Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Schriftform

Die Schriftform für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist auch dann gewahrt, wenn auf einen der Unterschrift nachfolgenden Text Bezug genommen wird.

Die Kl. hat durch ihr Schreiben vom 25. April 1995 ein gem. § 2 MHG wirksames Mieterhöhungsverlangen an den Bekl. gerichtet; insbesondere genügt es dem Unterschriftserfordernis des § 126 BGB.

Der Unterschrift unter Blatt 2 des Mieterhöhungsverlangens bedurfte es nicht. Sowohl das Mieterhöhungsschreiben vom 25. April 1995 wie auch die auf Seite 2 aufgeführte "Berechnung der neuen Miete" bzw. "Ermittlung der Vergleichsmiete für ihre Wohnung" enthalten gegenseitige Bezugnahmen. So heißt es auf Blatt 1 oberhalb der gem. § 8 MHG zulässig mit Hilfe einer automatischen Einrichtung gefertigten Unterschrift: "Die Ermittlung der Vergleichsmiete für ihre Wohnung innerhalb der Preisspannen - gegebenenfalls unter Anwendung der Orientierungshilfe bzw. der Sondermerkmale des Mietspiegels - entnehmen Sie bitte der linken Seite von Blatt 2 dieses Mieterhöhungsverlangens." Auf Seite 2 des Mieterhöhungsverlangens wird wiederum deutlich, daß beide Blätter durch die Bezugnahme "Blatt 2 zum Mieterhöhungsverlangen vom 1.7.1995 - für Wohnung M14/0930-0050-02 - Begründungsmittel Mietspiegel" eine Einheit bilden und als ein wirksames Mieterhöhungsverlangen aufzufassen sind. Diese Bezugnahmen im Text auf das jeweils andere Blatt ergeben zweifelsfrei ihren Zusammenhang. Das vorliegende Mieterhöhungsbegehren ist daher den Fällen gleichzustellen, in denen die nicht unterschriebene Anlage zum Mieterhöhungsbegehren die Aufstellung von Vergleichswohnungen enthält. Das Blatt 2 enthält nämlich nicht die auf das Mieterhöhungsverlangen gerichtete Willenserklärung, sondern lediglich Tatsachenbehauptungen, die jene begründen sollen (KG Rechtsentscheid vom 22. Februar 1984, GE 84, 325; LG München I, WuM 93, 335; AG Charlottenburg, GE 83, 1069; Gelhaar, GE 83, 1040).

Das Mieterhöhungsbegehren genügt auch auf Blatt 1 dem Unterschriftserfordernis des § 126 BGB.

Es ist anerkannt, daß die Vorschrift des § 126 BGB auch für Mieterhöhungsbegehren, für welche gem. § 2 MHG die Schriftform vorgesehen ist, anzuwenden ist (KG, a.a.O.; Gelhaar, a.a.O). Gleichwohl ist zwischen dem Sinn und Zweck der Formvorschrift im allgemeinen und der Norm, die die Wahrung einer bestimmten Form vorschreibt, zu unterscheiden, da diese verschiedene Ziele verfolgen können (KG, a.a.O.). So soll bei zweiseitigen Willenserklärungen - wie Verträgen - die Grenze zwischen bloßen Vorverhandlungen und dem Abschluß eines bestimmten Rechtsgeschäftes klar unterscheidbar bleiben (BGH, NJW-RR 90, 519 zu Mietvertragsnachträgen).

Auch bei einseitigen Willenserklärungen kann der Schutzbereich des Schrifterfordernisses divergieren. Insbesondere bei den den Unterzeichner (möglicherweise) belastenden Willenserklärungen dient das Formerfordernis der Unterschrift dem Interesse an der Beweisführung und der Offenlegung des Geschäftsinhalts. Darüber hinaus kommt dem Unterschriftserfordernis in diesen Fällen vor allem eine Schutz- und Warnfunktion zu (BGH, NJW 95, 43 zur Bürgschaft).

Die Mieterhöhungserklärung des Vermieters nach § 2 Abs. 2 MHG ist demgegenüber eine einseitige Willenserklärung, die dem Vermieter lediglich Vorteile bringen kann und soll. Dem Formzwang kommt in diesem Zusammenhang ausschließlich insoweit Bedeutung zu, als das Interesse an der Beweisführung und Offenlegung des Geschäftsinhalts betroffen ist. Insoweit ist das Mieterhöhungsbegehren des § 2 MHG - was das Schrifterfordernis anbelangt - durchaus mit dem Testament vergleichbar. Dem Unterschriftserfordernis eines Testaments gem. § 2247 BGB kommt sogar eine noch höhere "Abschlußfunktion" zu, um nachträglichen Änderungen - die beim Testament häufig vorkommen - den Raum zu nehmen bzw. erkennbar werden zu lassen, während das Schrifterfordernis im Fall der Mieterhöhungserklärung weniger für die Abschlußfunktion der Unterschrift als vielmehr für die Einhaltung der in § 2 Abs. 3 MHG vorgesehenen Fristen erforderlich ist (KG, a.a.O.). Gleichwohl hat die Rechtsprechung in den Fällen des Testaments bei einem vollgeschriebenen Blatt eine quergeschriebene Unterschrift oder eine mangels freien Raums am Textende danebenstehende Unterschrift, sogar eine auf dem Umschlag des Testaments befindliche Unterschrift für die Annahme ihrer Abschlußfunktion ausreichen lassen (Palandt-Edenhofer, § 2247 Rn. 13 ff.). Die in diesen Entscheidungen dargelegten Grundsätze sind daher im Falle des Mieterhöhungsbegehrens, in dem der Abschlußfunktion der Unterschrift im Lichte des § 2 MHG eine geringere Bedeutung zuzumessen ist, erst recht anzuwenden.

Unter Berücksichtigung der dargelegten Erwägungen genügt das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 25. April 1995 dem Schriftformerfordernis des § 126 BGB. Die dort auf der linken unteren Seite des 35 cm breiten und 29,5 cm hohen Blattes angebrachten unter der Grußformel befindlichen Unterschriften dokumentieren - entgegen der Auffassung des Amtsgerichts - hinreichend die Übernahme der Verantwortung durch den Aussteller nicht nur für den unmittelbar darüberliegenden 18 cm breiten linken Textblock, sondern auch für den durch einen 1 cm breiten Leerspalt von diesem getrennten 13,2 cm breiten rechten Textblock.

Dies ergibt sich zum einen schon aus der Stellung der Unterschrift. Die Kl. hat am untersten (beschreibbaren) linken Rand des Blattes das Mieterhöhungsbegehren durch zwei Personen unterschreiben lassen. Daß sich ein Teil des rechten Textblockes noch unterhalb (ca. 1 cm) einer von diesen Unterschriften fiktiv gezogenen parallelen Linie befindet, entwertet nicht den Gesamteindruck, daß die Unterschriften den beide Textblöcke umfassenden Urkundentext räumlich abschließen (vgl. BGH, NJW 92, 829, 830). Dieser Umstand beruht nämlich darauf, daß sich unterhalb des linken Textblockes die schon auf dem Papierbogen eingedruckten Angaben zum Aufsichtsrat, dem Vorstand, der Eintragung bei dem Registergericht sowie die Bankverbindungen der Kl. befinden. Darüber hinaus ist das Blatt durch beide Textblöcke umfassend vollgeschrieben, so daß dadurch auch für den Erklärungsempfänger die Abschlußfunktion der Unterschrift augenscheinlich wird.

Schließlich ergibt sich dies auch aus der inhaltlichen Zuordnung des rechten Textblockes auf den Inhalt des linken Textblockes. Während der rechte Textblock die allgemeinen Voraussetzungen des § 2 MHG sowie den Hinweis auf den Berliner Mietspiegel, das Mietspiegelfeld E7 enthält, ist im rechten Textblock die in der Mitte um Zustimmung zur Erhöhung der monatlich zu zahlenden Miete mündende "Subsumtion" in Form der Gegenüberstellung der bisherigen sowie der neuen Miete enthalten ("nach § 2 MHG bitten wir deshalb um ihre Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen zu zahlenden Miete ... zum 1. Juli 1995.").

Das Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG muß schriftlich sein, also eine Unterschrift tragen. Ist es mit Hilfe der elektronischen Datenverarbeitung gefertigt worden, kann die Unterschrift auch maschinell reproduziert werden.

Wie sich schon aus dem Wort ergibt, muß grundsätzlich der Namenszug des Ausstellers den Text abschließen, weswegen kürzlich das AG Schöneberg (GE 1996, 1495) eine Mieterhöhungsklage als unzulässig abgewiesen hat, weil auf einem mehrseitigen Mieterhöhungsverlangen die Unterschrift nur auf der Seite 1 vorhanden war.

Mit ausführlich begründetem Urteil vom 30. September 1996 ist das LG Berlin dieser Auffassung entgegengetreten und hat gemeint, bei einer Bezugnahme der einzelnen Blätter aufeinander reiche auch eine "Zwischenschrift", also eine Unterschrift, die nicht auf der letzten Seite unten angebracht ist. Abzustellen sei auf den Sinn des Schriftformerfordernisses. Bei einer Mieterhöhung stünden jedoch ähnlich wie bei einem Testament die Interessen des Erklärenden im Vordergrund; die Rechtsprechung zur Banküberweisung dürfe hier nicht herangezogen werden.

Das Urteil ist ein erfreuliches Beispiel dafür, daß die Rechtsprechung nicht immer bei formalen Gesichtspunkten stehenbleibt und Sinn und Zweck einer gesetzlichen Regelung außer acht läßt.