Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Bestandteilsschäden

Das Vorhandensein von erheblichen Schäden im Sinne des § 12 Abs. 1 MHG hat der Mieter konkret zu behaupten; erst danach ist es Sache des Vermieters, dem substantiiert entgegenzutreten und Beweis zu erbringen.

Im Hinblick auf das Nichtvorhandensein von erheblichen Schäden an mindestens drei von fünf der in § 12 Abs. 1 MHG genannten Gebäudeteilen ist dem Amtsgericht im Ergebnis beizutreten.

Das Amtsgericht hat die Grundsätze der Darlegungs- und Beweislast für das Vorliegen von erheblichen Schäden an den fünf Beschaffenheitskriterien des § 12 Abs. 1 Satz 1 MHG nicht verkannt. Nachdem die Kl. sowohl im Zustimmungsbegehren vom 28. Juni 1995 als auch in der Klageschrift vom 28. September 1995 das Nichtvorliegen erheblicher Schäden vorgetragen hatte, oblag es nunmehr den Bekl., die ihrerseits behaupteten Schäden substantiiert darzulegen. Weiter reicht die Darlegungslast der Kl. zunächst nicht. Dies ergibt sich aus dem Wortlaut des Gesetzes, welches von einem Regel-Aufnahme-Verhältnis ausgeht. Das "Nicht-Vorhandensein" erheblicher Schäden ist ähnlich den sogenannten negativen Tatsachenmerkmalen erst dann dem Beweis bzw. der substantiierten Darlegung zugänglich, wenn zunächst das Vorliegen erheblicher Schäden behauptet wird. Diesen Vortrag haben die Bekl. als Mieter zu führen. Erst nach deren konkreter Darlegung entsprechender Mängel ist es Sache des Vermieters, dem substantiiert entgegenzutreten und seine entgegenstehenden Behauptungen zu beweisen (AG Hohenschönhausen, GE 95, 747; AG Berlin-Mitte, GE 95, 1347 ff.; GE 94, 161 ff.; Beuermann, GE 95, 33). Insoweit vermochte es die Kammer nicht, sich weiter der Auffassung der Kammer 61 des Landgerichts Berlin (GE 95, 59) anzuschließen.

Gemäß den vorstehenden Grundsätzen kommen die Bekl. ihrer Darlegungspflicht auch in der Berufungsinstanz nicht nach. Nachdem die Kl. hinsichtlich der Installationen konkret darlegten, daß im Jahre 1994 (bezüglich der Wohnung der Bekl. vom 16. Mai bis zum 31. Mai 1994) eine umfassende Strangsanierung der Wasserversorgungsleitungen stattgefunden habe, ist der Vortrag, daß "in 1994/1995" die Wasserbereitstellung häufig unterbrochen gewesen sei, unsubstantiiert. Insbesondere fehlt es an einem Vortrag, daß die Wasserversorgung auch noch nach der von der Bekl. behaupteten Strangsanierung - vor allem zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsbegehrens - erheblich mit Mängeln behaftet gewesen sei. Diesbezüglich ist der Vortrag auch widersprüchlich, da die Bekl. die behaupteten Mängel erstinstanzlich auf die Heizungsrohre bezogen hatten.

Die Bekl. sind ebenso bezüglich einer erheblichen Beschädigung des Hausflures bzw. des Treppenhauses darlegungsfällig geblieben. Die Verfügbarkeit eines Aufzuges kann im Hinblick auf eine erhebliche Beschädigung des Treppenhauses/Hausflures keine Berücksichtigung finden. Dem Vortrag, "im Bereich des Aufzuges" seien "Anstrich oder Tapeten erheblich schadhaft", kann weder entnommen werden, wie groß dieser Bereich im Verhältnis zum Gesamttreppenhaus ist noch worin die Schadhaftigkeit besteht. Die Bekl. haben auch nicht dargelegt, wo (welches Stockwerk) und in welchem Umfang (Ausmaß in Quadratmetern) Wasser- und Schmutzflecken im Treppenhaus vorliegen. Die generelle Beschreibung dieser Schäden kann jedoch nicht ausreichen, vielmehr muß sich aus dem Vortrag der Bekl. selbst das Vorliegen solcher Schäden ergeben, deren Gesamtausmaß im Verhältnis zum gesamten Treppenhaus erheblich ist. Die Darlegungen der Bekl. lassen jedoch den Schluß auf erhebliche Schäden des Gesamttreppenhauses und der Flure nicht zu.

Da das Dach unstreitig im Jahre 1992 neu eingedeckt wurde und keine Mängel aufweist, haben demzufolge die Bekl. eine erhebliche Schädigung von mindestens drei Beschaffenheitsmerkmalen des § 12 Abs. 1 MHG (Dach, Installation, Treppenhaus/Hausflur) nicht ausreichend substantiiert dargetan, so daß es dahingestellt bleiben kann, ob die von den Bekl. behaupteten Schäden an den Fenstern und der Fassade des Gebäudes als erhebliche Schäden im Sinne von § 12 Abs. 1 MHG anzusehen sind.

Die Mieterhöhung nach § 12 MHG setzt voraus, daß keine erheblichen Schäden am Gebäude vorhanden sind. Streitig ist, wer die Darlegungs- und Beweislast hierfür trägt.

Mit Urteil vom 29. August 1996 hat sich das LG Berlin der Auffassung angeschlossen, daß zunächst einmal der Mieter konkrete Schäden behaupten muß. Wenn er das tut, muß der Vermieter das Gegenteil beweisen. Aus dieser praxisnahen Auffassung folgt insbesondere, daß in der Begründung zur Mieterhöhung - jedenfalls im Regelfall - nicht die Leerformel nötig ist, daß das Gebäude keine erheblichen Schäden aufweise.