Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; ortsübliche Vergleichsmiete; Mietspiegel; Orientierungshilfe; Mietereinbauten; villenartige Mehrfamilienhäuser

1. Ersetzt der Mieter die bei Anmietung vorhandene Einbauküche in Abstimmung mit dem Vermieter auf eigene Kosten, weil sie unbrauchbar ist, liegt kein wohnwerterhöhendes Merkmal vor.

2. Für das wohnwerterhöhende Merkmal „villenartige Mehrfamilienhäuser" reicht der Vortrag nicht aus, die Wohnung liege in der Umgebung des Schlosses Charlottenburg.

(Leitsätze der Redaktion)

Sachverhalt

*11 Die Kl. verlangt mit Schreiben vom 25.8.2010 die Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 326,79 € um 19,36 € auf 346,15 € ab dem 1.11.2010. Der Bekl. erteilte keine Zustimmung. Die Wohnung ist 74,44 m2 groß, befindet sich in einer mittleren Wohnlage gegenüber dem Schloss Charlottenburg, war zwischen 1956 und 1964 bezugsfertig und verfügt über eine Sammelheizung sowie Bad und WC in der Wohnung. Die Wände im Bad sind nicht überwiegend gefliest. Auch liegt eine hohe Beeinträchtigung durch Verkehrslärm vor.

Die Kl. behauptet, dass vermieterseitig eine komplette Einbauküche mit Ober- und Unterschränken zu Mietvertragsbeginn zur Verfügung gestellt worden sei. Auch sei im Gebäude ein abschließbarer Fahrradabstellraum vorhanden. Zudem gäbe es kostenfreie Pkw‑Stellplätze. Schließlich sei im Jahre 1995 eine Fassadenwärmedämmung aufgebracht worden. Die Kl. behauptet, dass in der Nachbarschaft villenartige Mehrfamilienhäuser vorhanden seien. Auch wenn das Gebäude mit der streitbefangenen Wohnung nicht als villenartiges Mehrfamilienhaus bezeichnet werden könne, so treffe dies jedenfalls auf das Schloss Charlottenburg zu. [...]

Das Mieterhöhungsverlangen ist in materieller Hinsicht nicht berechtigt. Der Bekl. zahlt für die streitbefangene Wohnung bereits die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Kl. verlangt die Erhöhung auf 4,65 € pro m2, somit die Erhöhung auf eine Miete, die oberhalb des Mittelwertes liegt. Die streitgegenständliche Wohnung Ist dabei dem Mietspiegelfeld H 6 zuzuordnen, da die zwischen 1958 und 1964 bezugsfertige Wohnung 74,44 m2 groß ist und über ein Bad mit WC und Sammelheizung verfügt. Ausweislich des Straßenverzeichnisses liegt die Wohnung in mittlerer Wohnlage. Das Mietspiegelfeld des Berliner Mietspiegels 2009 weist ein Spannungsfeld von 3,90 € (unterer Wert), über 4,51 € (Mittelwert) bis zu 5,20 € (oberer Wert) nettokalt aus. Die Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung kann - wie schon unter der Geltung der früheren Mietspiegel - für den Rechtsstreit herangezogen werden. Zwar ist die Orientierungshilfe nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels. Bei der Orientierungshilfe handelt es sich aber nach der Erläuterung zum Mietspiegel um Aussagen, die vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen werden. Sie bietet damit ein objektives, berechenbares und nachvollziehbares Schema, mit der die ortsübliche Miete der streitgegenständlichen Wohnung unter Zugrundelegung von § 287 Abs. 2 ZPO ermittelt werden kann (vgl. nur LG Berlin, Urt. v. 3. Juni 2003 - 65 S 17/03 -, GE 2003, 1022). Darüber hinaus bedeutet die Aufwertung des qualifizierten Mietspiegels gegenüber den früheren Mietspiegeln nicht zugleich eine Abwertung der Orientierungshilfe.

Entgegen der Auffassung der Kl. muss für den Mietpreis eine negative Merkmalgruppe berücksichtigt werden. Hinsichtlich der einzelnen Merkmalgruppen gilt Folgendes:

In der Merkmalgruppe 1 überwiegen unstreitig die wohnwertmindernden Merkmale, da die Wände im Bad nicht überwiegend gefliest sind.

Die Merkmalgruppe 2 ist neutral zu bewerten. Entgegen der Ansicht der Kl. konnte die Einbauküche nicht als wohnwerterhöhendes Merkmal herangezogen werden. Zwar war eine Einbauküche unstreitig bei Anmietung vorhanden. Jedoch ist die Kl. dem substantiierten Bekl.vortrag, dass diese Einbauküche unbrauchbar war und allein durch Maßnahmen des Bekl. in Abstimmung mit der damaligen Vermieterin ersetzt wurde, nicht in erheblicher Weise entgegengetreten. Zwar ist der Kl. zuzustimmen, dass ein Mangel der Mietsache keine Berücksichtigung bei der Spanneneinordnung in die Orientierungshilfe findet. Jedoch liegt der Fall hier anders. Das Ausstattungsmerkmal Einbauküche kann nicht als vertragsgemäße Leistung bewertet werden. Denn die Einbauküche ist - nach dem Bekl.vortrag - nach einvernehmlicher Abstimmung mit der damaligen Vermieterin allein durch den Bekl. auf dessen Kosten ersetzt worden (vgl. hierzu auch LG Berlin, Urteil vom 27.11.2007 - 63 S 144/07 = GE 2008, 124). Aus diesem Grund war die Einbauküche schon nicht mehr dem Vermieter als Bestandteil der Mietsache zuzurechnen. Diesem Bekl.vortrag ist die Kl. nicht in erheblicher Weise entgegengetreten. Allein die Tatsache, dass ein Vermieterwechsel eingetreten ist, hindert die Kl. nicht, sich von den Vorgängen in zumutbarer Weise gemäß § 138 Abs. 2 ZPO Kenntnis zu verschaffen. Auf Kosten des Mieters vorgenommene Wohnwertverbesserungen bleiben im Ergebnis bei der Spanneneinordnung unberücksichtigt (vgl. BGH, Urt. v. 7.7.2010 - VIII ZR 315/09 = GE 2010, 1109; BayObLG, RE v. 24.6.1981, GE 1981, 811 = WuM 1981, 208; LG Berlin, GE 2008, 1627; 2008, 1258; LG Baden‑Baden, WuM 1993, 358; LG Hamburg, WuM 1990, 441; LG Köln, WuM 1985, 334, AG Hamburg, NJWE‑MietR 1996, 268). Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Mieter die Wohnungen mit Einrichtungen versehen hat oder Ein- oder Umbauten vorgenommen hat. Ein Vermieterwechsel ändert daran nichts. Dies gilt auch, wenn der Mieter auf Grund des Vertrages - oder wie hier aufgrund mietvertraglicher Absprache - zum Einbau dieser Ausstattung verpflichtet war. Jede andere Beurteilung der Frage würde dazu führen, dass der Mieter für die von ihm vorgenommene Verbesserung der Mietsache einen Nachteil in Gestalt der Mieterhöhung hinnehmen müsste.

Die Merkmalgruppe 3 ist wiederum unstreitig als neutral zu bewerten.

In der Merkmalgruppe 5 überwiegen die wohnwertmindernden Merkmale. Unstreitig ist eine erhebliche Lärmbelastung der streitbefangenen Wohnung gegeben. Dieses wohnwertmindernde Merkmal wird auch nicht durch das von der Kl. behauptete positive Merkmal einer von villenartigen Mehrfamilienhäusern geprägten Umgebung aufgehoben. Trotz Hinweises des Gerichts genügt der Vortrag der Kl. nicht den Anforderungen eines substantiierten Parteivortrages. Aus dem seitens der Kl. eingereichten Ausdruck von „Google-maps" sind villenartige Mehrfamilienhäuser nicht ersichtlich. Vielmehr handelt es sich hierbei um eine Straßenkarte. Auch kann das Schloss Charlottenburg nicht als villenartiges Mehrfamilienhaus bezeichnet werden, sondern - wie die Begrifflichkeit bereits hergibt - als Schloss. Eine Sehenswürdigkeit in Gestalt eines unbewohnten Schlosses führt jedoch nicht dazu, dass die gesamte Umgebung das Sondermerkmal „villenartige Mehrfamilienhäuser" erfüllt. Denn die Kl. gibt selbst an, dass das streitbefangene Haus kein villenartiges Mehrfamilienhaus ist. Ob in der Umgebung villenartige Mehrfamilienhäuser vorhanden sind, kann dem schlagwortartigen Klägervortrag nicht entnommen werden. Auch die Enumeration von Hausnummern angeblicher villenartiger Mehrfamilienhäuser würde keinen auf Tatsachen gestützten Klägervortrag darstellen, sondern allein die - dem Gericht obliegende - Subsumtion unter das wohnwerterhöhende Merkmal vorwegnehmen. Es hätte einer näheren Beschreibung der Umgebung bedurft, die hinreichende Tatsachen enthält, anhand derer das Gericht auf Darlegungsebene die klägerische Einschätzung von villenartigen Mehrfamilienhäusern in der Nachbarschaft nachvollziehen kann.

Für das wohnwerterhöhende Merkmal „villenartige Mehrfamilienhäuser" nach der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel reicht der Vortrag nicht aus, die Wohnung liege in der Umgebung des Schlosses Charlottenburg.

Im Rahmen eines Mieterhöhungsverlangens stritten die Mietparteien darüber, ob die bei Anmietung vorhandene – aber unbrauchbare – Einbauküche, die der Mieter in Abstimmung mit dem Vermieter auf eigene Kosten ersetzt hatte, als wohnwerterhöhend berücksichtigt werden könne, und ob die Lage der Wohnung in der Umgebung des Schlosses Charlottenburg die Anwendung des wohnwerterhöhenden Merkmals „villenartige Mehrfamilienhäuser" rechtfertige.

Das AG Charlottenburg verneinte beides. Mietereinbauten könnten bei der Mieterhöhung nicht berücksichtigt werden, weil sonst der Mieter für eine von ihm vorgenommene Verbesserung einen Nachteil in Gestalt einer Mieterhöhung hinnehmen müsste.

Für die Anwendung des wohnwerterhöhenden Merkmals „villenartige Mehrfamilienhäuser" der Orientierungshilfe zum Berliner Mietspiegel reiche die Lage der Wohnung in der Umgebung des Schlosses Charlottenburg nicht aus; vielmehr habe es einer näheren Beschreibung der Umgebung bedurft, auf Grund derer das Gericht die Einschätzung des Vermieters von „villenartigen Mehrfamilienhäusern" in der Nachbarschaft nachvollziehen könne.

Zwar ist die Argumentation des Amtsgerichts, das Schloss Charlottenburg sei kein villenartiges Mehrfamilienhaus, so dass auch die in der Umgebung liegende Wohnung nicht in der Nachbarschaft von derartigen Häusern liege, angreifbar.

Im Ansatz ist dem Urteil aber zuzustimmen, weil der Vermieter das wohnwerterhöhende Merkmal konkretisieren muss, wozu allein die Lage der Wohnung in der Umgebung des Schlosses nicht ausreicht. Allerdings hätte der Amtsrichter auch als allgemein bekannte Tatsache berücksichtigen können, dass die Häuser dort allgemein „villenartig" sind.