Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel; Oberwert

Ein Mieterhöhungsverlangen, das mit dem Mietspiegel begründet wird, ist unwirksam, wenn der Oberwert des Mietspiegelfeldes überschritten ist und dies nicht erläutert wird.

Das vorgenannte Mieterhöhungsbegehren entspricht hinsichtlich seiner Begründung nicht dem Erfordernis des § 2 Abs. 2 Satz 1 und 2 MHG und ist damit unwirksam. Denn in ihm wird zur Begründung auf den Berliner Mietspiegel 1994, Feld K 10 verwiesen und zugleich ausgeführt, daß der konkret begehrte Bruttokaltmietzins 19,84 DM/qm betrage. Der Oberwert des angegebenen Mietspiegelfeldes liegt jedoch bei 19,49 DM/qm und damit unter dem angegebenen Wert. Bei dieser Sachlage wäre im Mieterhöhungsbegehren selbst die Angabe erforderlich gewesen, inwiefern eine Überschreitung des Oberwertes zum Beispiel aufgrund des Vorliegens von Sondermerkmalen gerechtfertigt ist. Dabei kann die Frage, wie konkret diese Angaben zu sein haben, vorliegend dahinstehen, zumal dem Mieterhöhungsschreiben jegliche Angaben zu Sondermerkmalen fehlen.

Nach dem Wortlaut des § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG genügt es zur Begründung eines auf den Mietspiegel gestützten Mieterhöhungsbegehrens, wenn der verlangte Mietzins innerhalb der Spanne liegt. Daraus läßt sich das argumentum e contrario ableiten, daß Werte oberhalb der Spanne einer besonderen Begründung bedürfen. Dies ergibt sich zudem auch aus dem Zweck der Vorschrift: Dem Mieter soll durch das Begründungserfordernis die Möglichkeit gegeben werden, sich über die Berechtigung der Erhöhungsforderung ein eigenes Bild zu machen und sich schlüssig zu werden, ob er zustimmen soll oder nicht (vgl. BVerfG, NJW 1980, 1670; NJW 1989, 96). Geht der begehrte Mietzins über die Spanne hinaus und fehlt es an einer Begründung hierfür, so ist für den Mieter nicht nachvollziehbar, auf welcher Grundlage der Vermieter den auf den ersten Blick überhöhten Mietzins zu fordern berechtigt ist. Umstritten ist, welche rechtlichen Konsequenzen aus der nicht begründeten Überschreitung des Oberwertes folgen (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. 613; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 2 MHG, Rn. 89 c). Nach Auffassung der Kammer kann dieser schwerwiegende Begründungsmangel nur zur völligen Unwirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens führen (so auch ZK 63 LG Berlin, MM 1996, 292), da offen ist, auf welchen Wert eine Reduktion sachgerecht erfolgen könnte.

Ein Vermieter hatte sich zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf den Mietspiegel berufen, wobei allerdings der Oberwert des entsprechenden Rasterfeldes überschritten war. Das ist bei Vorliegen von Sondermerkmalen auch nach dem Mietspiegel 1996 möglich.

Eine Erläuterung fehlte jedoch in dem Mieterhöhungsverlangen, weshalb das LG Berlin mit Urteil vom 29. August 1996 das Erhöhungsverlangen insgesamt als unwirksam ansah. Es folgt damit der Auffassung der 63. Kammer und nicht der wohl eher zutreffenden Auffassung von Sternel, der nur eine Teilnichtigkeit annimmt, nämlich soweit die Obergrenze überschritten worden ist. Immerhin heißt es im Gesetz, daß es für das Mieterhöhungsverlangen genügt, wenn der verlangte Mietzins innerhalb der Spanne liegt. Auch der Oberwert kann also ohne jede Begründung zunächst einmal verlangt werden.