Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel, Ausstattungsmerkmale; Fliesenspiegel; unzureichende Elektroinstallation; Mietereinrichtungen; Mieterwechsel

Eine vom verstorbenen Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch dann unberücksichtigt, wenn in dem mit dem in den Mietvertrag eintretenden Mieter geschlossenen Folgemietvertrag Regelungen über diese Ausstattung nicht enthalten sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung ist unbegründet.

a. Die Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung ist zulässig. Insbesondere liegen die besonderen Sachurteilsvoraussetzungen des § 558 b Abs. 2 BGB vor. Nach dieser Vorschrift kann der Mieter der Mieterhöhung bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmen. Erfolgt dies nicht, ist innerhalb von weiteren drei Monaten Klage zu erheben. An die Überlegungsfrist schließt sich somit die Klagefrist an (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl., § 558 b Rdnr. 25). Die Klagefrist wird durch eine formell ordnungsgemäße Klageerhebung unterbrochen, mithin grundsätzlich mit Zustellung der Klage (vgl. wie zuvor). Ausnahmsweise kann allerdings die Klagefrist auch schon durch das Einreichen der Klageschrift unterbrochen werden, sofern die Voraussetzungen des § 167 ZPO, der insoweit anwendbar ist (vgl. wie zuvor), vorliegen. Auf die Schlüssigkeit der Zustimmungsklage kommt es grundsätzlich nicht an (vgl. wie zuvor). Vorliegend ist dem Bekl. das Mieterhöhungsverlangen vom 29. Oktober 2009 wohl im Oktober 2009 zugegangen. Die Überlegungsfrist beginnt mit dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens (vgl. wie zuvor Rdnr. 17). Sie endet grundsätzlich um 24 Uhr des letzten Tages des übernächsten Monats (vgl. wie zuvor). Mithin lief vorliegend die Überlegungsfrist zum 31. Dezember 2009 um 24 Uhr ab. Die sich daran anschließende Klagefrist von 3 Monaten endete mithin am 31. März 2010, so dass die bei Gericht am 31. März 2010 eingegangene Klageschrift, die der Bekl. am 23. April 2010 zugestellt worden ist, unter Berücksichtigung von § 167 ZPO rechtzeitig ist.

b. Der Kl. steht aufgrund des gemäß § 558 a BGB formell wirksamen Mieterhöhungsverlangens vom 29. Oktober 2009 kein über den vom Amtsgericht hinausgehend zuerkannter Anspruch auf Zustimmung zu einer weiteren Erhöhung der Nettomiete auf 297,53 € monatlich ab dem 1. Januar 2010 zu, da hierdurch die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten wird, § 558 Abs. 1 Satz 1 BGB. Es ist dabei die Vergleichsmiete am Tag des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens maßgeblich (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., 2007, § 558 b BGB Rdnr. 121).

Die Höhe der für die Wohnung der Bekl. zutreffenden Vergleichsmiete ist daher anhand der im Berliner Mietspiegel 2009 ausgewiesenen Werte zu ermitteln. Der Berliner Mietspiegel 2009 ist eine Übersicht über die in Berlin am 1. Oktober 2008 (vgl. Vorbemerkungen zum Mietspiegel, Seite 2, Ziffer 2.) üblicherweise gezahlten Mieten für verschiedene Wohnungstypen jeweils vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Er ist ein „qualifizierter Mietspiegel" gemäß § 558 d BGB, so dass eine Vermutung für die Richtigkeit der in der Tabelle ausgewiesenen Mietpreisspannen besteht. Ob der Kl. ein Anspruch auf Erteilung einer Zustimmung zu der von ihr begehrten Erhöhung der vereinbarten Miete zusteht, ist anhand der ortsüblichen Vergleichsmiete zu bestimmen. Diese wird aus dem Durchschnitt aller Mieten für vergleichbaren Wohnraum, die zum Zeitpunkt des Zuganges des Erhöhungsverlangens gezahlt werden, gebildet (Börstinghaus a. a. O., § 558 BGB Rdnr. 44 m.w.N.). Da der Stichtag der dem Berliner Mietspiegel zugrunde liegenden Erhebungen über die ortsübliche Vergleichsmiete vor dem Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens im Oktober 2009 liegt, was allein entscheidend ist (vgl. Kinne/Schach/Bie­ber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 558 a Rdnr. 6, Seite 930: nicht etwa der Erhöhungsstichtag), ist dieser Mietspiegel der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen.

Zutreffend ist das Amtsgericht - bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete - davon ausgegangen, dass die streitbefangene Wohnung in das Rasterfeld G 6 des Berliner Mietspiegels 2009 einzuordnen ist, was zwischen den Parteien im Übrigen auch unstreitig ist. Dieses weist einen Mittelwert von 4,18 € sowie eine Spanne von 3,61 € und 6,34 € aus.

Es liegen vier neutrale Merkmalgruppen vor (die Merkmalgruppen können grundsätzlich als Schätzgrundlage gemäß § 287 ZPO herangezogen werden, vgl. BGH, Urteil vom 20.4.2005 - VIII ZR 110/04, GE 2005, 663) - nämlich die Gruppen Nr. 1 bis 4, und eine positive Merkmalgruppe Nr. 5.

Im Einzelnen:

aa. Merkmalgruppe 1 (Bad/WC)

Diese ist neutral zu bewerten, was die Parteien im zweiten Rechtszug auch nicht mehr anzweifeln.

bb. Merkmalgruppe 2 (Küche)

Mit zutreffenden Erwägungen ist das Amtsgericht vorliegend davon ausgegangen, dass diese Gruppe ebenfalls neutral zu bewerten ist. Entgegen der Auffassung der Kl. kann vorliegend nicht festgestellt werden, dass das wohnwerterhöhende Merkmal „Wandfliesen im Arbeitsbereich" eingreift, auch wenn Wandfliesen bei Abschluss des neuerlichen Mietvertrages im Jahre 1998 vorhanden waren, da diese nicht vermieterseits gestellt worden sind. Auf Kosten des Mieters vorgenommene Wohnwertverbesserungen bleiben nämlich grundsätzlich unberücksichtigt (vgl. Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. 2008, § 558 Rdnr. 29 m.w.N.). Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Mieter die Wohnung mit Einrichtungen versehen hat oder Ein- und Umbauten vorgenommen hat (vgl. wie zuvor). Die Mietereinbauten sind selbst dann nicht zu berücksichtigen, wenn dem Mieter Ausgleichsansprüche gegenüber dem Vermieter zustehen oder wenn die Mietereinbauten abgeschrieben sind (vgl. wie zuvor) oder wenn sie (nur) in das Eigentum des Vermieters übergehen. Eine andere Beurteilung würde dazu führen, dass der Mieter für die von ihm vorgenommene Verbesserung der Mietsache einen Nachteil hinnehmen müsste, was nicht angeht (vgl. Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 558 Rdnr. 74). Im Ergebnis zutreffend ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass der Fliesenspiegel in der Küche nicht vermieterseits gestellt worden ist und damit unberücksichtigt bleiben muss. Nach dem Ergebnis der erstinstanzlichen Beweisaufnahme ist davon auszugehen, dass die Fliesen von dem verstorbenen Ehemann bzw. der Bekl. in den 80er Jahren angebracht worden sind. Dies hat die hierzu vernommene Zeugin G., die Tochter der Bekl., glaubhaft bekundet. Die Kl. hat auch mit der Berufung keine durchgreifenden Bedenken an der Glaubwürdigkeit der Zeugin aufgezeigt. Entgegen der Auffassung der Kl. stellen sich diese Fliesen als von der Bekl. gestellt dar. Unabhängig davon, ob die Bekl. ggf. bereits 1960 Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung geworden ist oder nicht, ist sie es jedenfalls gemäß § 569 a BGB a. F. bzw. § 563 BGB n. F., denn als Ehefrau des Mieters H. N. - ihrem damaligen Ehemann - ist sie mit dessen Tod jedenfalls Mieterin geworden. [Vorinstanz: Unter dem 1. August 1998 unterzeichnete die Bekl. nach dem Tod ihres Ehemannes einen Mietvertrag.] Die Bekl. hat durch die Vorlage der Heiratsurkunde substantiiert dargelegt, dass sie mit dem ursprünglichen Mieter verheiratet war und durch die Sterbeurkunde dessen Tod urkundlich belegt. Von daher ist das diesbezügliche pauschale Bestreiten der Kl. unsubstantiiert. Auch die weitere Voraussetzung, nämlich das Führen eines gemeinsamen Haushaltes ist gegeben. Die Zeugin G. hat bekundet, dass ihre Mutter, mithin die Bekl. seit 1960 mit ihrem Mann zusammen in der Wohnung ununterbrochen gewohnt habe.

cc. Merkmalgruppe 3 (Wohnung)

Diese ist ebenfalls neutral zu bewerten. Mit zutreffenden Erwägungen ist das Amtsgericht davon ausgegangen, dass dem wohnwerterhöhenden Merkmal „großer geräumiger Balkon" das wohnwertmindernde Merkmal „unzureichende Elektroinstallation: kein gleichzeitiger Betrieb von mindestens zwei haushaltsüblichen größeren Elektrogeräten möglich" gegenübersteht. Auch insoweit hat der erstinstanzlich schriftlich vernommene Zeuge L. N. bekundet, dass auf Kosten des/der Mieter ein Stromanschluss Ende 1960/Anfang 1970 für den Betrieb der Waschmaschine geschaffen worden ist. An der Glaubhaftigkeit der Aussage bestehen keine Bedenken. Von daher kann sich die Kl. aus den bereits zuvor aufgezeigten Gründen auch hier nicht darauf berufen, dass die unzureichende Elektroinstallation bereits 1998 bei Abschluss des Neuvertrages abgestellt gewesen sei. Es handelt sich auch insoweit nicht um eine vermieterseitige Installation.

dd. Merkmalgruppe 4 (Gebäude)

Diese Merkmalgruppe ist unstreitig neutral zu bewerten.

ee. Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld)

Diese Merkmalgruppe ist aufgrund des aufwendig gestalteten Wohnumfeldes positiv zu bewerten. Weitere wohnwertmindernde Merkmale liegen nicht vor, wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat. Dieses ist zweitinstanzlich nicht mehr angegriffen worden.

Im Ergebnis liegen somit vier neutrale und eine positive Merkmalgruppen vor, so dass dann auf den Mittelwert von 4,18 € des Feldes G 6 des Mietspiegels noch 20 % der oberen Spanne von 1,16 €, mithin 0,23 € hinzuzuaddieren sind. Dies ergibt eine ortsübliche Vergleichsmiete von 4,41 € multipliziert mit der Wohnfläche von 60,97 m2, so dass sich eine ortsübliche Vergleichsmiete von 268,88 € errechnet. Dies hat das Amtsgericht zuerkannt.

Eine vom verstorbenen Mieter auf eigene Kosten geschaffene Ausstattung der Mietsache bleibt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete auch dann unberücksichtigt, wenn der Mieter stirbt, der Ehegatte in den Mietvertrag eintritt und dann mit dem Vermieter einen Folgemietvertrag abschließt, der keine Regelungen über diese Ausstattung enthält.

Im Rahmen des ursprünglichen Mietverhältnisses mit dem später verstorbenen Ehemann der jetzigen Mieterin wurde ein Fliesenspiegel in der Küche angebracht und die Elektroinstallation erneuert. In dem später mit der jetzigen Mieterin (Ehefrau des verstorbenen Vormieters) abgeschlossenen Mietvertrag gab es keine der Mitvermietung dieser Ausstattungen entgegenstehende Vereinbarung.

Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens vertrat der Vermieter die Auffassung, dass diese Ausstattungsmerkmale zu seinen Gunsten zu berücksichtigen seien, weil sie mit dem Folgemietvertrag mitvermietet worden seien und er daher instandsetzungspflichtig sei.

Gegen die Abweisung der entsprechenden Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die ZK 67 des LG Berlin wies die Berufung zurück, weil die vom Mieter geschaffenen Ausstattungen vermieterseits nicht zu berücksichtigen seien. Dies gelte unabhängig davon, ob dem Mieter Ausgleichsansprüche gegenüber dem Vermieter zustünden, die Mietereinbauten abgeschrieben seien oder die Einbauten in das Eigentum des Vermieters übergegangen seien. Denn der Mieter brauche für die von ihm vorgenommene Verbesserung der Mietsache nicht eine Mieterhöhung hinzunehmen. Hier habe die Mieterin mit ihrem Ehemann gemeinsam die Wohnung bewohnt und sei mit dessen Tod in das Mietverhältnis eingetreten. Der danach abgeschlossene „neuerliche" Mietvertrag gab dem Landgericht keinen Anlass für eine andere Beurteilung.