Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel; ortsübliche Vergleichsmiete; Darlegungslast

1. Die im Berliner Mietspiegel aufgeführten Mietwerte liegen unter dem Niveau der Mieten, die für vergleichbare Wohnungen auf dem freien Wohnungsmarkt erzielt werden.

2. Zum Nachweis der ortsüblichen Vergleichsmiete reicht es daher grundsätzlich aus, wenn der Vermieter die Zustimmung zu einem Mietzins verlangt, der innerhalb der Spanne des für die jeweilige Wohnung in Betracht kommenden Mietspiegelfeldes liegt.

3. Liegt der vom Vermieter verlangte Mietzins innerhalb der Spanne des in Betracht kommenden Mietspiegelfeldes, ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig dafür, dass der vom Vermieter verlangte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt.

Die Kl. begehren unter Hinweis auf das für die strittige ehemalige Alt bauwohnung in Betracht kommende Mietspiegelfeld des Berliner Mietspiegels von den Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung des Kaltmietzinses ab 1.4.1988. Die Bekl. lehnten das Verlangen der Kl. mit der Begründung ab, sie würden bereits die ortsübliche Vergleichsmiete zahlen. Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben. Die Berufung der Bekl. hatte keinen Erfolg.

Die statthafte Berufung wahrt die gesetzlichen Formen und Fri-sten und ist damit zulässig; der Erfolg ist ihr jedoch zu versagen.

Mit Recht ist das Amtsgericht zu dem Ergebnis gekommen, daß die Bekl. verpflichtet sind, der von den Kl. gemäß ihrem Schreiben vom 21. Januar 1988 verlangten Mieterhöhung zuzustimmen. Denn der aus § 2 MHG in Verbindung mit § 2 Abs. 1 GVW hergeleitete Klageanspruch ist begründet.

Nach diesen Bestimmungen kann der Vermieter vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen. Das schriftliche Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 27. Januar 1988 ist formell wirksam. Denn zur Begründung ihres Verlangens haben sie sich auf das für die in Streit befindliche Wohnung zuständige Mietspiegelfeld I/4 des Berliner Mietspiegels für Altbauwohnungen bezogen und die Zustimmung zu einem Mietzins verlangt, der innerhalb der für die Wohnung der Bekl. in Betracht kommenden Mietspiegelspanne liegt. Das wird auch von den Bekl. nicht bestritten. Mithin liegt ein formal wirksames Mieterhöhungsverlangen vor. Denn zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens gemäß § 2 Abs. 2 MHG reicht es aus, wenn der verlangte Mietzins im Berliner Miet-spiegel innerhalb der dort ausgewiesenen Spanne des Feldes liegt, die für die ein- zelne Wohnung in Betracht kommt (so auch LG Berlin - ZK 62 - GE 1989, 91).

Der Klageanspruch ist aber auch materiell begründet. Der von den Kl. verlangte Mietzins von 6,85 DM/m2 liegt zwar oberhalb des Mittelwertes (5,79 DM/m2) des für die Wohnung der Bekl. in Betracht kommenden Mietspiegelfeldes I/4, aber noch innerhalb der Spanne dieses Feldes. Dennoch ist die Kammer der Auffassung, daß selbst der von den Kl. verlangte Mietzins noch unterhalb der ortsüblichen Miete vergleichbarer Wohnungen liegt. Zu diesem Ergebnis ist die Kammer aufgrund folgender Erwä-gungen gekommen:

Nach dem Berliner Mietspiegel soll nach dem Mietspiegelfeld I/4 die ortsübliche Vergleichsmiete für die in Streit befindliche Wohnung zwischen 4,95 DM und 6,92 DM/m2 liegen. Die Kammer hat schon Bedenken, daß diese Mietwerte die ortsübliche Vergleichsmiete für Wohnungen sind, die aufgrund der in § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG aufgeführten Merkmale diesem Mietspiegelfeld zuzuordnen sind. Denn unter der ortsübli-chen Vergleichsmiete wird die Miete verstanden, die innerhalb der Gemeinde für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten drei Jahren vereinbart oder, von Erhöhung nach § 4 MHG abgesehen, geändert worden ist (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG). Danach wird also die ortsübliche Vergleichsmiete nur aus Mieten nicht preisgebundenen Wohnraums gebildet. Demzufolge würden die im Berliner Mietspiegel aufgeführten Mietwerte nur dann die ortsübliche Vergleichsmiete des ehemals preisgebundenen Berliner Altbauwohnraumes wiedergeben, wenn es sich bei diesen Mieten um solche aus nicht preisgebundenem Wohnraum handeln würde. Das aber ist bei den Mietwerten des Berliner Mietspiegels nicht der Fall. Denn wie den Vorbemerkungen zum Mietspiegel zu entnehmen ist, ist der Berliner Mietspiegel nur eine Übersicht über die in Berlin 1987 üb-licherweise gezahlten Altbaumieten. Das aber waren preisgebundene Mieten.

Die 1987 in Berlin gezahlten Mieten für Altbauwohnraum lagen aber grundsätzlich, teilweise sogar noch erheblich, unter dem Niveau der Mieten, die für vergleichbare Wohnungen auf dem freien Wohnungsmarkt gezahlt wurden. Davon ist offensichtlich auch der Gesetzgeber ausgegangen. Denn sonst hätte es für die 7jährige Übergangszeit (1. Januar 1988 bis 31. Dezember 1994) nicht des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Lande Berlin (GVW) vom 14. Juli 1987 bedurft, mit dessen Hilfe, um soziale Härten für den Mieter zu vermeiden, die ehemals gesetzlichen Mieten schrittweise an das im übrigen Bundesgebiet geltende soziale Mietrecht herangeführt werden sollen (vgl. BT-Drucks. 11/490 S. 1, 2). Da dieses Ziel, nämlich die Mieten des ehemals preisgebundenen Berliner Altbauwohnraums auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben, noch längst nicht erreicht ist, die bisherigen Mieten aber innerhalb eines Zeitraumes von 1 Jahr, von Erhöhungen nach den §§ 3-5 MHG oder nach vergleichbaren preisrechtli chen Vorschriften abgesehen, nicht um mehr als 5 % steigen können (vgl. § 2 Abs. 1 GVW), kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, daß der vom Vermieter verlangte, innerhalb der jeweiligen Mietspiegelspanne zwischen Unter- und Oberwert liegende Mietzins grundsätzlich noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Daher bedarf es auch grundsätzlich keines besonderen Beweises, etwa durch Einholung eines Sachverständigengutachtens, wenn der Vermieter einen Mietzins verlangt, der noch innerhalb der Spanne des für die jeweilige Wohnung in Betracht kommenden Mietspiegelfeldes liegt. Denn dieser Mietzins liegt ohnehin noch unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Wie zu verfahren ist, wenn ein Vermieter die Zustimmung zu einem Quadratmeterpreis verlangt, der oberhalb des obersten Wertes des in Betracht kommenden Mietspiegelfeldes liegt, bedarf keiner Erörterung, da ein solcher Fall hier nicht zur Entscheidung ansteht. Denn der von den Kl. mit 6,85 DM/m2 verlangte Mietzins liegt innerhalb des hier in Betracht kommenden Mietspiegelfeldes I/4 (4,95 DM - 6,92 DM/m2).

Mithin ist der von den Kl. mit 6,85 DM/m2 geltend gemachte Klageanspruch schlüssig und begründet. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn die Bekl. einen Sach-verhalt dargelegt und unter Beweis gestellt hätten, der den Schluß zuläßt, daß der vom Vermieter verlangte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt. Das ist jedoch nicht der Fall. Soweit die Bekl. meinen, daß bauliche oder andere Mängel in der Wohnung und am Haus dem Klagebegehren entgegenstehen würden, übersehen sie, daß es sich hierbei offensichtlich nur um Mängel handelt, die behebbar sind. Derartige Mängel haben aber grundsätzlich keinen Einfluß auf die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (OLG Celle RiM 1, 606 = WM 1982, 100), sondern berechtigen den Mieter allenfalls zur Minderung des Mietzinses (§ 537 BGB). Diese Mängel müs-sen daher bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt blei-ben. Da somit kein Anhaltspunkt dafür besteht, daß der von den Kl. verlangte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt, mußte die Berufung der Bekl. der Zurückweisung unterliegen.