Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Berliner Mietspiegel 2009; Spanneneinordnung; Orientierungsmerkmale; Loggia; wohnungsbezogener Kaltwasserzähler bei Bruttomiete; Waschmaschinenanschluss; rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss

Eine Loggia, die größer als 4 m2 ist, ist als groß und geräumig i.S.d. Berliner Mietspiegels 2009 zu bezeichnen.

2. Eine Wohnung verfügt auch dann über einen rückkanalfähigen Breitbandkabelanschluss, wenn der Mieter die Möglichkeit hat, insoweit einen Vertrag im eigenen Namen mit einer Kabelgesellschaft zu schließen.

3. Das Vorhandensein eines wohnungsbezogenen Kaltwasserzählers ist bei Vereinbarung einer Bruttomiete nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. (Leitsätze der Redaktion)

Aufgrund des Mieterhöhungsverlangens vom 25.9.2009 verlangen die Kl. von den Bekl. - nachdem diese bereits vorprozessual einer Erhöhung auf 756,76 € bruttokalt zugestimmt hatten - noch die Zustimmung zur Erhöhung auf 804,22 € bruttokalt. Die Wohnung ist 131,84 m2 groß. Die Merkmalgruppen 1 und 2 sind unstreitig negativ zu bewerten.

Das Amtsgericht hat der Klage im Umfang einer Erhöhung auf 788,40 € bruttokalt stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen.

Zur Begründung hat es ausgeführt, die in das Mietspiegelfeld L 4 des Berliner Mietspiegels 2009 einzuordnende Wohnung sei wegen der 4,62 m2 großen Loggia in der Merkmalgruppe 3 positiv zu bewerten; die Merkmalgruppen 4 und 5 seien hingegen als neutral einzuordnen.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Bekl., die unter Abänderung des angefochtenen Urteils eine Abweisung der Klage anstreben.

Die gemäß §§ 511 ff. ZPO zulässige Berufung führt in der Sache in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang zum Erfolg; im Übrigen ist sie unbegründet und war daher zurückzuweisen.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist die Merkmalgruppe 3 positiv zu bewerten. Nach der Rechtsprechung der Kammer ist auch eine Loggia, die größer als 4 m2 ist, als groß und geräumig zu bezeichnen (LG Berlin v. 15.10.2010 - 63 S 110/10, GE 2010, 1688). Eine Wohnung verfügt - jedenfalls bei Anwendung der Orientierungshilfe zum Mietspiegel 2009 - auch dann über das wohnwerterhöhende Merkmal eines rückkanalfähigen Breitbandkabelanschlusses, wenn der Mieter die Möglichkeit hat, einen Vertrag im eigenen Namen mit einer Kabelgesellschaft zu schließen, die dann kostenlos eine rückkanalfähige Breitbandkabeldose anbringt (LG Berlin v. 6.10.2009 - 63 S 509/08, GE 2010, 67 zum Mietspiegel 2009).

Das Vorhandensein eines wohnungsbezogenen Kaltwasserzählers ist nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen. Zwar kommt es nicht darauf an, ob dieser vom Vermieter geleast oder gemietet ist und die Kosten hierfür umgelegt werden (LG Berlin v. 23.11.2007 - 63 S 160/07, GE 2008, 1259). Ein Kaltwasserzähler ist aber bei einer Bruttomiete nicht wohnwerterhöhend (LG Berlin v. 12.12.2006 - 63 S 71/06, GE 2007, 597). Jedoch ist entgegen der Ansicht der Bekl. das Merkmal fehlender Anschlussmöglichkeit der Waschmaschine aus den insoweit zutreffenden Gründen des amtsgerichtlichen Urteils nicht gegeben. Die diesbezüglich darlegungs- und beweisbelasteten Bekl. behaupten selbst nicht, mehr als die vom Amtsgericht beschriebene Abzweigung an die Kaltwasserleitung zum Wasserhahn geschaffen zu haben; inwieweit die „elektrische Anschlussmöglichkeit" bauseits gefehlt haben soll, erschließt sich nicht.

Da somit zwei wohnwerterhöhenden Merkmalen nur ein wohnwertminderndes Merkmal gegenüber steht, ist die Merkmalgruppe 3 insgesamt positiv.

Die Merkmalgruppe 4 ist negativ zu bewerten. Die Kl. haben - trotz entsprechender Auflage der Kammer - zu den Einzelheiten der installierten Gegensprechanlage nichts vorgetragen, außer der Tatsache, dass diese mutmaßlich im Jahr 1982 installiert worden sei. Angaben zu Modell und Baujahr fehlen. Nachdem die Bekl. eingewandt hatten, es sei während des Betriebs der Anlage möglich, dass auch die anderen Bewohner geführte Gespräche mithören konnten, genügt dieses Vorbringen nicht, um den Darlegungen der Bekl. substantiiert entgegen zu treten. Die Bekl. ihrerseits vermögen außer ihren Wahrnehmungen keine Angaben zu machen, so dass unter Berücksichtigung der sekundären Darlegungs- und Beweislast vom Fehlen der Abhörsicherheit der Gegensprechanlage auszugehen ist. Auf die Frage, ob die Einrohrheizung eine solche mit ungünstigem Wirkungsgrad ist, kommt es sonach nicht an.

Die Merkmalgruppe 5 ist aus den Gründen der angefochtenen Entscheidung neutral zu bewerten. Das Straßenverzeichnis zum Berliner Mietspiegel 2009 erfasst die Lärmbelastung sowohl für Straßen-, Schienen- als auch Fluglärm.

Danach ergibt sich eine ortsübliche Miete von 40 % unter dem Mittelwert im Mietspiegelfeld L 4, welches einen Mittelwert von 5 € und eine Spanne von 4,40 € bis 6 €/m2 ausweist. Hiernach beträgt die im Mietspiegel ausgewiesene Nettokaltmiete 4,76 €/m2, zu der der unstreitige Betriebskostenanteil von 1,10 €/m2 zu addieren ist, woraus sich eine Bruttokaltmiete von 5,86 €/m2 und für die 131,84 m2 große Wohnung eine Gesamtmiete von 772,58 € bruttokalt errechnet.

Eine Loggia, die größer als 4 m2 ist, ist groß und geräumig. Für das wohnwerterhöhende Merkmal „rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss" reicht es aus, wenn der Mieter die Möglichkeit hat, selbst einen Vertrag mit der Kabelgesellschaft schließen zu können. Ein Kaltwasserzähler ist bei einer vereinbarten Bruttomiete nicht wohnwerterhöhend.

Die Mietvertragsparteien stritten im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens über die Anwendung verschiedener Orientierungsmerkmale des Berliner Mietspiegels. Der Mieter wendete sich u. a. gegen die Berücksichtigung von wohnwerterhöhenden Merkmalen in der Merkmalgruppe 3.

Die ZK 63 des LG Berlin wies die Berufung insoweit zurück. Die mehr als 4 m2 große Loggia sei wohnwerterhöhend, weil sie als groß und geräumig i.S.d. Berliner Mietspiegels 2009 einzuordnen sei. Die Wohnung verfüge auch über das wohnwerterhöhende Merkmal„rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss", weil insoweit die Möglichkeit des Mieters ausreiche, einen Vertrag im eigenen Namen mit einer Kabelgesellschaft zu schließen. Dagegen sei das Vorhandensein eines wohnungsbezogenen Kaltwasserzählers nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen, weil die Parteien eine Bruttomiete vereinbart hätten.

Die ZK 63 setzt ihre Rechtsprechung (vgl. unten) zu einzelnen Orientierungsmerkmalen fort, die der überwiegenden Rechtsprechung der Berufungskammern entsprechen dürfte.

Insbesondere die Auffassung überzeugt, dass der Kaltwasserzähler bei vereinbarter Bruttomiete nicht wohnwerterhöhend zu berücksichtigen ist, weil wegen der vereinbarten Bruttomiete ohnehin nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Der Vermieter könnte allerdings für die Zukunft die Bruttomiete insoweit auf eine Teilinklusivmiete mit Betriebskostenvorschüssen für Wasserversorgung und Entwässerung umstellen, bei der dann der wohnungsbezogene Kaltwasserzähler wiederum wohnwerterhöhend zu berücksichtigen wäre.

Aktuelle Rechtsprechung zu Balkonen, Loggien, Wintergärten

• LG Berlin, Urteil vom 15. Oktober 2010, 63 S 110/10, GE 2010, 1688: Ein Wintergarten in der Form eines „verglasten Balkons" ist erst dann wohnwerterhöhend, wenn er mindestens 4 m2 groß ist.

• LG Berlin, Urteil vom 22. Januar 2010, 63 S 256/09, GE 2010, 981: Balkone mit einer Größe von jeweils mehr als 4 m2 sind wohnwerterhöhend.

• LG Berlin, Urteil vom 3. November 2009, 63 S 184/09, GE 2010, 767: Ein 4 m2 großer Balkon ist jedenfalls bei einer Breite von 1,20 m geräumig.

• LG Berlin, Urteil vom 3. Dezember 2009, 67 S 411/08, GE 2010, 204: Auch bei einer großen Wohnung ist ein Balkon mit einer Fläche von 4 m2 als groß und geräumig im Sinne der Orientierungshilfe anzusehen.

• AG Hohenschönhausen, Urteil vom 6. Juni 2008, 4 C 100/08, GE 2008, 1628: Ein Balkon mit einer Grundfläche von mindestens 4 m2 ist auch dann „geräumig", wenn er zwar 6 m lang, aber nur 1,17 m breit ist.

• AG Tiergarten, Urteil vom 3. Januar 2007, 4 C 397/06, GE 2007, 296: Ein Balkon ist nicht geräumig, wenn er von höchstens zwei Personen ungehindert genutzt werden kann.

• AG Tiergarten, Urteil vom 3. Januar 2007, 4 C 397/06, GE 2007, 296: Ein Breitbandkabelanschluss besteht nicht, wenn der Mieter zur Nutzung einen Vertrag mit einem Kabelbetreiber abschließen muss.