Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; öffentlich geförderter Wohnraum; Kostenmiete

Nach Auslaufen der Förderung kann sich der Vermieter nicht auf die vertragliche Vereinbarung der Kostenmiete berufen; es besteht lediglich das Mieterhöhungsrecht nach dem MHG.

Die Klage ist als negative Feststellungsklage gemäß § 256 ZPO zulässig (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rz. V 32). Die Mieter haben ein Feststellungsinteresse wegen der Unsicherheit hinsichtlich der Höhe des geschuldeten Mietzinses. Die Klage ist begründet, denn die Mieterhöhungserklärung der Bekl. vom 9. Februar 1994 ist unwirksam.

Die Zweckbindung der von den Kl. innegehaltenen Wohnung lief ausweislich des Schreibens der InvestitionsBank Berlin, gerichtet an die Prozeßbevollmächtigten der Kl., vom 16. Februar 1994 zeitgleich mit der Hauptförderung am 28. Februar 1994 aus. Der Erhöhungstatbestand, auf den sich die o. g. Mieterhöhungserklärung bezieht, nämlich der Wegfall der Förderung, trat somit erst im März 1994 ein und lag demnach zum Zeitpunkt der Erhöhungserklärung noch nicht vor. Diese ist deshalb unwirksam, denn die Voraussetzungen des § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG waren nicht gegeben, weil die Kosten sich noch nicht erhöht hatten und daher die Kostenmiete nicht über der geschuldeten Miete lag.

Nach Ablauf der Zweckbindung, also ab März 1994, ist eine Mieterhöhung gemäß § 10 Abs. 1 MHG nur noch im Rahmen des MHG zulässig.

Dem Urteil des Landgerichts Berlin, ZK 64, GE 1993, 203, ist nichts anderes zu entnehmen. Die Bekl. mißversteht die Entscheidung. Dort wird im Anschluß an unter anderem das Urteil des Landgerichts Berlin, ZK 61, GE 1990, 1311, lediglich ausgeführt, daß nach Auslaufen der Förderung der Vermieter den Mietzins einseitig nach § 10 Abs. 1 WoBindG erhöhen kann, wenn die Mietvertragsparteien die Kostenmiete vereinbart haben und die Zweckbestimmung durch den Bewilligungsbescheid noch gilt. Es herrscht insoweit lediglich Streit im Hinblick auf die Frage, ob das Ende der Preisbindung mit dem Ende der Förderung oder dem Ende der Zweckbindung gemäß dem Bewilligungsbescheid zusammenfällt (vgl. KG ng. RE GE 1991, 1199; LG Berlin, GE 1993, 203; Beuermann, GE 1994, 484). Um diese Frage geht es vorliegend jedoch nicht, weil der Förderungszeitraum erst am 1. März 1982 begann und somit § 88 a Abs. 2 II. WoBauG in der jetzigen Fassung gilt, ein dementsprechender Bewilligungsbescheid anzunehmen ist und infolgedessen die Zweckbindung am 28. Februar 1994 auslief. Diese Voraussetzungen hat das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil zutreffend erkannt und festgestellt; die Berufung greift das Urteil insoweit auch nicht an.

Die Mieterhöhung vom 9. Februar 1994 ist deshalb am MHG zu messen und danach unwirksam. Eine Zustimmung der Kl. zu einer Mieterhöhung während des Bestehens des Mietverhältnisses um einen bestimmten Betrag liegt nicht vor, §§ 10 Abs. 1 MHG, 305 BGB (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 53. Aufl., § 10 MHG, Rz. 3). Die mit der Mieterhöhung verlangte Miete ist auch nicht dadurch vereinbart, daß sich aus den Anlagen zum Mietvertrag vom 28. September 1992 ergibt, daß die Kostenmiete 24,- DM kalt pro qm Wohnfläche beträgt. Hierbei handelt es sich nämlich nicht um den "vereinbarten Mietzins". Dieser ist vielmehr der insoweit ausdrücklichen Regelung des § 3 Nr. 3 des Mietvertrages zu entnehmen. Auch unter dem rechtlichen Aspekt eines Zustimmungsbegehrens gemäß § 2 MHG ist die von dem Amtsgericht getroffene Feststellung rechtlich nicht zu beanstanden.

Die Bekl. hat einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 2 MHG mit der streitigen Erklärung bereits nicht geltend gemacht. Wollte man hingegen die Erklärung nach § 140 BGB entsprechend umdeuten, so wäre das Zustimmungsverlangen unwirksam, weil es nicht hinreichend gemäß § 2 Abs. 2 MHG begründet und damit die Überlegungsfrist gemäß § 2 Abs. 3 MHG nicht gewahrt ist. Auf eine Gestaltung des Mietzinses gemäß § 4 Abs. 2 MHG können sich die Bekl. ebenfalls nicht mit Erfolg berufen, denn bei dem Wegfall der Förderung handelt es sich nicht um eine Erhöhung der Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 zu § 27 II. BV. Nur diese Kosten fallen aber unter § 4 Abs. 2 MHG (Palandt-Putzo, a. a. O., § 4 MHG, Rz. 9).

Die Parteien haben schließlich auch nicht wirksam eine Staffelmietvereinbarung nach § 10 Abs. 2 MHG getroffen. Zwar wäre es grundsätzlich denkbar, die Anlagen zu dem Mietvertrag, auf die sich die Kl. in ihrem Schriftsatz vom 6. Februar 1995 beziehen, dementsprechend auszulegen (vgl. Beuermann, GE 1994, 485, 486). Eine solche Abrede wäre aber wegen Verstoßes gegen § 10 Abs. 2 Satz 4 MHG a. F. nach § 134 BGB nichtig. Es ist nicht gewährleistet, daß nur einmal pro Jahr eine Erhöhung eintritt; die Erhöhung ist nicht betragsmäßig ausgewiesen.

Ein Verstoß gegen Art. 14 GG ist nicht zu erkennen. Das MHG ist verfassungskonform im Hinblick auf die Sozialpflichtigkeit des Eigentums nach Art. 14 Abs. 2 GG. Zudem wäre es zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages möglich gewesen, eine Staffelmietvereinbarung unter Beachtung der Anforderungen des § 10 Abs. 2 MHG zu treffen (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 53. Aufl., § 10 MHG, Rz. 6), weshalb dahingestellt bleiben kann, ob die gesetzlich gegebenen Mieterhöhungsmöglichkeiten mit Art. 14 GG auch in den Fällen vereinbar sind, in denen der Mietvertrag geschlossen worden ist, als das MHG die Vereinbarung einer Staffelmiete noch nicht vorsah.

Mit öffentlichen Mitteln geförderter Wohnraum im Sinne des § 88 a II. WoBauG unterliegt der Preisbindung, so daß Mieterhöhungen nur nach dem WoBindG vorgenommen werden können. Nach Auslaufen der Zweckbindung gilt dagegen das MHG.

In vielen Verträgen finden sich Vereinbarungen, wonach mit dem Auslaufen der Zweckbindung eine höhere Kostenmiete geschuldet wird. Solche Vereinbarungen sind unzulässig, wie das LG Berlin am 13. Februar 1995 festgestellt hat.

Eine Mieterhöhung kann nach Aufhebung der Preisbindung nur unter den Voraussetzungen des Miethöhegesetzes geltend gemacht werden. Die Vereinbarung der Kostenmiete ist nur dann möglich, wenn die Voraussetzungen des § 10 MHG (Staffelmiete) erfüllt sind.