Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Konkretisierung d. Vergleichswohnungen

In einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 2 Satz 3 MHG muss der Vermieter dem Mieter in aller Regel auch die Namen und die Anschriften entweder der Vermieter oder der Mieter der von ihm benannten Vergleichswohnungen mitteilen, wenn das Verlangen wirksam sein soll.

Die Kl. begehrt von der Bekl. Zustimmung zu einer Mieterhöhung für eine freifinanzierte Wohnung. Die Kl. hat ihr Erhöhungsverlangen begründet mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, und sie hat hierzu drei Wohnungen unter Angabe ihrer Lage (Gemeinde, Straße, Hausnummer, Geschoß), der Zusammensetzung ihrer Räumlichkeiten, der Grundausstattung, des Baujahres, der Wohnfläche und der Nettomiete benannt. Das Landgericht als Berufungsinstanz hat dem OLG folgende Fragen zum Rechtsentscheid vorgelegt: 1. Muß ein Mieterhöhungsverlangen, das die Vergleichswohnungen nach Anschrift der Wohnung, Lage der Wohnung im Haus, Zahl und Art der Räume, Grundausstattung (Bad, WC, Zentralheizung, Kelleranteil), Baujahr, Wohnfläche und Nettomiete umschreibt, so daß die Wohnungen an sich identifizierbar sind, als weiteres Wirksamkeitserfordernis grundsätzlich (d. h. auch in dem vorliegenden Fall einer kleineren Gemeinde, die aufgrund der Nahe und der S-Bahnverbindung zum Einzugsgebiet einer Großstadt gehört, und bei Benennung von Vergleichswohnungen in Häusern die über zwei Stockwerke mit jeweils zwei Wohnungen verfügen) auch den Namen und die Anschrift des Vermieters oder des Mieters oder zumindest des Hausmeisters enthalten? 2. Ist der Vermieter auch dann an die Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 MHG gebunden, wenn der Mieter schon vor Fristablauf die geforderte Mieterhöhung abgelehnt hat? 3. Ist die Einhaltung der Überlegungsfrist vor Klageerhebung unheilbar oder genügt es, wenn im Laufe des Prozesses die Überlegungsfrist abgelaufen ist? Das Bayerische OLG hat einen Rechtsentscheid nur hinsichtlich der ersten Rechtsfrage getroffen, weil die zweite und dritte Frage bereits durch Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 12.1.1981 (vgl. GE 1981, 133) entschieden worden ist.

I. ... 3. Für die im Entscheidungssatz formulierte Beantwortung waren folgende Erwägungen maßgebend:

a) Das Mieterhöhungsverlangen nach Art. 3 des 2. WKSchG § 2 Abs. 2 Sätze 1 und 3 MHG - das die Ausnahme sein soll (BVerfG NJW 1980, 1617) - muß den Mieter in die Lage versetzen, die vom Vermieter benannten Vergleichswohnungen ohne weitere Rückfragen oder Nachforschungen zu identifizieren, damit er sich ein Urteil über die

Berechtigung des Verlangens bilden und innerhalb der Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG entscheiden kann, ob er der Mieterhöhung zustimmen will oder nicht. Die Entscheidung des Mieters setzt damit voraus, daß er aufgrund der Angaben im Mieterhöhungsverlangen unschwer Erkundigungen einholen und nachprüfen kann, ob die Angaben des Vermieters den Tatsachen entsprechen. Insoweit herrscht in Rechtsprechung und Schrifttum im wesentlichen Einigkeit (Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 4. Aufl. C 103 und 103 a, Sternel Mietrecht 2. Aufl. lll RdNr. 173, Barthelmess Zweites Wohnraumkündigungsgesetz § 2 MHG RdNr. 94, Emmerich Sonnenschein Mietrecht Art. 3 des 2. WKSchG § 2 MHG RdNr. 83, Köhler Handbuch der Wohnraummiete (1981) § 147 RdNr. 3 S.336, je mit Rechtsprechungsnachweisen vgl. auch BVerfG aaO und NJW 1979, 31 f., dort zum früheren § 3 des 1. WKSchG). b) Die umstrittene Frage, ob ein Mieterhöhungsverlangen als Wirksamkeitsvoraussetzung auch die Namen und Anschriften der Vermieter oder Mieter der Vergleichswohnungen enthalten muß (so u. a. LG Lüneburg MDR 1977,494; LG Hannover WM 1976, 235 und WM 1977,231: AG TrierWM 1978,10: AG München ZMR 1976, 284: Schmidt Futterer/Blank, Sternel, Barthelmess, Emmerich/Sonnenschein und wohl auch Köhler je aaO a. A. LG Kiel WM 1979,128: LG Düsseldorf MDR 1974, 319 f.; LG München I DWW 1977, 185-FWW 1977, 221: Kronberger Anm. zu AG München ZMR 1977, 88), ist im Blick auf diesen Gesetzeszweck unter Beachtung sowohl der Belange des Vermieters als auch der des Mieters dahin zu beantworten, daß der Vermieter dem Mieter grundsätzlich - so auch hier - für jede Vergleichswohnung den Namen und die Anschrift entweder des Vermieters oder des Mieters mitzuteilen hat. aa) Auszugehen ist davon, daß der Vermieter in aller Regel den Namen und die Anschrift entweder des Vermieters oder des Mieters einer von ihm benannten Vergleichswohnung kennt. Denn die notwendigerweise sorgfältigen Nachforschungen, die ein Vermieter zur Ermittlung einer Vergleichswohnung anstellen muß, führen ihn nahezu zwangsläufig zum Vermieter oder Mieter, da in den meisten Fällen nur einer von beiden über alle erforderlichen Einzelheiten zuverlässig Auskunft erteilen kann. Sollte der Vermieter im Einzelfall zuverlässige Auskünfte anderweitig einholen, so ist es ihm zuzumuten, auch die Namen und Anschriften der Mieter oder Vermieter der Vergleichswohnungen in Erfahrung zu bringen. Kennt aber der Vermieter den Namen und die Anschrift des Vermieters oder des Mieters der Vergleichswohnung, so steht auch nichts im Wege, daß er seinem Mieter diesen Namen nebst Anschrift mitteilt. Jedenfalls läßt sich für ein Verschweigen kein einleuchtender Grund ersehen, den die Rechtsordnung billigen könnte. Daß der Vermieter oder Mieter einer Vergleichswohnung in dem einen oder anderen Fall gern ungenannt bliebe, bedeutet letztlich nichts, weil die Vergleichswohnung in jedem Fall so genau bezeichnet werden muß, daß der Mieter deren Mieter- und über ihn auch deren Vermieter - ausfindig machen könnte. Insofern kann also das Verschweigen des Namens nichts nützen. Wenn somit der Vermieter seinem Mieter den Namen des Vermieters oder Mieters der Vergleichswohnung vorenthält und nur die Lage dieser Wohnung genau beschreibt, so kann dies nur dazu dienen, dem Mieter die Kontaktaufnahme zu den Vertragsparteien der Vergleichswohnung und damit die Nachprüfung der hierüber gemachten Angaben zu erschweren. bb) Einem solchen Verhalten im Vorfeld der Mieterhöhung darf

es Vermieters oder Mieters der Vergleichswohnung vorenthält und nur die Lage dieser Wohnung genau beschreibt, so kann dies nur dazu dienen, dem Mieter die Kontaktaufnahme zu den Vertragsparteien der Vergleichswohnung und damit die Nachprüfung der hierüber gemachten Angaben zu erschweren. bb) Einem solchen Verhalten im Vorfeld der Mieterhöhung darf die Rechtsprechung nicht Vorschub leisten, denn es widerspricht dem Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Freilich kann der Mieter auch ohne Namensnennung eine Wohnung identifizieren, wenn der Vermieter das Gebäude (nach Ort, Straße und Hausnummer) sowie die Lage der Wohnung in diesem Gebäude genau bezeichnet. Sicherlich kann er - bei solcher Bezeichnung - sogar schriftlichen Kontakt zum Mieter der Vergleichswohnung aufnehmen (so LG München I aaO). Zieht man jedoch in Betracht, daß es dem Vermieter keinerlei Mühen und Unannehmlichkeiten bereitet, seinem Mieter auch den Namen und die Anschrift einer der Vertragsparteien der Vergleichswohnung zu benennen, so erfordert es die vor allem auch bei Durchführung eines Dauerschuldverhältnisses nach Treu und Glauben beiden Parteien obliegende Pflicht zum Zusammenwirken (vgl. Palandt BGB 40. Aufl. § 242 Anm. 4 B c und 1 c), daß der Vermieter dem Mieter bei der Nachprüfung keine durch die Namensnennung vermeidbaren Schwierigkeiten bereitet. Es kommt also nicht nur darauf an, ob der Mieter "unzumutbar belastet" wird. Vielmehr darf der Vermieter, der im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten eine Abänderung des Vertrags zu seinen Gunsten erstrebt, dem Mieter die Nachprüfung der Gesetzmäßigkeit seines Verlangens nicht unnötig erschweren. Unnötig erschwert wird die Nachprüfung aber in jedem Fall, wenn der Vermieter den Namen des Vermieters oder Mieters der Vergleichswohnung verschweigt. In aller Regel nämlich wird sich der Mieter bei bloßer Identifizierbarkeit der Wohnungen gezwungen sehen, die benannten Vergleichswohnungen aufzusuchen, um entweder zu versuchen, deren Mieter sogleich - unangemeldet - zu sprechen, oder die Namen der Mieter an den Türschildern zu ermitteln, um zunächst einmal schriftlich oder fernmündlich mit ihnen in Verbindung treten zu können. Diese (und möglicherweise weitere vergebliche) Wege kann sich der Mieter ersparen, wenn ihm sein Vermieter Namen und Anschriften mitteilt. Die durch Vorenthaltung der Namen für den Mieter entstehende Belastung ist keineswegs unbedeutend, vor allem dann nicht, wenn man - wie erforderlich - auf die Gesamtheit der betroffenen Personenkreise abstellt. Durch zusätzliche Wege und vergebliche Vorsprachen würden nämlich vor allem - beispielsweise - alte, gebrechliche oder kranke Menschen sowie Behinderte besonders benachteiligt.

Mag auch möglicherweise ein Anschreiben ohne Namen den Mieter der - genau bezeichneten - Vergleichswohnung erreichen (vgl. LG München I aaO), so wird es doch nur wenige geben, die einen solchen Weg beschreiten würden. Gerade weniger gewandten oder gar unbeholfenen Menschen würde ein solches Vorgehen Schwierigkeiten bereiten, ganz davon abgesehen, daß der Mieter der Vergleichswohnung, der ein solches Schreiben erhielte, mit Recht befremdet und weit weniger geneigt wäre, positiv zu reagieren, als ein Mieter, der von vornherein mit seinem Namen angesprochen und allein schon damit aus der Anonymität herausgerufen wird. Eine fernmündliche Kontaktaufnahme, die sich in vielen Fällen wohl am ehesten-zumindest als erste Vorbereitung-anbietet, ist ohnehin nur möglich, wenn der Mieter einen Namen mit Anschrift kennt; hinzu kommt, daß der Mieter, dem der Name des Vermieters der Vergleichswohnung genannt wird, schon hieran nachprüfen kann, ob es sich, wie es das Gesetz vorschreibt (Art. 3 des 2. WKSchG, § 2 Abs. 2 Satz 3 MHG), um einen anderen als seinen eigenen Vermieter handelt (Köhler aaO RdNr. 5 S. 336 f.). c) Die gegen eine Namensnennung vorgebrachten Bedenken (u. a. Kronberger aaO), vermögen nicht zu überzeugen. Die hier vertretene Ansicht steht insbesondere im Einklang mit der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 10.10.1978 (NJW 1979, 31/32-WM 1979, 6-ZMR 1978, 363), wo ausgeführt wird, daß ein Mieterhöhungsverlangen dann hinreichend begründet sei, wenn der Mieter Informationen über Namen des Wohnungsinhabers, Adresse, Geschoß und Quadratmeterpreis besitze. Der Einwand, daß dem Mieter der Name des Mieters der Vergleichswohnung wenig nütze, wenn dieser verreist oder sonst länger abwesend sei, schlägt nicht durch. Es handelt sich um einen Ausnahmefall, der letztlich keine Probleme aufwirft, weil eine schriftliche Kontaktaufnahme dadurch nicht entscheidend beeinträchtigt wird. Weitaus größere Schwierigkeiten ergeben sich im Gegenteil gerade in einem solchen Fall dann, wenn der Mieter nur die Wohnung bezeichnet bekommt. Schließlich ist auch nicht einzusehen, inwiefern es Probleme geben könnte, wenn die Vergleichswohnung-beispielsweise-von einer Handelsgesellschaft gemietet ist, die die Räume ihren Angestellten überlassen hat, denn auch in einem solchen Fall kann der Mieter seine Nachprüfungen ohne weiteres bei der Mieterin, also der Handelsgesellschaft, anstellen. d) Es genügt allerdings, wenn im Mieterhöhungsverlangen jeweils nur der Name und die Anschrift einer der Parteien des bezüglich der Vergleichswohnung bestehenden Mietverhältnisse benannt werden. Denn über die eine Vertragspartei kann der Mieter in aller Regel alle zur Nachprüfung erforderlichen Einzelheiten erfahren, insbesondere auch - falls er dies für notwendig hält - unschwer den Namen und die Anschrift der anderen Vertragspartei feststellen. e) Die Teilfrage, ob auch die Benennung eines Hausmeisters genügen kann, ist hier nicht zu beantworten, weil insoweit eine Entscheidungserheblichkeit nicht zu erkennen ist. Der Vermieter hat im vorliegenden Fall keinen Hausmeister benannt, auch fehlt es an jeglichem Anhaltspunkt für die Annahme, daß überhaupt ein Hausmeister vorhanden ist. f) Eine unterschiedliche Beantwortung der Frage je nachdem, ob die Vergleichswohnung in einer großen Gemeinde oder einer kleinen Gemeinde oder -wie hier- in einer kleineren Gemeinde vor den Toren einer Großstadt liegt, erscheint dem Senat nicht gerechtfertigt. Die auf dem Grundsatz von Treu und

Annahme, daß überhaupt ein Hausmeister vorhanden ist. f) Eine unterschiedliche Beantwortung der Frage je nachdem, ob die Vergleichswohnung in einer großen Gemeinde oder einer kleinen Gemeinde oder -wie hier- in einer kleineren Gemeinde vor den Toren einer Großstadt liegt, erscheint dem Senat nicht gerechtfertigt. Die auf dem Grundsatz von Treu und Glauben gestützten Erwägungen gelten auch für eine kleinere Gemeinde. Obgleich die Schwierigkeiten in einer Großstadt besonders groß sein mögen, so sind doch auch die Verhältnisse in einer kleineren Gemeinde in aller Regel so, daß die Unkenntnis des Namens und der Anschrift von Vermieter oder Mieter vor allem für den oben besonders angesprochenen Personenkreis ein (vermeidbares) Hindernis darstellt, Auch die Anzahl der Wohnungen in dem Gebäude, in dem sich die Vergleichswohnung befindet, ist ohne Belang. Der Name und die Anschrift des Vermieters oder Mieters müssen also u. a. auch dann angegeben werden wenn - wie hier - zwei Wohnungen in einem Stockwerk liegen und das Haus nur zwei Stockwerke hat. Wie die Frage zu beantworten wäre, wenn es um eine besonders kleine Ortschaft geht, in der ohnehin jeder den anderen kennt und weiß, wo er wohnt, braucht hier nicht entschieden zu werden. Dem Umstand, daß Ausnahmen denkbar sind, ist im Rechtsentscheid mit der Einschränkung "in aller Regel" Rechnung getragen worden.