Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel; ortsübliche Vergleichsmiete; wohnwertmindernde Merkmale; Fehlen eines Handwaschbeckens; Treppenhaus

1. Bei der Anwendung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel verbietet sich eine starre Wertung innerhalb der einzelnen Merkmalgruppen.

2. Auch beim Mietspiegel 1994 konnte ein einzelnes Merkmal wohnwerterhöhend oder wohnwertmindernd wirken.

Das Mieterhöhungsbegehren vom 26.10.1994 genügt den formellen Anforderungen des § 2 Abs. 2 MHG und ist auch unter Berücksichtigung des § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG und Abs. 1 Nr. 3 MHG wirksam. Insofern kann auf die zutreffenden Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung verwiesen werden. Der begehrte Mietzins übersteigt jedoch teilweise den ortsüblichen Vergleichsmietzins im Sinne von § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG. Der ortsübliche Vergleichsmietzins beträgt vorliegend 550,08 DM (5,76 DM/m2 bei 95,50 m2). Die Wohnung der Bekl. ist unstreitig in das Feld J 2 des Berliner Mietspiegels 1994 einzuordnen, das einen Mittelwert von 5,41 DM/m2 brutto-kalt ausweist. Hinsichtlich der Spanneneinordnung vertritt die Kammer in ständiger Rechtsprechung die Aufassung, daß sich eine starre Wertung innerhalb der einzelnen Merkmalgruppen verbietet. Zwar heißt es in der Anleitung zur Spanneneinordnung: Überwiegen in einer Merkmalgruppe gehäuft die Pluspunkte der zusätzlichen Merkmale, ist ein Zuschlag von 20 % des Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenoberwert gerechtfertigt. Überwiegen die Minuspunkte bei Auftreten mehrerer zusätzlicher Merkmale in einer Merkmalgruppe, ist ein Abzug von 20 % des Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenunterwert angemessen. Dabei handelt es sich jedoch ausweislich der Erläuterungen zum Begriff der zusätzlichen Merkmale nur um ein Annäherungsschema, das verwendet werden kann.

Im vorliegenden Fall gilt folgendes: Nur das Fehlen eines Handwaschbeckens reicht nicht aus, um die Merkmalgruppe 1 insgesamt negativ zu bewerten. Werden die einzelnen Negativmerkmale in der Merkmalgruppe 1 verglichen, so zeigt sich, daß unterschiedlich schwere Nutzungseinschränkungen zu verzeichnen sind. So wiegt das Fehlen einer Warmwasserbereitung oder einer Entlüftung oder auch die Nutzung des WC durch mehr als eine Mietpartei bei Außen-WC nach Ansicht der Kammer deutlich schwerer als nur das Fehlen eines Handwaschbeckens. Anders verhält es sich bei der Frage der fehlenden Beheizbarkeit in der Küche (Merkmalgruppe 2). Denn der Aufenthalt in einer kalten Küche wird im Winter als größere Beeinträchtigung empfunden werden müssen. Die Kammer hält daher für die Merkmalgruppe 2 einen Abzug von 20 % des Differenzbetrages zwischen Mittelwert und Unterwert für angemessen.

In der Merkmalgruppe 3 überwiegen unstreitig die positiven Merkmale, so daß hier ein Zuschlag von 20 % zwischen Mittel- und Oberwert gerechtfertigt ist. Hinsichtlich der Merkmalgruppe 4 tragen die Bekl. im einzelnen vor, daß das Treppenhaus stark renovierungsbedürftig sei. Nicht nur sei es mit Sprüchen und Zeichnungen beschmiert, sondern es seien auch Farbabplatzungen an den Fenstern vorhanden. Dies ist von der Kl. nicht im einzelnen bestritten worden. Da mithin der erste Eindruck vom Inneren des Hauses eine gewisse Verwahrlosung erkennen läßt, ist ein Abzug von 20 % gerechtfertigt.

Im Mietspiegel 1994 hieß es in der Orientierungshilfe, daß die Merkmale gehäuft vorhanden sein müßten, um wohnwerterhöhend oder wohnwertmindernd zu wirken. Ein Teil der Rechtsprechung folgerte daraus, daß ein einzelnes Merkmal nicht ausreichte, um vom Mittelwert abzuweichen. Im Mietspiegel 1996 heißt es deshalb - wie bei früheren Mietspiegeln - auch nur, daß Merkmale überwiegen müßten, so daß etwa innerhalb einer Gruppe bei drei wohnwerterhöhenden und zwei wohnwertmindernden Merkmalen als Saldo eine Wohnwerterhöhung übrigbliebe.

Mit Urteil vom 26. September 1996 nimmt die 62. Kammer des LG Berlin Bezug auf ihre ständige Rechtsprechung, wonach eine schematische Anwendung der Orientierungshilfe ohne Gewichtung der einzelnen Merkmale ausgeschlossen ist. Auch für den Mietspiegel 1994 kommt damit in Betracht, auch nur bei einem einzigen Merkmal eine Wohnwerterhöhung oder Wohnwertminderung anzunehmen.