Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietermehrheit; Formularklausel; Mitmieter; Ehegatten; Trennung; Ehewohnung

1. Hat der Vermieter die Wohnung an Eheleute vermietet und den Mietvertrag mit beiden Ehegatten geschlossen, so muß er das Mieterhöhungsverlangen auch dann an beide Ehegatten richten, wenn die Eheleute getrennt leben und einer der beiden Ehegatten ohne einverständliche Aufhebung des mit ihm bestehenden Mietverhältnisses aus der Mietwohnung ausgezogen ist. Ein nur an den in der Wohnung verbliebenen Ehegatten gerichtetes Erhöhungsverlangen ist unwirksam (Anschluß an OLG Celle NdsRpfl 1982, 60). 2. Ein Ehemann, der gemeinsam mit seiner Ehefrau eine Wohnung als Ehewohnung gemietet hat, kann nur im Einverständnis mit seiner Ehefrau aus dem Mietverhältnis ausscheiden. Ein solches Einverständnis kann nicht ohne weiteres aus einer mit dem Auszug des Ehemannes verbundenen Trennung der Eheleute gefolgert werden (Rechtsentscheid abgelehnt).

Mit schriftlichem Vertrag vom 11.12. 1970 mieteten die Bekl. und ihr Ehemann, der Redakteur C., von Frau H. eine Doppelhaushälfte. Herr C. zog etwa im Jahr 1974 aus der gemeinsamen ehelichen Wohnung aus; seitdem leben die Eheleute getrennt. Im Jahr 1980 erwarben die Kl. das Grundstück mit der vermieteten Doppelhaushälfte. Nachdem sie eine alsbald gegen beide Eheleute C. erhobene Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung am 7.11.1980 zurückgenommen hatten (AG München 21 C 5750/80), verlangten sie mit einem nunmehr lediglich an Frau C., die Bekl., gerichteten Einschreiben vom 28.11.1980 unter Benennung von vier Vergleichswohnungen erneut eine Erhöhung der Monatsmiete von 800,- DM (tatsächlich wurden allerdings schon "seit Jahren" monatlich 900,- DM gezahlt) auf 1200,- DM. Da die Bekl. einer solchen Erhöhung nicht zustimmte, erhoben die Kl. gegen Frau C. Klage auf Zustimmung. Das Amtsgericht München wies die Klage ab. In den Entscheidungsgründen führte es u. a. aus, das Mieterhöhungsverlangen der Kl. sei unwirksam, weil es nur an die Bekl. und nicht den von ihr getrennt lebenden Ehemann - gerichtet worden sei. Gegen dieses Urteil haben die Kl. Berufung eingelegt. Das Landgericht München I hat folgenden Beschluß erlassen: Es ist ein Rechtsentscheid einzuholen zu folgenden Rechtsfragen: 1. Ist ein Mieterhöhungsverlangen trotz Unvergleichbarkeit der Wohnungen hinsichtlich der Ausstattung mit Zentralheizung wirksam (vgl. Bundesverfassungsgericht WM 81, 51), wenn sich der Vermieter darauf beruft, daß die schlechter ausgestattete Vergleichswohnung bereits mehr Miete kostet, als für die streitgegenständliche Wohnung, welche besser ausgestattet ist, als ortsübliche Vergleichsmiete verlangt wird? 2. Ist ein mit drei Vergleichswohnungen begründetes Erhöhungsverlangen bereits dann unwirksam, wenn eine der Vergleichsmieten unter der verlangten Miete liegt (vgl. Landgericht Hamburg WM 81, Heft 10, Umschlag S. 20)? In den Gründen hat es u. a. ausgeführt: Die Rechtsfragen seien entscheidungserheblich. Der Ehemann der Bekl. sei nach seinem Auszug vor sieben oder acht Jahren durch konkludente Handlung einverständlich aus dem Mietvertrag entlassen worden, so daß derzeit nur noch die Bekl. Mieterin sei. Doch selbst wenn man die Ansicht vertreten wollte, daß auch der Ehemann noch Mietvertragspartei sei, bestünde - ähnlich dem stufenweisen Vorgehen bei Räumungsprozessen - ein Rechtsschutzinteresse für ein stufenweises Vorgehen gegen beide Eheleute, da der Ehemann schon seit Jahren nicht mehr in der Wohnung lebe und die Bekl. seit mindestens zwei Jahren die Miete allein bezahle. II. 1. Das Bayer. Oberste Landesgericht ist zuständig (wird ausgeführt). 2. Ein Rechtsentscheid ergeht jedoch nicht, weil es für die Entscheidung in der vorliegenden Sache auf die Beantwortung der Vorlagefrage nicht ankommt (vgl. zur Entscheidungserheblichkeit BayObLG a. a. O.; BayObLGZ 1981, 1/3; OLG Karlsruhe WM 1981, 173 f. = ZMR 1981, 269/270 f.; WM 1981, 270). a) Ein Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG kann unter den hier gegebenen Voraussetzungen entgegen der Annahme des Berufungsgerichts nicht gegen einen Ehegatten allein durchgeführt werden. Die Eheleute C. haben das Einfamilienhaus erkennbar als Ehewohnung gemietet und damit ihren Willen bekundet, daß das Mietverhältnis für beide denselben Inhalt haben solle. Dadurch wurde ein gesamthandähnliches Schuldverhältnis begründet, aus dem sich keiner der beiden Eheleute ohne Einverständnis des anderen lösen konnte und lösen kann (vgl.

rden. Die Eheleute C. haben das Einfamilienhaus erkennbar als Ehewohnung gemietet und damit ihren Willen bekundet, daß das Mietverhältnis für beide denselben Inhalt haben solle. Dadurch wurde ein gesamthandähnliches Schuldverhältnis begründet, aus dem sich keiner der beiden Eheleute ohne Einverständnis des anderen lösen konnte und lösen kann (vgl. OLG Celle WM 1982,102 = NdsRpfl 1982, 60/61). Ein Aufhebungsvertrag (§ 305 BGB), wie ihn - abgeschlossen durch konkludentes Handeln - das Berufungsgericht annehmen will, scheidet bei der gegebenen Sachlage aus. Allerdings kann auch ein Aufhebungsvertrag durch schlüssiges Handeln zustande kommen. Bei mehreren Vertragspartnern muß jedoch ein derartiges Verhalten bei jedem einzelnen festgestellt werden.

Haben - wie hier - Eheleute gemeinsam einen Mietvertrag auf der Mieterseite abgeschlossen, so bedarf derjenige Ehegatte, der sich allein aus dem Mietverhältnis lösen will, hierzu nicht nur des Einverständnisses des Vermieters, sondern ebenso des Einverständnisses seines im selben Schuldverhältnis stehenden Ehegatten (vgl. OLG Celle a. a. O.; Emmerich/Sonnenschein Mietrecht § 564 BGB Rdnrn. 45, 46 und Vorbem. zu §§ 535, 536 BGB Rdnrn. 104 ff., 111; Schmidt-Futterer/Blank Wohnraumschutzgesetze 4. Aufl. B 44 und B 89 ff.) Von einem solchen Einverständnis der Bekl. kann im vorliegenden Fall nicht ausgegangen werden. Die Kl., die gemäß § 571 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingerückt sind, haben lediglich behauptet, daß Herr C. im Einverständnis mit ihrer Rechtsvorgängerin, Frau M. aus dem Mietverhältnis ausgeschieden sei. Allenfalls hierfür ließen sich vielleicht auch Anhaltspunkte in dem Verhalten der seinerzeitigen Mietvertragsparteien finden, obwohl insoweit gefragt werden muß, worin denn ein schlüssiges Verhalten der damaligen Vermieterin zu erblicken sein soll, das darauf schließen lassen könnte, daß sie den ausgezogenen Ehemann aus seiner Mithaftung für den Mietzins entlassen wollte. Die Entgegennahme der Miete von der in der ehelichen Wohnung verbliebenen Bekl. allein dürfte schwerlich ausreichen, ein Einverständnis mit der Aufhebung des auch mit dem Ehemann bestehenden Mietverhältnisses zu begründen. Dies muß jedoch auf sich beruhen, weil es sich insoweit um eine Tatsachenwürdigung handelt, die allein dem Landgericht vorbehalten ist. Selbst wenn man jedoch, wie es das Landgericht will, von einem Einverständnis über die Aufhebung des Mietverhältnisses zwischen dem Ehemann der Bekl. und der Rechtsvorgängerin der Kl. ausgeht, reicht dies nicht aus, den Ehemann als aus dem Mietverhältnis ausgeschieden und die Bekl. als alleinige Mieterin anzusehen, denn es fehlt dann immer noch an dem ebenfalls erforderlichen Einverständnis der Bekl. Ein solches Einverständnis ist nicht einmal behauptet, geschweige denn substantiiert dargetan. Aus dem unstreitigen Auszug des Ehemannes aus der gemeinsamen ehelichen Wohnung und aus der jahrelangen Trennung der Eheleute allein kann ein Einverständnis der Bekl. mit der Entlassung ihres Ehemanns aus den Verpflichtungen des Mietvertrags jedenfalls nicht hergeleitet werden, und zwar selbst dann nicht, wenn die Bekl., was aber nicht vorgetragen ist, mit der Trennung einverstanden gewesen sein sollte. Weitere Tatsachen sind aber nicht vorgetragen. Da es sich insoweit nicht um eine Tatsachenwürdigung, sondern um die Prüfung der Schlüssigkeit handelt, greift der Senat mit seiner rechtlichen Beurteilung nicht in unzulässiger Weise in die Entscheidungsbefugnisse des Landgerichts ein (vgl. OLG Karlsruhe WM 1981, 173). b) Eine Aufspaltung des sohin noch immer mit beiden Eheleuten bestehenden Mietverhältnisses durch Einleitung und Durchführung eines nur gegen einen der Ehegatten gerichteten Mieterhöhungsverfahrens ist mit der Eigenschaft der beiden Mieter als gemeinschaftliche Schuldner und mit dem hierauf beruhenden Grundsatz der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses unvereinbar. Darum wird in Rechtsprechung und Schrifttum weit überwiegend angenommen, daß das Mieterhöhungsverlangen an beide Mieter gerichtet werden muß (OLG Celle a. a. O. m. Nachw.; Emmerich/Sonnenschein § 2 MHG Rdnr. 48, Sternel Mietrecht 2. Aufl. Anm. III 145, Barthelmess Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz 2. Aufl. § 2 MHG Rdnr. 53). Diese

nvereinbar. Darum wird in Rechtsprechung und Schrifttum weit überwiegend angenommen, daß das Mieterhöhungsverlangen an beide Mieter gerichtet werden muß (OLG Celle a. a. O. m. Nachw.; Emmerich/Sonnenschein § 2 MHG Rdnr. 48, Sternel Mietrecht 2. Aufl. Anm. III 145, Barthelmess Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz 2. Aufl. § 2 MHG Rdnr. 53). Diese Auffassung vertritt auch der Senat. Durch § 18 des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrags, wo (formularmäßig) bestimmt ist, daß mehrere Personen, auch Ehegatten, als Mieter für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag als Gesamtschuldner haften (Satz 1 ) und daß es für die Rechtswirksamkeit einer Erklärung des Vermieters genügt, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird (Satz 2), ändert sich für den vorliegenden Fall nichts. Satz 1 bestätigt lediglich die Einheitlichkeit des mit den Eheleuten C. begründeten Mietverhältnisses. Auch aus Satz 2 ergibt sich nichts anderes. Das eindeutig an nur einen von zwei Ehegatten als Mieter einer Ehewohnung gemäß § 2 MHG gerichtete Erhöhungsverlangen ist kein wirksames Angebot an beide insoweit gesamthandsähnlich miteinander verbundene Schuldner auf Abschluß einer Vereinbarung zur Vertragsänderung; ein unwirksames Angebot aber verpflichtet den Erklärungsempfänger nicht zur Annahme durch Zustimmung nach § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG (OLG Celle a. a. O.). c) Für die Entscheidung des Rechtsstreits kann es somit auf die Beantwortung der vorgelegten Fragen nicht ankommen. Dabei bleibt es gleich, ob die Klage wegen der Mangelhaftigkeit des Erhöhungsverfahrens unzulässig oder unbegründet ist (vgl. hierzu Emmerich/Sonnenschein a. a. O. Rdnrn. 122 und 125).