Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel; ortsübliche Vergleichsmiete; Sachverständigengutachten

1. Bei der gerichtlichen Prüfung eines Mietwertgutachtens zur Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses unterliegt die sachverständige Würdigung des Sachverständigen als solche der Kontrolle des Gerichts grundsätzlich nicht (im Anschluß an LG Berlin, GE 1986, 235).

2. Eine eigene sachverständige Überprüfung der Frage durch das Gericht, wie das von dem Sachverständigen seiner Bewertung zugrunde gelegte Datenmaterial in seiner Aussagekraft über die marktüblichen Mietzinsen im Verhältnis zu denjenigen des Datenmaterials des Berliner Mietspiegels einzuschätzen ist, kommt nicht in Betracht.

3. Im Rahmen der Feststellung der Höhe des ortsüblichen Vergleichsmietzinses auf der Grundlage eines gerichtlich eingeholten Mietwertgutachtens (§ 286 ZPO), ist das Gericht deshalb nicht gehalten, auf den Antrag einer Partei das Datenmaterial des Sachverständigen sich vorlegen zu lassen.

Das AG hatte der Zustimmmungsklage aus § 2 MHG nach Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens stattgegeben. In dem Gutachten hatte der Sachverständige ausgeführt, weshalb er - be-zogen auf Besonderheiten des Bewertungsobjekts - die Mietspiegelwerte für nicht aussagekräftig erachte.

Mit der Berufung hat der Mieter diese Würdigung in Zweifel gezogen und unter anderem geltend gemacht, nicht überprüfbar sei zudem, inwieweit das Datenmaterial des Sachverständigen im Vergleich zu demjenigen des Mietspiegels repräsentativ und damit aussagekräftig sei, weshalb das Gericht gehalten sei, von dem Sachverständigen dessen Datenmaterial zur weiteren Überprüfung sich vorlegen zu lassen.

Die Berufung hatte keinen Erfolg.

Lediglich ergänzend weist die Kammer auf folgende, gegen den Erfolg der Berufung zusätzlich sprechenden Erwägungen hin:

Zu Unrecht rügt die Berufung, das Amtsgericht habe sachwidrig unterlassen, das Gutachten des Sachverständigen F. auf die Schlüssigkeit zu überprüfen, weil der Vorderrichter - zumal im Hinblick auf die in dem Ber-liner Mietspiegel ausgewiesenen Mietwerte - der Frage nicht nachgegangen sei, warum die vom Sachverständigen zugrunde gelegten Vergleichs-entgelte als repräsentativ anzusehen seien. Denn abgesehen davon, daß der Gutachter plausibel dargelegt hat, daß und warum insbesondere in be-zug auf das Bewertungsobjekt der Mietspiegel verläßliche konkrete Aussagekraft nicht hat, beachtet die Bekl. nicht hinreichend, daß das Gericht grundsätzlich nicht "vermeintliche" eigene Sachkunde an die Stelle der Sachkunde des Gutachters setzen darf, weshalb die gerichtliche Überprüfung eines Sachverständigengutachtens lediglich darauf sich zu beschränken hat, ob der Gutachter den Denkgesetzen entsprechend vorgegangen ist und den zutreffenden Sachverhalt zugrunde gelegt hat. Die sachverständige Würdigung als solche unterliegt der Kontrolle des Gerichts dar-über hinaus grundsätzlich nicht (vgl. Schneider, Die eigene Sachkunde des Berufungsgerichts, MDR 1985, 199). Für die gerichtliche Würdigung eines Mietwertgutachtens zur Feststellung des ortsüblichen Mietzinses gelten diese Grundsätze gleichermaßen (vgl. Urteil der Kammer schon in GE 1986, 235 = ZMR 1985, 340), wobei freilich in diesem Zusammenhang zur Einhaltung der Denkgesetze gehört, daß der Sachverständige an den durch das Gesetz zur Regelung der Miethöhe vorgegebenen Bewertungsmerkmalen sich orientiert hat.

Ausgehend von diesen Grundsätzen kann die Bekl. nicht mit dem Einwand gehört werden, der Sachverständige habe im Rahmen der Bewertung der Größe und der Zimmerzahl ihrer Wohnung unzutreffende Vorstellungen darüber entwickelt, in welcher Weise der Markt auf diese Bewertungsmerkmale des § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG reagiere. Denn die dahingehende Ein schätzung des Sachverständigen begründet sich in seiner Sachkunde.

Ebensowenig war die Kammer veranlaßt, das Datenmaterial des Sachverständigen sich vorlegen zu lassen; denn zum einen dürfte die Kammer - wie ausgeführt - nicht etwa ihre Bewertung über die Aussagekraft dieses Materials an die Stelle der Bewertung des Sachverständigen setzen, zum anderen verkennt die Bekl., daß Grundlage des Erkenntnisses des Amtsgerichts über die Ortsüblichkeit des verlangten Mietzinses die nach obigen Grundsätzen überprüfte sachverständige Aussage des Gutachters als sol-che ist, nicht aber eine eigene "sachverständige" Überprüfung eines von dem Sachverständigen zu unterbreitenden Datenmaterials durch das Ge richt.

Verhält es sich mithin so, daß für die Feststellung der Höhe des ortsüblichen Mietzinses als Entscheidungsgrundlage das, den Mietspiegel beachtende und - auch nach Erachten der Kammer - rechtlichen Bedenken nicht begegnende, Sachverständigengutachten als geeignet, überzeugend und damit als auch ausreichend anzusehen ist (§ 286 ZPO), so kam weder - wie von der Bekl. beantragt - in Betracht, ein weiteres Gutachten über deren Behauptung einzuholen, der ortsübliche Vergleichsmietzins für ihre Wohnung liege deutlich unter dem verlangten Mietzins, nämlich in dem Bereich, den das einschlägige Feld des Berliner Mietspiegels für Neubauwohnraum ausweise, noch hatte die Kammer den zur Stützung dieses Vortrags von der Bekl. als Zeugen angebotenen Projektleiter H. S. zu vernehmen.

Bei der gerichtlichen Prüfung eines Mietwertgutachtens zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unterliegt das Sachverständigengutachten als solches grundsätzlich nicht der Kontrolle des Gerichts. Eine eigene Sachverständigenüberprüfung der Frage durch das Gericht, wie das vom Sachverständigen seiner Bewertung zugrunde gelegte Datenmaterial in seiner Aussagekraft über die ortsüblichen Mietzinsen im Verhältnis zu demjenigen des Datenmaterials des Berliner Mietspiegels einzuschätzen ist, kommt auch nicht in Betracht. So das Landgericht Berlin durch Urteil vom 9. Juli 1992.

Aus den vorstehend genannten Gründen ist das Gericht deshalb auch nicht gehalten, sich auf den Antrag einer Partei hin das Datenmaterial des Sachverständigen vorlegen zu lassen. Dies jedenfalls gilt dann, wenn es sich um ein gerichtlich eingeholtes Mietwertgutachten handelt.