Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel; ortsübliche Vergleichsmiete; Altbau

1. Der Berliner Mietspiegel 1990 ist zur Höhe der für ehemals preisgebundenen Altbauwohnraum in Berlin geltenden ortsüblichen Vergleichsmiete auch unter Berücksichtigung der Entwicklung des Mark-tes der preisfreien Mietzinsen seit dem 1. Januar 1988 nur bedingt aussagekräftig.

2. Auch unter Berücksichtigung dieser Marktentwicklung genügt es zum Nachweis der Ortsüblichkeit des mit einer Zustimmungsklage gemäß § 2 GVW Bln/§ 2 MHG geltend gemachten Mietzinses aber grundsätzlich, wenn dieser Mietzins den Betrag nicht übersteigt, der sich aus dem Spannenmittelwert des einschlägigen Rasterfeldes zuzüglich eines Betrages von 75 % aus der Differenz zwischen diesem Mittelwert und dem Spannenoberwert errechnet. (Weiterentwicklung der Rechtsprechung der Kammer zum ersten Berliner Mietspiegel; Urteil vom 16. März 1989 - 61 S 317/88)

Die Kl. begehren die Zustimmung der Bekl. zur Anhebung des Mietzinses. Die Bekl. sind seit 1. April 1984 Mieter einer 4-Zimmer-Wohnung. Es handelt sich um bis 1918 bezugsfertig gewordenen Altbauwohnraum, der bis zum 31. Dezember 1987 der Preisbindung unterlag. Die Kl. begehrten mit Schreiben vom 22. Januar 1990 die Zustimmung zur Anhebung des seit mindestens einem Jahr unveränderten Brutto-Kaltmietzinses für die 138,08 qm große Wohnung von 656,36 DM um 32,82 DM (5 %) auf monatlich 689,18 DM (4,99 DM/qm) mit Wirkung ab 1. April 1990. Zur Begründung ihres Erhöhungsverlangens bezogen sie sich auf den auszugsweise beigefügten Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen 1990, dessen Kategorie L 3 die Mietwohnung unstreitig unterfällt (Mietzinsspanne: 4,03 - 5,86 DM/qm; Mittelwert: 4,77 DM/qm). Die Bekl. erteilten die begehrte Zustimmung nicht.

Das AG hat die am 10. Mai 1990 bei Gericht eingegangene Klage als un-zulässig abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, das Mieterhöhungsverlangen sei formell unwirksam. Es fehlten Angaben dazu, aufgrund welcher wohnwerterhöhender Merkmale die Überschreitung des Spannenmittelwertes des Berliner Mietspiegels für Altbauwohnungen 1990 gerechtfertigt sei. Die Berufung der Kl. hatte Erfolg.

1. Die formelle Wirksamkeit des schriftlichen Erhöhungsverlangens scheitert nicht daran, daß sich die Kl. zu dessen Begründung auf den Berliner Mietspiegel für Altbauwohnungen 1990 bezogen haben. Die zwischen einzelnen Mietberufungskammern des Landgerichts bislang umstrittene Frage, ob die genannte Mietzinsübersicht überhaupt ein taugliches Begründungsmittel darstelle (vgl. LG Berlin, Beschluß vom 16. Oktober 1990 - 64 T 135/90 -, GE 1990, 1209; ferner LG Berlin, Vor-lagebeschluß vom 29. November 1990 - 62 S 334/90 -, GE 1990, 1307) ist inzwischen durch den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 6. Juni 1991 - 8 RE-Miet 323/91 - entschieden worden. Danach entspricht der Ber-liner Mietspiegel für Altbauwohnungen 1990 den in § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG gestellten Anforderungen: Es handelt sich um eine auf repräsentativer Datengrundlage erstellte Übersicht, die von den Interessenvertretern der Vermieter und Mieter gemeinsam erstellt und insbesondere auch vom Berliner Senat anerkannt worden ist. Bedenken gegen die Zulassung des Mietspiegels als formelles Begründungsmittel sind auch nicht daraus herzuleiten, daß nur ein Segment des gesamten Marktes, nämlich nicht preisgebundene Wohnungen in bis zum 31. Dezember 1949 bezugsfertig gewordenen Mehrfamilienhäusern, erfaßt wird. Die zitierte gesetzliche Bestimmung steht einer derartigen Differenzierung nicht entgegen, verbietet insbesondere auch nicht eine nähere Unterscheidung nach der Baualtersklasse unter dem gesetzlichen Kriterium der "Beschaffenheit" des Wohnraumes (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG).

Die formelle Begründetheit des Erhöhungsverlangens scheitert entgegen der vom Amtsgericht vertretenen Auffassung auch nicht daran, daß die Kl. ihren Anspruch auf den höheren Mietzins nicht insoweit besonders begründet haben, als der Spannenmittelwert des betreffenden Mietspiegelfeldes überschritten wurde. Nach der eindeutigen gesetzlichen Regelung in § 2 Abs. 2 Satz 2 2. Halbsatz MHG genügt es, wenn der vom Vermieter verlangte Mietzins innerhalb der Spanne liegt. Das ist hier der Fall. Einer weitergehenden Begründung bedarf es nicht (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., C 95, unter Hinweis auf den früheren, unter der bis zum 31. Dezember 1982 geltenden Rechtslage geführten Meinungsstreit, der durch die Neufassung des Gesetzes nicht mehr rele-vant ist).

2. Das Mieterhöhungsverlangen ist auch materiell wirksam:

Die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 GVW Bln., wonach der Mietzins inner-halb eines Zeitraumes von einem Jahr nicht mehr als 5 % erhöht werden darf, ist gewahrt. Der verlangte Mietzins übersteigt auch nicht die üblichen Entgelte, die in Berlin (West) für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letz-ten drei Jahren vor Zugang des Erhöhungsverlangens vereinbart oder geändert worden sind (§ 1 GVW Bln. i. V. m. § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG), denn der Spannenmittelwert des einschlägigen Mietspiegelfeldes wird hier nur in einer nicht die Wesentlichkeitsgrenze berührenden Weise überschritten. Die Kammer hält insoweit allerdings nicht uneingeschränkt an ih-rer früheren, zum ersten Berliner Altbaumietspiegel aus dem Jahre 1987 ergangenen Rechtsprechung fest. Danach war ein Mietzinsverlangen des Vermieters bis zum Oberwert der jeweiligen Mietzinsspanne ohne weite-res materiell gerechtfertigt. Diese Rechtsprechung beruhte auf der Erkenntnis, daß durch das GVW Bln. nicht ein von der Bestimmung des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG abweichender Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete geschaffen worden war. Daraus folgte, daß die im Mietspiegel 1987 ausschließlich ausgewiesenen ehemals preisgebundenen Altbaumieten am Niveau der preisfreien Mieten gemessen werden mußten. Das Niveau der preisfreien Mieten lag aber deutlich höher als dasjenige der ehemals preisgebundenen Bestandsmieten (LG Berlin, GE 1989, 473; GE 1990, 708; vgl. ferner LG Berlin - 65 S 497/88 -, GE 1989, 1231).

Diese Rechtsprechung der Kammer kann nur mit einer gewissen Einschränkung aufrechterhalten werden. Denn während dem ersten Berliner Mietspiegel nur ehemals preisgebundene Bestandsmieten zugrunde lagen, erfaßt der neue Mietspiegel für Altbauwohnungen 1990 auch das seit Inkrafttreten des GVW Bln. am 1. Januar 1988 sich in dessen restriktivem Rahmen (vgl. § 2 Abs. 1, § 3 GVW Bln.) entwickelnde Marktgeschehen.

Diese Erfassung ist allerdings in wesentlicher Beziehung unzulänglich, was dazu führt, den Mietspiegel 1990 jedenfalls nicht nach seinem eigenen Selbstverständnis, nämlich nach Maßgabe der ausgewiesenen Mietzinsspannen unter Berücksichtigung der in der Orientierungshilfe ausgewiesenen wohnwerterhöhenden und -mindernden Merkmale, als Beweismittel für die ortsübliche Vergleichsmiete für ehemals preisgebundenen Altbauwohnraum anzuwenden. Die Unzulänglichkeiten beruhen darauf, daß der Mietspiegel, wie sich schon aus seiner breiten Datenbasis ergibt, maßgeblich auf die früheren preisgebundenen Bestandsmieten abstellt, die sich - allenfalls - im Rahmen des § 2 Abs. 1 GVW Bln. (Erhöhung um jeweils 5 % innerhalb eines Zeitraumes von einem Jahr) entwickelt haben. Nach Ansicht der Kammer ist dagegen im hiesigen Zusammenhang jedenfalls überwiegend auf neu abgeschlossene Mietverträge zurückzugreifen, um dem Begriff der ortsüblichen Vergleichsmiete, wie er der gesetzlichen Bestimmung des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG zugrunde liegt, gerecht zu wer den. Denn dieser orientiert sich ausschließlich an dem auf dem preisfreien Wohnungsmarkt zustande gekommenen repräsentativen Querschnitt von geänderten Altmieten und Mietzinsen, die im Rahmen neuer Mietverträge vereinbart wurden. Die geänderten Bestandsmieten des Berliner Altbaumietspiegels sind aber vor diesem Hintergrund weitgehend zu vernachlässigen, weil sie trotz der inzwischen eingetretenen Marktorientierung der Höhe nach im wesentlichen noch von den ehemals preisgebundenen Mietzinswerten bestimmt werden. Was den Neuabschluß von Mietverträgen betrifft, entspricht es der allgemeinen Erfahrung der Kammer, daß nicht nur durchweg die 10 %ige Kappungsgrenze des § 3 GVW Bln. ausgeschöpft wird, sondern darüber hinaus in zulässiger Weise sehr häufig Staffelmietzinsvereinbarungen getroffen werden, die wesentlich über die Werte hinausgehen, die der Berliner Altbaumietspiegel 1990 ausweist.

Eine weitere Schwäche des Mietspiegels liegt darin, daß von vornherein ausschließlich solche Wohnungen als vergleichbar in Betracht gezogen werden, die - unter dem gesetzlichen Kriterium der "Beschaffenheit" des Wohnraumes (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG) - einer bestimmten Baualtersklasse zuzuordnen sind. Eine derartige Erfassung nur eines Teilmarktes schadet zwar der Tauglichkeit des Mietspiegels als formelles Begründungsmittel nicht, unterliegt aber bei der Frage nach der materiellen Aus-sagekraft der freien Beweiswürdigung des Gerichts (vgl. KG in dem zitierten Rechtsentscheid). Es kann im vorliegenden Zusammenhang dahingestellt bleiben, in welchem Umfange der ursprünglich preisfreie Wohnungsmarkt berücksichtigungsfähig ist. Naheliegend erscheint es, jedenfalls sol-chen schon immer preisfreien Wohnraum in die Wertung miteinzubeziehen, der nach dem hier maßgeblichen Stichtag am 31. Dezember 1949 durch Wiederaufbau und Wiederherstellung, Ausbau und Erweiterung al-ter Bausubstanz neu geschaffen worden ist (vgl. §§ 16, 17 II. WoBauG).

Aufgrund dieser Erwägungen hält es die Kammer in Anknüpfung an ihre bisherige ständige Rechtsprechung für gerechtfertigt, im Regelfall ohne weiteres einen Mietzins als ortsüblich anzusehen, der den Spannenmittelwert des jeweils einschlägigen Mietspiegelfeldes zuzüglich eines Betrages von ca. 75 % aus der Differenz zwischen Spannenoberwert und Mittelwert nicht übersteigt (§§ 286, 287 ZPO). Da der tatsächlich ortsübliche Vergleichsmietzins für ehemals preisgebundenen Altbauwohnraum nach den Erkenntnissen der Kammer wesentlich oberhalb des so bestimmten Wertes liegt, kommt es jedenfalls dann, wenn der Vermieter keinen höheren Miet-zins beansprucht, auf wohnwertmindernde bzw. wohnwerterhöhende Merk-male im Rahmen der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung nicht an.

Für den vorliegenden Fall bedeutet dies, daß das Erhöhungsverlangen der Kl. materiell gerechtfertigt ist: Sie begehren einen Mietzins von 4,99 DM pro qm. Die Differenz aus Spannenoberwert und Mittelwert beträgt 1,09 DM (5,86 DM - 4,77 DM). 75 % aus dem Differenzbetrag belaufen sich auf 0,82 DM. Die ortsübliche Vergleichsmiete für die von den Bekl. innegehaltene Mietwohnung beläuft sich daher mindestens auf ca. 5,59 DM (4,77 DM + 0,82 DM).

Die Ansicht der Kammer erscheint auch unter dem Gesichtspunkt einer Er-gebniskontrolle vernünftig und angemessen: Der Berliner Altbaumietspiegel, der letztlich auch einen Kompromiß zwischen den Verbänden der Vermieter und Mieter darstellt, bleibt in seiner hervorragenden Bedeutung, den Rechtsfrieden zwischen den Vertragspartnern des Mietverhältnisses zu gewährleisten, erhalten. Den Parteien kommt zugute, daß kostenintensive Sachverständigengutachten, deren Einholung im Regelfall unumgänglich sein dürfte, vermieden werden.