Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel; Baualterklasse; Orientierungshilfe; Neubauwohnungen; Schönheitsreparaturzuschlag

1. Für die Einordnung einer Wohnung in die Baualtersklasse des Mietspiegels kommt es auf die Fertigstellung des Gebäudes und nicht auf die Bezugsfertigkeit der einzelnen Wohnung an.

2. Die Orientierungshilfe kann auch bei Neubauwohnungen herangezogen werden.

3. Zuschlag für vom Vermieter übernommene Schönheitsreparaturen entsprechend § 28 Abs. 4 II. BV.

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung nach § 2 MHG von 896,65 DM um 119,61 DM auf 1.016,26 DM bruttokalt monatlich zu. Einen weitergehenden Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung auf insgesamt 1.066,89 DM kann die Kl. indes nicht geltend machen.

Zu Recht kommt das Amtsgericht zu dem Ergebnis, daß formelle Bedenken hinsichtlich der Mieterhöhungserklärung vom 28. Juni 1994 (§ 2 Abs. 2 Satz 1 und 2 MHG) nicht bestehen. Auch ist die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG in Höhe von 20 % bei einer Erhöhung um ca. 19 % eingehalten. Ab dem 1. Mai 1991 betrug der Bruttokaltmietzins nach dem in dem von den Parteien geführten Verfahren vor dem Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg (2 C 140/91) geschlossenen Vergleich vom 12. Januar 1991 831,65 DM. Die spätere Mieterhöhung vom 10. Januar 1992, die Gegenstand des zwischen den Parteien geführten Rechtsstreits zum Aktenzeichen 16 C 53/92 AG Tempelhof-Kreuzberg war, hat vorliegend außer Betracht zu bleiben, da es sich um eine auf § 5 MHG gestützte Mieterhöhungserklärung handelte.

Der von der Kl. begehrte Bruttokaltmietzins von 17,49 DM/qm (1.066,89 DM insgesamt) übersteigt jedoch die üblichen Entgelte, die in Berlin für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder geändert worden sind (§ 2 Abs. 1, Nr. 2 MHG). Denn der ortsübliche Vergleichsmietzins für die von den Bekl. innegehaltene Wohnung beträgt 16,66 DM/qm bruttokalt monatlich.

Ausgangspunkt für die Berechnung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses ist der Mittelwert des Feldes H 9 des Berliner Mietspiegels 1994, der 13,09 DM/qm bruttokalt monatlich beträgt. Entgegen der Ansicht der Kl. kommt es für die Einordnung der Wohnung in die entsprechende Baualtersklasse grundsätzlich nicht auf die Bezugsfertigkeit der Wohnung im engeren Sinne, so wie sie etwa in § 13 Abs. 4 WoBindG geregelt ist, wonach eine Wohnung dann als bezugsfertig gilt, wenn sie soweit fertiggestellt ist, daß dem Bewohner zugemutet werden kann, sie zu beziehen, an, so daß es vorliegend dahinstehen kann, wann die Beheizbarkeit der Wohnung sichergestellt war. Auch ist die Genehmigung der Bauaufsichtsbehörde und die nach § 72 Abs. 3 Satz 2 BauO Bln bauordnungsrechtlich relevante Aushändigung des Schlußabnahmescheins nicht maßgeblich. Denn der wesentliche Ansatzpunkt für die Auslegung des Mietspiegels ist seine Funktion, den Begriff des ortsüblichen Vergleichsmietzinses des § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG - hier das Merkmal der Beschaffenheit - zu konkretisieren. Nach den Erläuterungen zum Berliner Mietspiegel 1994 (Veröffentlichung der Senatsbauverwaltung Seite 14) wird die Beschaffenheit einer Wohnung im Mietspiegel durch das Alter (Baujahr) erläutert, weil die grundsätzliche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen wesentlich durch die während bestimmter Zeitperioden übliche Bauweise charakterisiert wird. Diese Erläuterungen stimmen mit der vom Bundesministerium für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau herausgegebenen Fortschreibung der Hinweise für die Aufstellung von Mietspiegeln (1980) überein, in denen es unter B.V.4. heißt: "Da Bauweise und Zuschnitt oft vom Baualter abhängig sind, hat sich jedoch im allgemeinen eine Unterscheidung nach dem Merkmal Baualter aus der Praxis als zweckmäßig erwiesen" (zitiert bei Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, Anhang II, S. 345). Danach ist die Wohnung vorliegend in die Baualtersklasse 1965 - 1972 einzuordnen, denn das Gebäude wurde im Jahr 1972 nach den zu jener Zeit geltenden Baustandards errichtet und der Bau aus Sicht des Bauherrn - wie sich aus der Anmeldung zur Schlußabnahme ergibt (Besichtigung am 20.12.1972) - auch in diesem Jahr fertiggestellt.

Obwohl die Wohnung in einem Gebäude gelegen ist, das am Rande einer Baualtersklasse errichtet worden ist, bestand kein Anlaß, zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ein Sachverständigengutachten einzuholen. Denn grundsätzlich ist davon auszugehen, daß sich der ortsübliche Vergleichsmietzins anhand der Mietspiegelwerte aufgrund der dem Mietspiegel zugrunde liegenden breiten Datenbasis zutreffend ermitteln läßt. Nur ausnahmsweise, bei sog. Ausreißerwohnungen, ist dies nicht der Fall. Es liegen hier jedoch keine Anhaltspunkte dafür vor, daß es sich um eine solche Wohnung handelt.

Die vorzunehmende Spanneneinordnung innerhalb des Mietspiegelfeldes H 9 ergibt, daß eine Erhöhung des Mittelwertes um 40 % der Differenz zwischen Mittelwert und Oberwert des Feldes gerechtfertigt ist. Obwohl die für Altbauwohnungen entwickelte Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung auf Neubauten nicht uneingeschränkt anwendbar ist, da im Neubau per se bereits von höheren Standards auszugehen ist, gibt sie doch Anhaltspunkte für die Einordnung. Vorliegend sind die Merkmalgruppe 2 und 5 positiv zu bewerten. Denn die Wohnung verfügt zum einen über eine Einbauküche, was auch im Neubau nicht der Standardausstattung entspricht. Zum anderen hat die Kl. im einzelnen unter Beschreibung des Wohnumfeldes dargelegt, daß das Gebäude an einer besonders ruhigen Straße gelegen ist. Die Behauptung der Kl., die Hauptverkehrsstraße liege 150 bis 200 m entfernt, die Straße werde im wesentlichen nur von Anliegern befahren und in unmittelbarer Nähe gebe es keine Gewerbebetriebe, ist von den Bekl. nicht substantiiert bestritten worden.

Die Tatsache, daß das Wohnzimmer der Wohnung gut belichtet und besonnt sein soll, wirkt sich nicht wohnwerterhöhend aus. Dies wäre nur dann der Fall, wenn nicht nur ein Raum, sondern sämtliche Räume überwiegend gut besonnt wären, wozu jedoch nichts vorgetragen ist. Auch die Tatsache, daß die Wohnung über Dreh-/Kippfenster verfügt, vermag zu keiner Wohnwerterhöhung zu führen, denn es handelt sich insofern bei einem 1972 errichteten Gebäude um kein besonderes Ausstattungsmerkmal. Weiterhin kommt eine Wohnwerterhöhung auch hinsichtlich der zur Wohnung gehörenden Loggia - einmal unterstellt, es handelt sich tatsächlich um eine solche und nicht um einen überdachten Balkon - nicht in Betracht. Denn den positiven Merkmalen "großer, geräumiger Balkon, Loggia, Terrasse oder Wintergarten" ist sämtlichst ein besonderer räumlicher Charakter zu eigen, der eine zusätzliche Nutzungsmöglichkeit der Wohnung eröffnet. In Ermangelung näherer Darlegungen insbesondere in bezug auf die Größe vermag die Kammer vorliegend den Nutzungswert der Loggia nicht einzuschätzen.

Auf den ermittelten Wert von 14,63 DM/qm (13,09 DM/qm + 40 % der Differenz zwischen 13,09 und 10,93 DM = 1,54 DM/qm) sind weiterhin Zu-schläge in Höhe von insgesamt 2,03 DM/qm hinzuzurechnen, so daß sich ein ortsüblicher Vergleichsmietzins von 16,66 DM/qm ergibt. Zum einen ist ein Zuschlag von 0,62 DM/qm für den unstreitig in der Wohnung vorhandenen Teppichboden zu berechnen. Zum anderen verfügt die Wohnung unstreitig über ein modernes Bad, was einen weiteren Zuschlag von 0,33 DM/qm rechtfertigt. Da bei der Wertermittlung im Berliner Mietspiegel 1994 davon ausgegangen wird, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen zu leisten hat, hier jedoch ausweislich des Mietvertrags vom 7. März 1988 die Vermieterin die Verpflichtung zur Tragung der Schönheitsreparaturen trifft, ist schließlich ein weiterer Zuschlag von 1,08 DM/qm gerechtfertigt. Sind wie hier konkrete Tatsachen zum Umfang der zu leistenden Schönheitsreparaturen nicht dargetan, ist es angemessen, die Höhe des Zuschlages in Anlehnung an § 28 Abs. 4 II. BV zu bestimmen (RE OLG Koblenz v. 8.11.1984, RiM 1506). Nach § 28 Abs. 4 Satz 2 ist ein Betrag von 12 DM je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr anzusetzen, wobei sich der Satz nach Satz 3 um 0,95 DM/qm für Wohnungen mit Heizkörpern erhöht. Auf den Monat umgerechnet ergibt dies einen Betrag von 1,08 DM/qm.

Weitere Zuschläge sind im vorliegenden Fall nicht gerechtfertigt. Weder das Vorhandensein eines repräsentativen Eingangsbereichs bzw. Treppenhauses noch die Tatsache, daß es sich bei dem Wohnhaus um ein villenartiges Mehrfamilienhaus handelt, ist hinreichend dargelegt. Hinsichtlich des Treppenhauses ist die Exklusivität der verarbeiteten Materialien in Ermangelung näherer Beschreibung und Preisangaben (Granit/Tapete) nicht nachvollziehbar. Hinsichtlich des Merkmales "villenartiges Mehrfamilienhaus" fehlt es an einer konkreten Beschreibung der Lage und der Bauweise des Hauses, so daß nicht beurteilt werden kann, ob es sich um ein Vornehmheit ausstrahlendes Gebäude oder - wie die Bekl. behaupten - um ein schlichtes Neubaumehrfamilienhaus mit Flachdach handelt.

Der Berliner Mietspiegel unterscheidet unter anderem nach dem Baujahr, wobei zweifelhaft sein kann, welches Rasterfeld einschlägig ist

Mit Urteil vom 21. Dezember 1995 stellte das Landgericht Berlin fest, daß allein maßgeblich die Fertigstellung des Gebäudes ist. Auf die spätere baurechtliche Schlußabnahme kommt es ebensowenig an wie auf die Frage, ob die einzelne Wohnung schon bezugsfertig war, dem Mieter also ein Einzug zugemutet werden konnte. Das Gericht hält auch grundsätzlich die Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels, die an sich nur für Altbauten gilt, bei Neubauwohnungen für anwendbar.