Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Begründung der Mieterhöhung; Zustimmungsverlangen; Mieterhöhungsformular; Kappungsgrenze

1. Verwendet der Vermieter ein Mieterhöhungsformular zu § 2 GVW, wonach eine Mieterhöhung nur um 5 % möglich war, ist nicht allein deshalb die Mieterhöhung um 30 % nach § 2 MHG unwirksam.

2. Die Kammer hält ihre in dem Urteil vom 2. November 1995 (MM 1996/31) vertretene entgegenstehende Auffassung nicht aufrecht.

Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Der Kl. kann nach § 2 MHG Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete in dem vom Amtsgericht zuerkannten Umfang, das heißt von 651 DM um 195,30 DM auf 846,30 DM, beanspruchen.

Entgegen der Rechtsauffassung der Berufung ist das Mieterhöhungsbegehren des Kl. vom 16. Oktober 1994 nicht wegen formeller Mängel unwirksam - weder wegen widersprüchlicher Begründung noch wegen der fehlenden Erläuterung (angeblich auf die Erhöhung anzurechnender) öffentlicher Modernisierungs- und Instandsetzungszuschüsse.

Die Kammer hält ihre in dem Verfahren 62 S 196/95 (Urteil vom 2. November 1995) vertretene Auffassung, die Verwendung eines veralteten, weil an den mittlerweile außer Kraft getretenen §§ 1 und 2 GVW (Gesetz zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin) orientierten Vordrucks stünde in einem für den Mieter nicht nachvollziehbaren Widerspruch zu dem tatsächlich geforderten Erhöhungsbetrag (Mieterhöhung um 30 %) nicht aufrecht. Denn ungeachtet der fälschlichen Bezugnahme auf die §§ 1, 2 GVW gehen doch Art und Umfang der verlangten Mieterhöhung, nämlich Mietanhebung um 30 % zum Zwecke der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, hinreichend deutlich aus dem Zustimmungsverlangen hervor; insoweit war nicht zuletzt zu beachten, daß der Formulartext zumindest auch auf § 2 MHG Bezug nimmt.

Die Kammer sieht zwar nach wie vor das Problem, daß einerseits rechnerisch ein Erhöhungsbetrag von 30 % geltend gemacht wird, andererseits jedoch ein Formular verwendet wird, auf dem ausdrücklich darauf hingewiesen wird, daß es sich um ein der 5%igen Kappungsgrenze des § 2 GVW unterliegendes Mieterhöhungsverlangen für ehemals preisgebundenen Altbau handle. Nach Sinn und Zweck des Erhöhungsverlangens sind jedoch selbst derart widersprüchliche Erläuterungen dann unschädlich, wenn der Mieter gleichwohl dem Erhöhungsverlangen ohne weiteres die Höhe der neu verlangten Miete entnehmen kann und deren Berechtigung zumindest in Betracht ziehen muß (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rz. 653). Vorliegend war angesichts der ausgewiesenen Beträge aber eindeutig, daß der Vermieter unter Bezugnahme auf die ortsübliche Vergleichsmiete eine Mieterhöhung von 651 DM auf 846,30 DM, das heißt um 30 % verlangte; selbst die - fälschliche - kumulative Bezugnahme auf die niedrigere Kappungsgrenze des § 2 GVW konnte keinen Zweifel an dem tatsächlichen Begehren begründen. Der hier durch Hinweis auf §§ 1, 2 GVW einerseits und § 2 MHG andererseits verursachte Begründungswiderspruch ähnelt vielmehr dem Fall, daß der Vermieter zur Begründung des in sich eindeutigen Erhöhungsverlangens irrtümlich eine falsche Gesetzesnorm zitiert.

Wenn der Mieter in derartigen Fällen - durchaus legitime - Bedenken an der Berechtigung der Mieterhöhung hat, muß er sich darauf verweisen lassen, diese Zweifel dem Vermieter mitzuteilen und ihm Gelegenheit zu geben, sie auszuräumen (Sternel, aaO, Rz. 653).

Das Mieterhöhungsverlangen vom 16. Oktober 1994 ist auch nicht deswegen formell unwirksam, weil der Kl. angeblich von der WBK für die Modernisierung und Instandsetzung des Hauses erhaltene öffentliche Zuschüsse in dem Zustimmungsverlangen nicht ausdrücklich von dem Mieterhöhungsbetrag abgesetzt hat. Denn die Bekl. haben die (materielle) Erforderlichkeit einer entsprechenden Kürzung nach § 2 Abs. 1 Ziffer 3 Satz 3 MHG i. V. m. § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG nicht dargetan. Ganz abgesehen von der Frage, ob der Mieter aus einer zwischen Vermieter und WBK getroffenen Sondervereinbarung wie der zwischen der Rechtsvorgängerin des Kl. und der WBK geschlossenen "Verpflichtungserklärung zur Mietenbildung" überhaupt Rechte herleiten kann, ist der Beklagtenvortrag in diesem Punkt zu unbestimmt; insbesondere bleibt unklar, welche Modernisierungs- und Instandsetzungskosten - und entsprechend welcher Anteil der Zuschüsse - seinerzeit auf die Wohnung der Bekl. entfallen sind.

Schließlich war auch die zwischen den Parteien vor allem umstrittene Frage, ob das im Oktober 1994, mithin noch unter der Geltung des GVW geltend gemachte Erhöhungsverlangen der 5 %igen Kappungsgrenze des § 2 GVW oder aber der 30 %igen Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG unterliegt, entsprechend der Auffassung des Kl. und Berufungsgegners zu entscheiden: Die Kappungsgrenze von 5 % nach § 2 GVW ist nicht mehr anzuwenden, wenn ein Mieterhöhungsverlangen zwar vor dem 31. Dezember 1994 zugegangen ist, aber - wie im vorliegenden Fall - erst danach wirksam werden soll. Auf derartige Fallkonstellationen ist die Rechtsprechung zur sogenannten Vorauswirkung von Mieterhöhungsverlangen analog heranzuziehen, wonach der Vermieter einer noch preisgebundenen Wohnung berechtigt ist, schon vor dem Ablauf der Preisbindung vom Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung zu verlangen, die erst nach Ablauf der Preisbindung Wirksamkeit erlangen soll (OLG Hamm, NJW 1981, 234; KG, NJW 1982, 2077). Denn auch der Übergang von der Geltung des GVW zur unbeschränkten Anwendbarkeit des MHG stellt einen Fall der auslaufenden Preisbindung dar, bei der es dem Vermieter nicht verwehrt werden darf, die Zustimmung zu einer Mieterhöhung so rechtzeitig zu verlangen, daß die Mieterhöhung im Augenblick des Wegfalls der Preisbindung auch tatsächlich fällig wird. Nur so wird das systemwidrige Ergebnis vermieden, die Parteien eines Mietvertrages noch eine gewisse Zeit nach Ablauf der Preisbindung an die außer Kraft getretenen Mietpreisbeschränkungen zu binden. Die Kammer verweist insoweit ergänzend auf ihre Ausführungen in GE 1995, 1335 - Urteil vom 10. Juli 1995.

Am 31. Dezember 1994 ist das GVW mit den Sondervorschriften für Berlin außer Kraft getreten. Danach war eine Mieterhöhung nur um 5 % jährlich möglich. Viele Vermieter verwendeten jedoch auch für die Zeit danach noch die alten Mieterhöhungsformulare, wenn auch nunmehr die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung mit 30 % ausgeschöpft wurde.

Das LG Berlin hatte in einem Urteil die Auffassung vertreten, dies sei widersprüchlich und deshalb das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Nur wenige Wochen später hat dieselbe Kammer allerdings ihre Auffassung geändert. Mit Urteil vom 11. Januar 1996 stellt das Gericht fest, daß allein die Verwendung eines veralteten Formulars nicht zur Unwirksamkeit des Erhöhungsverlangens führt. Wenn der Vermieter im übrigen klar gesagt hat, welche Mieterhöhung er fordert, ist das Erhöhungsverlangen ausreichend erläutert.