unstreitig ist im Bad keine Steckdose vorhanden, sondern nur ein Wandauslass. Es kommt nicht darauf an, dass die Bekl. hier einen Spiegelschrank mit Steckdose anschließen könnten. Jedenfalls gibt es vermieterseits eine Steckdose nicht. Die jeweiligen Klammerzusätze bei den Mietspiegelmerkmalen sind als Regelbeispiele zu verstehen. Eine fehlende Steckdose im Bad steht der ausdrücklich dort genannten Einschränkung gleich.

Wohnwertmindernd ist weiter der vermieterseits fehlende Waschmaschinenanschluss.

Das Gebäude ist negativ anzusetzen. Ein zusätzlicher Nutzraum außerhalb der Wohnung ist nicht vorhanden. Anders als im Mietspiegel 2007 ist im Mietspiegel 2009 gefordert, dass der Raum angemessen nutzbar sein müsste. Die Bekl. behaupten, dass der Raum schimmelig und feucht sei. Dem ist die Kl. nicht hinreichend entgegen getreten. Sie ist darlegungs- und beweisbelastet, geht aber über ein bloßes Bestreiten des Vortrags der Bekl. nicht hinaus. Wann wer den Zustand konkret geprüft haben soll, wird nicht gesagt. Ein Ortstermin wäre eine Ausforschung.

Der Fernwärmeanschluss kann nicht berücksichtigt werden. Es wird nicht gesagt, wann der Anschluss erfolgt sein soll. Zum einen ist die Art der Wärmeerzeugung nicht klar. Zum anderen ist die Anlage im Haus nicht erneuert worden. Es kann so nicht von einer Energieeinsparung und auch nicht von positiven Kosteneffekten für die Mieter ausgegangen werden.

Wohnwertmindernd ist die unstreitig fehlende Gegensprechanlage.

Das Wohnumfeld ist neutral.

Von einem aufwendig gestalteten Umfeld ist nicht auszugehen. Es liegen keine Fotos o. Ä. zur jetzigen Situation vor. Insbesondere kann nicht angenommen werden, dass der behauptete Spielplatz (wieder) vorhanden wäre.

Es handelt sich um eine übliche Anliegerstraße. In der Nähe liegt das Vivantes-Klinikum, das von Fahrzeugen und Hubschraubern angesteuert wird.

Die Müllstandsfläche mag gelegentlich etwas überfüllt sein, wirkt aber auf den von den Bekl. eingereichten Fotografien nicht ungepflegt.

Der den Mietern überlassene Garten kann hier im Rahmen des Mietspiegels nicht zusätzlich berücksichtigt werden. Es kann offen bleiben, ob es Konstellationen gibt, bei denen eine Wohnung wegen eines Gartens aus dem Mietspiegel herausfällt. Hier ist das nicht der Fall. Es kann auf die obigen Ausführungen zum Mietspiegel Bezug genommen werden. Es handelt sich hier um den jedenfalls teilweise auch für andere Personen als die Mieter zugänglichen Bereich vor dem Wohnungseingang, der einem Vorgarten vergleichbar dem Mieter keine allein ihm zur Verfügung stehende Rückzugsmöglichkeit bietet. Es ist im Übrigen gerade im Bereich der Sondermerkmale des Mietspiegels nicht ungewöhnlich, dass frühere als den Preis mit bildend anerkannte Merkmale wegfallen und neue hinzukommen. So war etwa noch im Mietspiegel 2007 die Lage einer Wohnung im Erdgeschoss ein Sondermerkmal, auf das es jetzt nicht mehr ankommt. Im Mietspiegel 2003 gab es das Merkmal des Dachgartens bzw. der Dachterrasse. Im Mietspiegel 2000 schließlich war noch die Gartennutzung als Sondermerkmal enthalten. Die Veränderung solcher Sondermerkmale führt nicht dazu, dass solche Wohnungen - etwa Erdgeschosswohnungen - nicht mehr vom Mietspiegel erfasst würden, wenn das Sondermerkmal entfällt. Vielmehr dokumentieren die veränderten Sondermerkmale, dass nach Einschätzung der sachverständigen Kommission, die den Mietspiegel erarbeitet, solche Merkmale nicht mehr von entscheidender Bedeutung für den Preis sind, sondern andere Merkmale mehr Gewicht haben. Es handelt sich um einen qualifizierten Mietspiegel. Es ist für die Kammer nicht ersichtlich, dass die dem Mietspiegel zugrunde liegenden Erwägungen unzutreffend wären oder die Verhältnisse in der Stadt nicht hinreichend abbilden würden.

Es liegen vier negative und eine neutrale Merkmalsgruppe vor, so dass in der unteren Spanne 80 % abzuziehen sind:

4,70 €/m2 - 4,07 €/m2 = 0,63 €/m2

80 % von 0,63 €/m2 = 0,50 €/m2

4,70 €/m2 - 0,50 €/m2 = 4,20 €/m2

Zu dieser Nettokaltmiete sind die Betriebskosten hinzuzusetzen. Es ist vom Wert 1,84 €/m2 für 2007 auszugehen. Dieser Wert liegt im Jahr vor, das der Mieterhöhung vorangeht und ist deshalb maßgeblich (BGH, GE 2008, 580). Die Bekl. haben sich dazu nicht mehr geäußert. Die Ausgangsmiete beträgt 397,23 €. Die Kabelkosten sind ausweislich des Nachtrags vom 4./14. Mai 2008 in die Bruttokaltmiete einzurechnen.

Es ergäbe sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von (4,20 €/m2 + 1,84 €/m2 =) 6,04 €/m2, was bei 64,57 m2 den Betrag von 390,00 € ergibt.

Es verbleibt kein Erhöhungsspielraum, da die Bekl. bereits die höhere Miete von 397,23 € zahlen.

Auch ein hilfsweise für den Fall abgegebenes Mieterhöhungsverlangen, dass ein vorangehendes Erhöhungsverlangen unwirksam sein sollte, ist wirksam. Maßgebend ist der im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens ausgewiesene Erhebungszeitpunkt des Mietspiegels. Zur Erhöhung der vereinbarten Bruttomiete sind den Mieten des Nettomietspiegels die aus dem vorangegangenen Abrechnungszeitraum sich ergebenden Betriebskosten hinzuzurechnen.

Der Vermieter verlangte mit Schreiben vom 2. Dezember 2008 Erhöhung der Bruttomiete für die Wohnung der Mieter, die einen separaten Eingang und direkten Zugang zu einem Garten hatte. Der Erhöhung legte er den (Netto-) Mietspiegel 2007 zugrunde, zu dessen Werten er die Betriebskosten für den vorangegangenen Abrechnungszeitraum addierte. Das Erhöhungsverlangen erfolgte hilfsweise für den Fall, dass vorangegangene Mieterhöhungsverlangen vom 22. Februar 2008 und 23. September 2008 unwirksam sein sollten. Die Mieter hielten den Mietspiegel nicht für anwendbar, da ihre Wohnung einen separaten Eingang und direkten Zugang zum Garten hatte.

Ferner stritten die Parteien u. a. darüber, ob die Elektroinstallation unzureichend sei, da im Bad nur ein Auslass und keine Steckdose vorhanden war, und ob der zusätzliche Nutzraum wohnwerterhöhend berücksichtigt werden könne, da er unstreitig schimmelig und feucht war. Gegen das die Zustimmungsklage abweisende Urteil richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die Berufung hatte keinen Erfolg. Nach Auffassung der ZK 67 des LG Berlin scheiterte das Erhöhungsverlangen nicht schon daran, dass es hilfsweise nur für den Fall der Unwirksamkeit der vorangegangenen Verlangen geltend gemacht worden war, denn dabei handele es sich nur um eine unschädliche Rechtsbedingung. Entgegen der Ansicht der Mieter sei auch der Mietspiegel anwendbar, da der separate Eingang der Mietwohnung und der Zugang zum Garten nicht dazu führe, dass die Wohnung als Ein- oder Zweifamilienhauswohnung anzusehen sei. Einschlägig sei jedoch nicht der Mietspiegel 2007, sondern der Mietspiegel 2009, da das Mieterhöhungsverlangen nach dessen Stichtag zugegangen sei.

Das Bad sei jedoch negativ anzusetzen, da allein das Vorhandensein des Stromauslasses nicht das Fehlen der Steckdose ersetze. Das Vorhandensein von Schimmel und Feuchtigkeit in dem zusätzlichen Nutzraum führe dazu, dass dieser nicht angemessen nutzbar sei. Auch unter Addition der Betriebskosten des der Mieterhöhung vorangegangenen Abrechnungszeitraums zu der Nettomiete ergebe sich eine Bruttomiete, die die bereits gezahlte Bruttomiete nicht übersteige.

1. Die ZK 67 bleibt bei ihrer – richtigen – Auffassung, dass ein hilfsweise für den Fall abgegebenes Mieterhöhungsverlangen, dass ein vorangegangenes Erhöhungsverlangen unwirksam sein sollte, wirksam ist, weil es sich nur um eine Rechtsbedingung handelt (LG Berlin, Urteil vom 27. Oktober 2010, 67 S 280/09, GE 2011, 204; AG Schöneberg, Urteil vom 15. Juli 2010, 2 C 132/10, GE 2010, 1279; vgl. auch ablehnende Anmerkung Beuermann GE 2009, 1077 zu AG Wedding, Urteil vom 14. Mai 2009, 19 C 85/09, GE 2009, 1127).

2. Zutreffend ist auch, dass der Stichtag für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete derjenige Zeitpunkt ist, zu dem das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter zugegangen ist (KG, Urteil vom 12. November 2009, 8 U 106/09, WuM 2009, 748 = GE 2010, 60; LG Berlin, Urteil vom 18. Januar 2011, 63 S 241/10, GE 2011, 411; LG Berlin, Urteil vom 4. Dezember 2009, 63 S 97/09, GE 2010, 61; AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 26. Januar 2010, 3 C 374/09, GE 2010, 625).

3. Der Vermieter kann zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens für ein Einfamilienhaus auf einen Mietspiegel, der keine Angaben zu Einfamilienhäusern enthält, jedenfalls dann Bezug nehmen, wenn die geforderte Miete innerhalb der Mietpreisspanne für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern liegt (BGH, Urteil vom 17. September 2008, VIII ZR 58/08, GE 2008, 1622 = WuM 2009, 239; LG Berlin, Urteil vom 22. März 2010, 65 S 165/09, GE 2010, 985), so dass es dann nicht mehr darauf ankommt, ob die Wohnung als Wohnung in einem Mehr- oder Einfamilien- bzw. Zweifamilienhaus einzustufen ist.

4. Fraglich ist die Ansicht, dass das Fehlen einer Steckdose im Bad schon dazu führt, dass die Elektroinstallation der Wohnung – worauf der Mietspiegel 2009 abstellt – unzureichend ist; vielmehr wäre darauf abzustellen gewesen, ob insgesamt weniger als zwei Steckdosen in den Wohnräumen vorhanden waren.

5. Richtig ist auch, dass der Mietspiegel 2009 bei den wohnwerterhöhenden zusätzlich nutzbaren Räumen darauf abstellt, dass diese in angemessenem Umfang nutzbar sind. Fraglich ist allerdings, ob Feuchtigkeit und Schimmel die angemessene Nutzung in diesem Sinne einschränken, da im Mietspiegel auf den Umfang abgestellt wird. Feuchtigkeit und Schimmel dürften vielmehr als behebbare Mängel anzusehen sein, die auf die Höhe der ortsüblichen Miete keinen Einfluss haben (LG Berlin, Urteil vom 15. August 2008, 63 S 42/08, GE 2008, 1627).

6. Richtig ist auch, dass für das Verlangen eines Vermieters auf Erhöhung der Bruttokaltmiete zur schlüssigen Darlegung des Anspruchs auf Zustimmung zur Erhöhung der auf die Wohnung entfallende Betriebskostenanteil anzugeben ist, und dieser sich aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum ergibt (BGH, Beschluss vom 8. Juli 2008, VIII ZR 5/08, ZMR 2009, 102).

Rechtsprechungsübersicht Elektroinstallation

• LG Berlin, Urteil vom 22. Januar 2010, 63 S 256/09, GE 2010, 981: Sind in der Wohnung selbst nur zwei Elektrogeräte gleichzeitig zu betreiben, ist das auch dann wohnwertmindernd, wenn aus der im Flur verlegten Steigleitung ein weiterer Anschluss für die Wohnung verlegt werden könnte.

• LG Berlin, Urteil vom 3. November 2009, 63 S 184/09, GE 2010, 767: Eine Elektroinstallation, mit der neben einem Großgerät ein weiteres Gerät nicht betrieben werden kann, ist wohnwertmindernd.

• AG Köpenick, Urteil vom 28. Oktober 2008, 7 C 220/08, GE 2008, 1629: Die Elektroinstallation ist unzureichend, wenn das Wohnzimmer mit zu wenigen und teilweise veralteten Steckdosen ausgestattet ist.

• AG Tiergarten, Urteil vom 4. Januar 2008, 9 C 190/07, GE 2008, 1631: Liegen Elektroinstallation und die Be- und Entwässerungsleitungen nur im Bad auf Putz, ist dies nicht wohnwertmindernd zu berücksichtigen.

• AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil vom 21. Juli 2008, 20 C 103/08, GE 2008, 1199: 1. Bei Fehlen einer Steckdose im Badezimmer liegt eine unzureichende Elektroinstallation vor. 2. Eine Waschküche ist als zusätzlicher Nutzraum wohnwerterhöhend zu berücksichtigen.

• AG Wedding, Schlussurteil vom 11. April 2007, 18 C 430/06, MM 2007, 263 (Ls.): Wenn in jedem Zimmer lediglich eine Steckdose vorhanden ist, liegt das negative Wohnwertmerkmal „unzureichende Elektroinstallation" i. S. d. Berliner Mietspiegels 2005 vor.