Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mieterwechsel: Wartefrist

Tritt ein weiterer Mieter in das Mietverhältnis ein, beginnt die Wartefrist von einem Jahr nach § 2 MHG erst mit diesem Zeitpunkt zu laufen.

Die Berufung des Kl. ist nicht begründet. Seine auf Zustimmung zur Mietzinserhöhung nach § 2 Abs. 1 MHG gestützte Klage ist bereits unzulässig. Das Zustimmungsverlangen vom 27. Juli 1995 ist unwirksam, da die Wartefrist nach § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG nicht gewahrt ist (vgl. BGH, NJW 1993, 2109). (...)

Die Bekl. zu 1) ist nach der Zusatzvereinbarung vom 13. Februar 1995 erst mit Wirkung zum 1. Februar 1995 in das Mietverhältnis eingetreten. Zwar ist es zutreffend, daß der Mietzins nicht anläßlich ihres Eintritts erhöht wurde, ihr gegenüber war aber, als das Zustimmungsverlangen vom 27. Juli 1995 den Mietern zuging, wegen ihres späteren Eintritts der Mietzins noch nicht mindestens ein Jahr unverändert gewesen. Zu Unrecht beruft sich der Kl. auf die Klausel in der Vereinbarung, wonach sie mit allen Rechten und Pflichten "in das bestehende Mietverhältnis" eintrete. Daraus kann sich hinsichtlich der Wartefrist keine "Rückwirkung" zu Lasten der Bekl. zu 1) ergeben, weil die Klausel bei einer solchen Auslegung nach § 10 Abs. 1 MHG unwirksam wäre. Die Wartefrist ist unabdingbar, außer zugunsten des Mieters (vgl. auch Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rz. III 607).

Der Eintritt des weiteren - neuen - Mieters in ein mit dem anderen Mieter schon bestehendes Mietverhältnis ändert an dem Umstand nichts, daß die Mietzinszahlungspflicht in bezug auf den eintretenden Mieter diesem gegenüber erstmalig begründet wird.

Daß der eingetretene Mieter in bezug auf den Kündigungsschutz (Fristen für eine ordentliche Kündigung) an die Dauer des Mietverhältnisses mit dem bisherigen Mieter anknüpfen darf, steht der Geltung der neuen Wartefrist nicht entgegen, sondern ist eine notwendige Folge der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses, die bei einer Mietermehrheit den Lauf unterschiedlicher Kündigungsfristen und damit eine Beendigung des Mietverhältnisses für den jeweiligen Mieter zu unterschiedlichen Zeiten verbietet. Entsprechendes gilt für die Wartefrist.

Der teilweise vertretenen Ansicht, dies sei anders zu sehen, wenn im Falle des Eintritts eines Mit- oder Nachmieters die "Identität" des Mietverhältnisses gewahrt bleibe (so Sternel, aaO., Rz. 608; a. A. die dort in Fußnote 4 Genannten), vermag sich die Kammer nicht anzuschließen. Diese Ansicht verstößt gegen § 10 Abs. 1 MHG. Zudem wahrt "das Mietverhältnis" seine Identität gerade nicht, sondern wird durch die Erweiterung der Vertragspartei auf Mieterseite fundamental geändert. Die Gegensansicht wird schließlich der Interessenlage nicht gerecht. Wenn die Wartefrist der Befriedigung des Mietverhältnisses dient (so Sternel, aaO., Rz. 607), dann ist nicht einzusehen, warum ein Nachmieter oder ein nachträglich eintretender Mitmieter schlechter stehen soll als andere Mieter.

Es kommt immer wieder vor, daß während der Mietzeit ein weiterer Mieter in das Vertragsverhältnis aufgenommen wird, ohne daß im übrigen etwas geändert wird.

Trotz des üblichen Eintritts in alle Rechte und Pflichten ist dies für den Vermieter nicht ohne Risiko, wie das Urteil des Landgerichts Berlin vom 9. Januar 1997 zeigt. Gegenüber dem Eintretenden jedenfalls ist die Wartefrist von einem Jahr nach § 2 MHG einzuhalten, in der die Miete unverändert bleiben muß. Wegen des Grundsatzes der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses muß das aber auch für den bisherigen Mieter gelten, da eine Mieterhöhung nur für einen Mitmieter rechtlich unmöglich ist.