Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Kappungsgrenze; Modernisierungszuschlag; Betriebskostenerhöhung; Kapitalkostenerhöhung

1. Die Kappungsgrenze des § 2 MHG gilt auch beim Übergang von preisgebundenem zu preisfreiem Wohnraum.

2. Nicht anzurechnen sind lediglich den §§ 3-5 MHG entsprechende Mieterhöhungen.

3. Erhöhungen wegen gestiegener Kapitalkosten zur Zeit der Preisbindung sind nur dann nicht anzurechnen, wenn die Erhöhungserklärung den formellen und inhaltlichen Anforderungen des § 5 MHG entsprach.

Die Berufung hat in der Sache keinen Erfolg. Denn die Bekl. ist nicht verpflichtet, einer über den vom Amtsgericht ermittelten Erhöhungsbetrag von 36,55 DM hinausgehenden Anhebung der Nettokaltmiete um weitere 106,45 DM (von 513,23 DM auf 619,68 DM) zuzustimmen. Zwar begegnet es keinerlei Bedenken, daß der Bekl. noch vor Auslaufen der Preisbindung zum 31. Dezember 1994 das Mieterhöhungsverlangen der Kl., mit dem diese i.S.d. § 2 MHG eine Anpassung der Nettokaltmiete an die ortsübliche Vergleichsmiete begehrt, zugegangen ist. Denn der Vermieter kann schon während der Preisbindung Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG verlangen, wenn wie im vorliegenden Fall die erhöhte Miete erst nach Ablauf der Preisbindung wirksam werden soll. Insoweit schließt sich die Kammer den eingehenden Ausführungen des Amtsgerichts und insbesondere dem Hinweis auf die einschlägigen Rechtsentscheide des Kammergerichts (KG, RE vom 29.1.1982, NJW 1982, 2077) und des Oberlandesgerichts Hamm (OLG Hamm, RE vom 9.10.1980, WuM 1980, 262) an, durch die die Frage der "Vorauswirkung" mittlerweile grundsätzlich entschieden sein dürfte.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 19. Oktober 1994 ist auch in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden.

Entgegen der Berufung muß es jedoch bei der vom Amtsgericht vertretenen Entscheidung verbleiben, daß das Verlangen nach Zustimmung zu einer Erhöhung der Nettokaltmiete lediglich wegen eines Betrages in Höhe von 36,55 DM begründet ist. Das weitergehende Verlangen widerspricht der durch § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG festgeschriebenen Kappungsgrenze, wonach sich die Miete innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren um nicht mehr als 30 % erhöhen darf. Danach kann die Kl. - ausgehend von der zum 1. August 1992 erhöhten Kostenmiete von 394,79 DM - nur eine Erhöhung um maximal 118,44 DM verlangen; davon ist jedoch die innerhalb des Dreijahreszeitraums bereits durchgeführte Erhöhung der Kostenmiete zum 1. August 1982 um 81,89 DM abzusetzen, so daß es schließlich bei einem zulässigen Erhöhungsbetrag von 36,55 DM verbleibt.

Wie das Amtsgericht und die herrschende Meinung in Rechtsprechung und Literatur vertritt die Kammer die Auffassung, daß die Kappungsgrenze auch beim Übergang vom preisgebundenen zum preisfreien Wohnraum gilt (BayObLG, RE vom 23.1.1984, GE 1984, 281; mit weiteren Nachweisen außerdem Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, C 80 I). Wie das Bayerische Oberste Landesgericht ausführt, ergibt sich dies bereits aus dem eindeutigen Wortlaut des § 2 Abs. 1 MHG, der keinen Anhaltspunkt dafür erkennen läßt, daß sein materieller Geltungsbereich und damit auch derjenige der Kappungsgrenze beschränkt sein sollte. Gewiß ist das Gesetz zur Regelung der Miethöhe nur auf nicht preisgebundenen Wohnraum anwendbar, so daß vor Ablauf der Preisbindung Mieterhöhungen nach § 2 MHG nicht möglich sind, und der Vermieter nur die Kostenmiete gemäß § 8 Abs. 1 WoBindG verlangen kann, deren Erhöhung sich ausschließlich nach § 10 WoBindG richtet. Ist aber die Preisbindung abgelaufen, so kann der Vermieter den Mietzins auf die ortsübliche Vergleichsmiete anheben und er muß - falls er sich mit dem Mieter nicht einigt - das in § 2 MHG vorgesehene Verfahren einschlagen.

Bei der Berechnung der Kappungsgrenze ist auch nicht, wie die Kl. hilfsweise meint, von der zuletzt gezahlten Kostenmiete auszugehen. Viel-mehr sind zur Ermittlung des Ausgangsbetrages 3 Jahre ab Wirksamkeit der begehrten Mieterhöhung zurückzurechnen. Unterlag die Wohnung wie im vorliegenden Fall früher der Mietpreisbindung, so kann die Rückrechnung bis in diese Phase zurückführen (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., lll Rz. 627); sämtliche Erhöhungen der Grundmiete, die noch während der Zeit der Preisbindung erfolgten, sind zu berücksichtigen. Andernfalls würde, wie das Amtsgericht zutreffend dargelegt hat, die Geltung der Kappungsgrenze faktisch außer Kraft gesetzt. Demnach war bei der Berechnung des maximalen Erhöhungsbetrages vorliegend die zum 1. Januar 1992 geltende Grundmiete in Höhe von 394,79 DM und nicht die bei Auslaufen der Preisbindung zuletzt gezahlte Kosten(grund-)miete in Höhe von 476,68 DM zugrunde zu legen.

Die Kammer stimmt mit dem Amtsgericht schließlich auch darin überein, daß die in dem Dreijahreszeitraum wegen gestiegener Instandsetzungs- und Verwaltungskostenpauschalen sowie gestiegenen Kapitalkosten durchgeführte Erhöhung der Kostenmiete um 81,89 DM zum 1. August 1992 nicht - auch nicht in entsprechender Anwendung von § 2 Abs. 1 Nr. 3 i.V.m. §§ 3 bis 5 MHG - außer Betracht bleiben kann. Der Kl. ist zwar zuzugeben, daß wie bei der Berechnung der Wartefrist i.S.d. § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG auch bei der Berechnung der Kappungsgrenze Mieterhöhungen nach §§ 3 bis 5 MHG auszuklammern sind (z. B. Beuermann, GE 1994, 1074, Ziffer 8). Auch Mieterhöhungen während der Preisbindung müssen bei der Berechnung ausscheiden, soweit es sich materiell um vergleichbare Erhöhungsgründe wie in §§ 3 bis 5 MHG handelt (u.a. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, zu § 2 MHG, Rz. 61). Eine Umlage der Steigerungen von Instandsetzungs- und Verwaltungskostenpauschalen, wie sie die Kl. mit Wirkung zum 1. August 1992 vorgenommen hat, stellt jedoch keine den §§ 3 bis 5 MHG vergleichbare Mieterhöhung dar (Beuermann, GE 1994, 1074; derselbe, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, zu § 2 MHG, Rz. 15 a; AG Schöneberg, GE 1995, 117). Diese Art der Kostensteigerung wird allgemein analog § 2 MHG als Grundmietenerhöhung angesehen, die bei der Berechnung der Kappungsgrenze vollständig in Ansatz zu bringen ist. Der Rechtsstandpunkt der Kl., die entsprechende Umlage sei im weitesten Sinne dem Erhöhungstatbestand des § 4 MHG vergleichbar, überzeugt nicht. Doch auch die Mieterhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten, die nach dem Vortrag der Kl. bereits zum 1. Januar 1992 wirksam geworden sein soll, konnte bei der Berechnung der Kappungsgrenze nicht ausgeklammert werden. Insoweit ist der Kl. zwar zuzugeben, daß eine Erhöhung nach § 23 Il. BV wegen gestiegener Kapitalkosten materiell auf vergleichbaren Gründen wie § 5 MHG beruht und daher grundsätzlich außer acht zu lassen wäre. Die Kl. hat seinerzeit jedoch die Erhöhung nicht entsprechend den formellen und inhaltlichen Anforderungen des § 5 MHG geltend gemacht. Zutreffend weist das Amtsgericht darauf hin, daß in der damaligen Erhöhungserklärung insbesondere keinerlei Erläuterung der Kapitalkostenerhöhung enthalten und auch nicht zwischen den diversen Kostenarten unterschieden war. Entgegen der Auffassung der Kl. werden diese Mängel auch nicht dadurch geheilt, daß die Bekl. aus der beigefügten Wirtschaftlichkeitsberechnung den auf die Verwaltungs- und Instandhaltungskostenerhöhung entfallenden Betrag hätte herausrechnen und so auf den Umfang der Erhöhung wegen gestiegener Kapitalkosten hätte schließen können.

Auch der Umstand, daß die Bekl. die entsprechende Mieterhöhung konkludent akzeptiert hat, bedeutet nicht, daß die Mieterhöhung ungeachtet der unzureichenden Erhöhungserklärung für die Kappungsgrenze dennoch unberücksichtigt bleiben kann. Denn ließe man statt einer nach § 5 MHG wirksamen Erhöhungserklärung eine - wie auch immer geartete - Vereinbarung über die Miethöhe genügen, müßte im Rahmen einer späteren Mieterhöhung nach § 2 MHG - womöglich erst nach Jahren - die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens nach § 5 MHG inzident geprüft werden, wodurch das Zustimmungsverfahren nach § 2 MHG verzögert und unzumutbar kompliziert würde (Sternel, aaO, III Rz. 610, 629).

Nach alledem war der ermittelte maximale Erhöhungsbetrag von 118,44 DM um den Betrag von 81,89 DM, um den die Miete innerhalb der letzten 3 Jahre bereits erhöht wurde, zu kürzen, so daß sich als zulässige Mieterhöhung der erstinstanzlich korrekt errechnete Betrag von 36,55 DM ergab.

Die weitaus überwiegende Meinung, zumindest der Mietberufungskammern der Landgerichte, bejaht inzwischen die sogenannte Vorauswirkung, wonach schon während der Preisbindung eine Mieterhöhung nach dem MHG verlangt werden kann, wenn diese erst nach dem Auslaufen der Preisbindung wirksam werden soll.

Mit Urteil vom 29. Januar 1996 hat das LG Berlin diese Rechtsprechung bestätigt. Bei der Berechnung der Kappungsgrenze von 30 % ist dabei die niedrigste Miete der letzten drei Jahre zugrunde zu legen, also die Preisbindungsmiete. Nicht mitzurechnen, also im Ergebnis hinzuzuzählen, sind nur Mieterhöhungen in diesem Zeitraum, die den §§ 3 bis 5 MHG entsprechen.

Bedenklich sind allerdings die Ausführungen des Landgerichts, wonach dies nur dann gelten könne, wenn die Mieterhöhungserklärungen den formellen und materiellen Voraussetzungen des MHG entsprachen. Schließlich gilt während der Preisbindung das MHG ja gerade nicht, so daß schwerlich gefordert werden kann, dessen Formalien müßten eingehalten werden. Maßgeblich sind vielmehr für die Formalien der Mieterhöhung die Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes. Dem Vermieter muß es also freistehen, weitergehende Anforderungen des § 5 MHG nach dem Auslaufen der Preisbindung zu erläutern, wobei man lediglich streiten kann, ob dies schon im Erhöhungsverlangen nach § 2 MHG zu geschehen hat oder auch noch im späteren Rechtsstreit nachgeholt werden kann.