Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Zustimmungsfrist; Kappungsgrenze

1. Die Zustimmungsfrist des § 2 MHG kann schon während der Mietpreisbindung zu laufen beginnen, wenn das Mieterhöhungsverlangen erst nach deren Ende wirksam werden soll (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung).

2. Die Kappungsgrenze ist nicht von der zuletzt geschuldeten Kostenmiete zu berechnen, sondern von dem 3 Jahre vorher geschuldeten Mietzins.

1. Die Klage ist zulässig. Insbesondere hat das Zustimmungsverlangen der Kl. vom 19. Oktober 1995 die Überlegungsfrist gemäß § 2 Abs. 3 MHG in Gang gesetzt, obwohl es den Bekl. noch vor Ablauf der Preisbindung am 31. Dezember 1994 zugegangen ist. Das Verlangen der Kl. ist auf die Zustimmung zu einer Mietzinserhöhung ab dem 1. Januar 1995 gerichtet und bezieht sich damit auf einen Zeitpunkt, in dem für das Mietverhältnis die Preisbindung nicht mehr besteht.

Nach Sinn und Zweck des § 2 MHG ist dem Vermieter ein angemessener, marktorientierter Ertrag zu garantieren, während der Mieter zugleich vor überhöhten Mietzinsforderungen des Vermieters, die nur aufgrund einer Mangellage am Markt durchsetzbar wären, zu schützen ist. Es ist deshalb dem Vermieter beim Wegfall der Preisbindung nicht verwehrt, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach dem in §§ 2 Abs. 2 bis 4 MHG vorgesehenen Verfahren so rechtzeitig zu verlangen, daß die Mieterhöhung in dem Moment wirksam werden kann, in dem das Mietverhältnis nicht mehr preisgebunden ist (OLG Hamm, RE vom 9. Oktober 1980, NJW 1981, 234). Eine zur gegenteiligen Ansicht führende - nach Auffassung des OLG Hamm nicht sachgerechte - Betrachtungsweise, soll aus § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG nicht hergeleitet werden können, weil der Gesetzgeber dort kein zeitliches Verbot der Anwendung des MHG, sondern nur den Anwendungsbereich der §§ 1 bis 9 MHG regele (vgl. KG RE vom 29. Januar 1982, NJW 1982, 2077).

Auf der Basis der vorgenannten Entscheidungen sieht sich die Kammer aufgrund der Einführung des § 2 Abs. 1 a MHG veranlaßt, ihre bislang sich aus dem Wortlaut des § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG ergebenden Bedenken fallen zu lassen, die sie trotz des kammergerichtlichen Rechtsentscheides aus dem Jahre 1982 aus den Gründen des seinerzeitigen Vorlagebeschlusses gegen die Wirksamkeit eines vor Eintritt der Preisfreiheit zugegangenen Zustimmungsbegehrens noch immer hatte. Denn durch die Einführung der vorgenannten Bestimmung hat der Gesetzgeber zum Ausdruck gebracht, daß nach dem Sinn und Zweck des bestehenden Regelungsgefüges ein nahtloser Übergang von der Preisbindung in die Preisfreiheit in der Weise gewährleistet sein soll, daß ein dem Mieter bereits vor Ablauf der Preisbindung zugegangenes Zustimmungsverlangen, gerichtet auf eine Mietzinserhöhung direkt nach Wegfall der Preisbindung, wirksam sein kann. Indem der Gesetzgeber den Vermieter in Satz 2 des Absatzes 1 a berechtigt, von dem Mieter vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung Auskunft über dessen Verpflichtung zur Ausgleichszahlung zu verlangen, hat er zum Ausdruck gebracht, daß bereits vor Ablauf der Preisbindung das Zustimmungsverfahren im Sinne der §§ 2 Abs. 2 bis 4 MHG wirksam eingeleitet werden kann. Nur unter diesem Blickwinkel ist die Art der zeitlichen Ausgestaltung, nach der der Mieter verpflichtet ist, dem Auskunftsbegehren des Vermieters binnen Monatsfrist nachzukommen, sinnvoll in das bestehende Normgefüge einzuordnen. Dann wäre ein vor Eintritt der Preisfreiheit dem Mieter zugestelltes Zustimmungsbegehren in jedem Fall unwirksam, machte es keinen Sinn, den Vermieter mit einem Auskunftsanspruch gegen den Mieter zu versehen, der so zeitig zu erfüllen ist, daß nach Erteilung der Auskunft ein Zustimmungsbegehren möglich ist, welches gemäß § 2 Abs. 4 MHG unmittelbar mit dem Eintritt der Preisfreiheit wirkt. Die neu eingeführte Regelung bestätigt die den Rechtsentscheiden zugrunde liegende Auslegung des § 10 Abs. 3 MHG.

2. Das Zustimmungsverlangen der Kl. ist jedoch lediglich insoweit begründet, als mit ihm eine Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses um 53,06 DM auf 461,20 DM verlangt wird.

Entgegen der Ansicht der Kl. ist die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG im Hinblick auf die öffentliche Bindung des Wohnraums nicht ausgehend von der zuletzt geschuldeten Kostenmiete zu berechnen, sondern von dem am 1. Januar 1992 geschuldeten Mietzins (vgl. Entscheidung der ZK 61, WuM 1989, 334), weshalb die Erhöhung der Kostenmiete bei der Berechnung der 30prozentigen Kappungsgrenze zu berücksichtigen war.

Trotz der Rechtsentscheide des OLG Hamm und des Kammergerichts ist es noch immer streitig, ob der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG schon während der Preisbindung dem Mieter zukommen lassen kann mit der Folge, daß unmittelbar nach Auslaufen der Preisbindung die erhöhte Miete zu zahlen ist.

Mit Urteil vom 18. Januar 1996 hat sich auch die 61. Kammer des LG Berlin der herrschenden Meinung angeschlossen und dies für zulässig erklärt. Die Kammer folgert das aus der Einführung des § 2 Abs. 1 a MHG, wonach der Mieter einer preisgebundenen Wohnung auch schon vor Wegfall der öffentlichen Bindung Auskunft über seine Verpflichtung zur Zahlung einer Fehlsubventionierungsabgabe erteilen muß. Allerdings berufen sich die Vertreter der entgegengesetzten Auffassung auf dieselbe Vorschrift in Verbindung mit der Regelung des § 10 Abs. 3 Nr. 1 MHG.