Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel; Erhebungsstichtag; Orientierungshilfe; ortsübliche Vergleichsmiete; Betriebskostenabzug; Begrenzung wegen öffentlicher Förderung

1. Wird für ein Mietverhältnis mit Nettokaltmietvereinbarung ein Mieterhöhungsverlangen mit dem Berliner Mietspiegel begründet, so sind vom maßgeblichen Mietspiegelwert zur Ermittlung der ortsüblichen Nettomiete nicht die tatsächlichen Betriebskosten abzuziehen, sondern die im Berliner Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Betriebskosten.

2. Bei Anwendung der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel 1996 kann eine "Häufung" von Merkmalen nicht mehr verlangt werden, es reicht ein "Überwiegen".

3. Anwendung eines nach Zugang eines Mieterhöhungsverlangens veröffentlichten Mietspiegels, wenn der Erhebungsstichtag vor dem Wirksamkeitszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens liegt.

4. Begrenzung des Mieterhöhungsverlangens wegen öffentlicher Förderung.

Der Kl. steht gegen den Bekl. gemäß § 2 MHG ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung der Nettokaltmiete der 90,21 m2 großen Wohnung von 482,46 DM um 68,03 DM auf 550,49 DM ab dem 1. März 1996 auf der Grundlage des mit der Klageschrift vom 30. November 1995 in den Rechtsstreit eingeführten hilfsweisen Mieterhöhungsbegehrens zu.

Die Kl. war gemäß § 2 Abs. 3 Satz 2 MHG berechtigt, im Rechtsstreit dieses neuerliche Mieterhöhungsbegehrens nachzuschieben, welches den formellen Voraussetzungen des § 2 Abs. 2 Satz 1 und 2 MHG entspricht. Zulässig ist auf den zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens gültigen Berliner Mietspiegel Bezug genommen worden. Zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der im Laufe des Rechtsstreits veröffentlichte Berliner Mietspiegel 1996 heranzuziehen, da seine Daten zum Stichtag 1. September 1995 erhoben worden sind, so daß sie zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete per 1. März 1996 geeignet sind.

Die Wohnung des Bekl. ist in das Mietspiegelfeld J 3 einzuordnen. Obwohl die Parteien bei Abschluß des Mietvertrages übereinstimmend davon ausgingen, daß es sich um Neubauwohnraum handele, ist die Wohnung als Altbauwohnraum zu behandeln. Denn das Gebäude, in dem die Wohnung belegen ist, wurde im Jahre 1900 erbaut. Nur durch die Voraussetzungen der §§ 16, 17 II. WoBauG hätte von einer Neubaueigenschaft der Wohnung ausgegangen werden können. Diese Voraussetzungen sind von der Kl. nicht dargetan worden, so daß es bei der Einstufung als Altbau verbleibt, sofern es sich um Mieterhöhungserklärungen handelt.

Im vorliegenden Fall ist aufgrund der von der Kl. mit der Berufungsbegründung dargelegten wohnwerterhöhenden Merkmalen - die vom Bekl nicht bestritten worden sind - vom Spannenoberwert (9,65 DM/m2 bruttokalt) des genannten Mietspiegelfeldes auszugehen. Das geflieste Bad und die Einbauwanne erhöhen den Wohnwert in der Merkmalgruppe 1, die geflieste Küche sowie die dem Bekl. vom Vermieter angebotene Einbauküche erhöhen den Wohnwert in der Merkmalgruppe 2. Die verstärkten Elektrosteigeleitungen sowie die Gemeinschaftsantenne rechtfertigen ebenfalls einen 25 %igen Zuschlag für die Merkmalgruppe 4. Da die Wohnung nach den Angaben der Kl. mit Doppel-/Isolierglasfenstern ausgestattet ist, überwiegen auch in der Merkmalgruppe 3 die wohnwerterhöhenden Merkmale.

Daß positive Merkmale "gehäuft" vorhanden sein müssen, um eine Erhöhung um 25 % zu rechtfertigen, kann nicht verlangt werden, da im Berliner Mietspiegel 1996 - im Gegensatz zum Mietspiegel 1994 - die positiven Merkmale durch Streichung des Wortes "gehäuft" den negativen Merkmalen gleichgestellt worden sind. Es reicht somit ein Überwiegen von wohnwerterhöhenden Merkmalen innerhalb einer Merkmalgruppe aus, um einen Zuschlag von 25 % zu rechtfertigen.

Von dieser ermittelten Bruttokaltmiete (9,65 DM/m2 bruttokalt) ist ein dem Betriebskostenanteil entsprechender Betrag abzuziehen, um auf eine für den Vergleich mit der begehrten Nettokaltmiete taugliche Größe zu kommen. Entgegen der Auffassung des Amtsgerichts ist jedoch nicht von dem konkret gezahlten Betriebskostenanteil (hier: 3,28 DM/m2) auszugehen; vielmehr ist die ermittelte ortsübliche Bruttokaltmiete um den ebenfalls ermittelten ortsüblichen Betriebskostenanteil (hier: 1,96 DM/m2) zu kürzen. Dieser ortsübliche Betriebskostenanteil ist aufgrund der Explorationen zum Berliner Mietspiegel aus dem gleichen Datenmaterial errechnet worden. Es besteht daher keine Veranlassung, zur Ermittlung der ortsüblichen Nettokaltmiete die konkret gezahlten Betriebskostenanteile anzusetzen. Eine solche Vorgehensweise würde damit Teile des dem Berliner Mietspiegel zugrunde liegenden Datenmaterials (GEWOS Endbericht zum Berliner Mietspiegel 1994, Seite 28) unberücksichtigt lassen und damit die ortsübliche Vergleichsmiete entgegen den Vorgaben des Mietspiegels verfälschen. Nur durch Abzug der sich aus dem Mietspiegel ergebenden ortsüblichen Betriebskosten von der ortsüblichen Bruttokaltmiete kann die ortsübliche Nettokaltmiete ermittelt werden.

Die Kammer gibt diesbezüglich ihre bisherige Rechtsprechung (Urteil vom 27. November 1995 - 62 S 263/95 -, GE 1996, 323) auf, jedenfalls soweit der ortsübliche Vergleichsmietzins an Hand eines Mietspiegels ermittelt wird. Demnach beträgt im vorliegenden Fall die ortsübliche Nettokaltmiete 693,71 DM (9,65 DM/m2 abzüglich 1,96 DM/m2 x 90,21 m2). Die von der Kl. begehrte Nettokaltmiete von 550,49 DM liegt darunter.

Das Mieterhöhungsbegehren wird im Ergebnis von den in § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG i. V. m. § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG genannten Kürzungsbeträgen in der Höhe nicht begrenzt. Vorliegend wurden u. a. für Modernisierungsarbeiten öffentliche Mittel in Anspruch genommen, so daß Satz 2, mit dem der Gesetzgeber den Zweck verfolgte, nicht nur dem Vermieter, sondern auch dem Mieter Vorteile aus der Gewährung öffentlicher Mittel zum Zwecke der Modernisierung zuteil werden zu lassen (vgl. Emmerich/Son-nenschein, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, § 2 MHG Rn. 18; Schubart-Kohlenbach, Soziales Miet- und Wohnrecht, Miethöhegesetz, § 2 Anm. 6 a) grundsätzlich zu beachten ist. In der vorliegenden Sachverhaltskonstellation hat der Vermieter öffentliche Mittel in Anspruch genommen, um neben Instandsetzungen, Umbau- und Wiederaufbauarbeiten auch Modernisierungen durchzuführen, zugleich hatte er sich jedoch gegenüber der Investitionsbank Berlin (früher WBK) öffentlich-rechtlich zu ver-pflichten, vom Mieter nur eine Miete zu fordern, die die Bezuschussung berücksichtigt. So betrug zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages die genehmigte Durchschnittsmiete 4,20 DM/m2. Zum 1. März 1996 betrug die Kostenmiete 18,71 DM/m2 monatlich, so daß sich nach Abzug der För-derung von 9,84 DM/m2 eine Durchschnittsmiete von 8,88 DM/m2 ergibt. Die begehrte Nettokaltmiete von 6,10 DM/m2 liegt demnach unter der von der Investitionsbank Berlin der Kl. genehmigten Durchschnittsmiete. Daraus folgt, daß die Gewährung öffentlicher Mittel im Laufe des Mietverhältnisses stets Berücksichtigung fand und die Mietzinsentwicklung entscheidend geprägt hat.

Die bisherigen Berliner Mietspiegel weisen Bruttokaltmieten aus, die sämtliche Betriebskosten mit Ausnahme der Heiz- und Warmwasserkosten enthalten. In Berlin sind nach Untersuchungen von GEWOS zum Mietspiegel 1996 in 55 % der Fälle Bruttokaltmieten abgeschlossen, in 40 % Nettokaltmieten und in 5 % Teilinklusivmieten. Durch den erheblichen Neubau und die Entlassung von Sozialwohnungen aus der Bindung nimmt aber der Anteil der Mietverträge mit Nettokaltmietvereinbarungen ständig zu. Bei Nettokaltmietvereinbarungen stellen sich für die mit dem Berliner Mietspiegel begründeten Mieterhöhungsverlangen zwei Fragen: 1. Reicht es zur Begründung aus, wenn der Vermieter lediglich auf das einschlägige Mietspiegelfeld verweist? 2. Wenn dieser Hinweis nicht ausreicht, ist dann die Vergleichbarkeit zwischen verlangter Nettomiete und im Mietspiegel ausgewiesener Bruttomiete herzustellen durch a) Abzug der tatsächlichen Betriebskosten des konkreten Mietverhältnisses vom ermittelten Mietspiegelwert oder b) Abzug der im Mietspiegel ausgewiesenen Betriebskostenpauschalen? Zur ersten Frage haben bisher - soweit ersichtlich - drei Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin Stellung genommen und die Auffassung vertreten, daß der Verweis auf das Mietspiegelfeld allein nicht ausreiche, sondern schon im Mieterhöhungsverlangen eine entsprechende Umrechnung vorzunehmen sei (GE 1993, 1335 [ZK 63]; GE 1994, 1447 [ZK 64]; Urteil vom 2.10.1996 - 62 S 113/96 - [ZK 62]). Dem Gesetz ist eine solche Anforderung allerdings nicht zu entnehmen. § 2 Abs. 2 Satz 2 MHG läßt es für die Begründung des Mieterhöhungsverlangens durch einen Mietspiegel mit Mietzinsspannen genügen, "wenn der verlangte Mietzins innerhalb der Spanne liegt." Da der Berliner Mietspiegel neben der Übersicht über die Bruttokaltwerte auch eine Übersicht über die ortsüblichen Betriebskosten für die jeweiligen Baualtersklassen und Ausstattungskategorien enthält und der Mietspiegel allen Haushalten zugänglich gemacht wurde, wird vom Mieter nur noch die Durchführung einer einfachen Subtraktion verlangt. Soweit ersichtlich, unterstellen die Gerichte generell, daß Mieter zur Addition und zur Subtraktion befähigt sind. Konsequenterweise muß es auch bei Vorliegen einer Nettokaltmietvereinbarung ausreichen, wenn auf das entsprechende Mietspiegelfeld verwiesen wird. Zur Umrechnung ist ein objektiver, durchschnittlicher und neutraler Mieter fähig. Die zitierten Zivilkammern des Landgerichts Berlin sehen das allerdings anders. Deshalb stellt sich auch die zweite Frage. Sind vom ermittelten Mietspiegelwert nun die tatsächlichen Betriebskosten der konkret betroffenen Wohnung oder die im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Betriebskosten abzuziehen?

Es wäre überraschend, wenn die Mietenkammern des Landgerichts Berlin sich einig wären. Die tatsächlichen Betriebskosten für die konkrete Wohnung abgezogen sehen wollen die ZK 67 (GE 1995, 115), die ZK 64 (GE 1996, 1429), die ZK 65 (GE 1996, 865, allerdings in einem Fall einer von einem Sachverständigen ermittelten Bruttokaltmiete, wo der Abzug der tatsächlichen Betriebskosten Sinn macht). Den Abzug der tatsächlichen Betriebskosten forderte bisher auch die ZK 62 (GE 1996, 323), die aber nunmehr durch ein Urteil vom 14. November 1996 umgeschwenkt ist und die ortsüblichen Betriebskosten abgezogen sehen will, die der Mietspiegel aufweist (Wortlaut Seite 1547).

Eine innere Logik kann eigentlich nur die Vorgehensweise für sich in Anspruch nehmen, die von der im Mietspiegel ausgewiesenen Bruttokaltmiete auch die im Mietspiegel ausgewiesenen ortsüblichen Betriebskosten abzieht, denn nur so wird Gleiches mit Gleichem verglichen.

Aus gegebenem Anlaß sei daran erinnert, daß es ein Rechtsentscheidsverfahren gibt, das auch dann nicht in Vergessenheit geraten darf, wenn das zuständige OLG ersichtlich keine Freudensprünge macht, wenn man es mit solchen Verfahren behelligt.