Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel; Stichtag; Erhebungsstichtag

Wird während des Mieterhöhungsverfahrens nach § 2 MHG ein neuer Mietspiegel veröffentlicht, ist dieser für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete heranzuziehen, wenn sein Erhebungsstichtag vor dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens liegt.

Der Kl. steht gegenüber den Bekl. ein Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses gemäß dem Mieterhöhungsverlangen vom 14. Februar 1992 zum 1. Mai 1992 zu (§ 2 MHG).

Denn die Kl. kann von den Bekl. die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses auf 13 DM/m2 verlangen.

Soweit sich die Bekl. gegen die Vergleichbarkeit der in dem Mieterhöhungsverlangen vom 14. Februar 1992 aufgeführten Vergleichswohnungen wenden, geht dieser Einwand fehl. Zur formalen Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, das sich auf Vergleichswohnungen bezieht, genügt es, wenn die Bezugswohnungen in den wesentlichen Wohnwertmerkmalen übereinstimmen (Sternel III 686). Nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts ist wesentliches Merkmal allein die Angabe des Quadratmeterpreises (Bundesverfassungsgericht NJW 1980, 1618). Auch wesentliche Abweichungen in der Fläche der benannten Vergleichswohnungen sind unschädlich (Bundesverfassungsgericht, ZMR 1986, 273). Derartige Abweichungen erlangen Bedeutung erst im Rahmen des Beweises der ortsüblichen Vergleichsmiete und nicht bereits bei der Begründung des Erhöhungsverlangens (Bundesverfassungsgericht, GE 1986, 849).

Die benannten Vergleichswohnungen müssen ferner identifizierbar sein; hierbei reicht es aus, wenn entweder durch die Angabe der Namen des Vermieters oder des Mieters oder der Anschrift und Lage im Gebäude den Mietern die theoretische Überprüfbarkeit der Angaben ermöglicht wird (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 2 MHG Rdnr. 99).

Insofern ist auch das Amtsgericht in seinem angefochtenen Urteil zutreffenderweise von der formalen Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens der Kl. vom 14. Februar 1992 ausgegangen. Auf die dortigen Ausführungen zu diesem Punkt wird ergänzend Bezug genommen.

Der ortsübliche Mietzins für die streitbefangene Wohnung ist dem Berliner Mietspiegel 1992 zu entnehmen. Hierbei kommt es nicht darauf an, daß die Kl. zum Zeitpunkt der Abgabe des Mieterhöhungsverlangens sich lediglich auf den Berliner Mietspiegel für Neubauwohnungen 1990 berufen konnte, da der Mietspiegel 1992 erst im Mai 1992 veröffentlicht worden ist. Für die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens ist die Berufung auf den zu diesem Zeitpunkt allein veröffentlichten Mietspiegel 1990 richtig. Im Berliner Mietspiegel 1992 ist Stichtag für die Erhebung der dort aufgeführten Mieten der 1. Oktober 1991. Vorliegend ist die ortsübliche Vergleichsmiete auf den Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens (§ 130 BGB) zu berechnen (Sternel III 624; III 742). Entscheidend ist also das Mietniveau zum Zeitpunkt der Erklärung des Erhöhungsverlangens. Wenn daher nach der Erklärung des Erhöhungsverlangens - so wie hier - ein neuer Mietspiegel erstellt worden ist, dessen Daten sich auf das Miet-niveau zum Zeitpunkt des Zugangs des Erhöhungsverlangens beziehen, so ist er heranzuziehen (so auch Sternel, III 746). Da der Berliner Mietspiegel 1992 die Vergleichsmieten per 1. Oktober 1991 aufweist, ist allein er für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Februar 1992 heranzuziehen.

Demnach liegt der Mittelwert für die streitbefangene Wohnung im Feld H 12 des Berliner Mietspiegels 1992 und beträgt 12,42 DM/m2. Soweit sich die Bekl. hierbei auf die laute Verkehrslage des M.-Dammes beziehen, kann zu ihren Gunsten ein Abzug von 25 % vom Mittelwert (= 0,67 DM) vorgenommen werden.

Ein Abzug vom Mittelwert wegen des von den Bekl. behaupteten fehlenden Fensters in der Toilette kommt nicht in Betracht, weil nicht ersichtlich ist, daß die Toilette auch nicht in sonstiger Weise (z. B. durch eine Entlüftungsklappe) zu entlüften ist. Lediglich eine fehlende Entlüftung führt jedoch - in Anlehnung der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung des Berliner Mietspiegels - zu einem solchen Abzug als wohnwertminderndes Merkmal. Daß auch eine solche Entlüftung nicht vorhanden sei, haben die Bekl. nicht vorgetragen. Entscheidend für den wohnwertmindernden Charakter der Ausstattung eines WC ist in diesem Punkt nicht, daß der Komfort eines Fensters fehlt, sondern daß die Toilette überhaupt nicht zu entlüften ist.

Ferner ist ein Zuschlag für den nach dem eigenen Vortrag der Bekl. vorhandenen Fahrstuhl von 0,95 DM vorzunehmen, wie ihn der Berliner Mietspiegel 1992 vorsieht. Ein weiterer Zuschlag ist nach dem Mietspiegel 1992 für den zusätzlich gegen Entgelt vermieteten Tiefgaragenstellplatz in Höhe von 0,73 DM vorzunehmen. Somit ergibt sich ein Mietzins von 13,43 DM, so daß das Mieterhöhungsverlangen der Kl., welches sich auf einen Mietzins von 13 DM/m2 richtet, begründet ist.

Ein Mietspiegel dient nicht allein zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG, sondern - je nach Auffassung der Gerichte - auch mehr oder weniger zum Nachweis für die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Dabei ergeben sich immer wieder Schwierigkeiten daraus, daß naturgemäß die dem Mietspiegel zugrundeliegenden Daten bei Aufstellung des Mietspiegels und späterer Anwendung veraltet sein müssen. Dabei ist grundsätzlich der Mietspiegel heranzuziehen, der zur Zeit des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens gültig ist; das Gericht ist nicht verpflichtet, einen späteren Mietspiegel mit höheren Werten rückwirkend anzuwenden (Bundesverfassungsgericht, WuM 1992, 48).

Mit einem Sonderfall hatte sich das Landgericht Berlin in seiner Entscheidung vom 16. November 1992 zu befassen. Zwar war bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens noch der alte Mietspiegel (mit niedrigeren Werten) in Kraft.

Unter Berufung auf den Stichtag der Erhebung der Mieten des neuen Mietspiegels hielt das Landgericht Berlin jedoch den Mietspiegel 1992 für anwendbar.