Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Vergleichswohnungen

Begründet der Vermieter ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG mit Vergleichswohnungen, so kann er die von ihm bewohnte Wohnung dann nicht als Vergleichswohnung heranziehen, wenn er sowohl als Mieter als auch als Vermieter Vertragspartei ist.

Die Kl. haben aufgrund des Mieterhöhungsverlangens vom 13. Juni 1990 und vom 23. Oktober 1990 keinen sich auf § 2 MHG gründenden Anspruch gegen die Bekl. auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Kaltmiete für die von ihr innegehaltene Wohnung.

Sie können ihr Klagebegehren nicht auf die mit Datum vom 13. Juni 1990 abgegebene Zustimmungsaufforderung stützen, da diese wegen nicht ausreichender Begründung nach § 2 Absatz 2 MHG unwirksam ist.

Zwar reicht es für die formelle Wirksamkeit eines Erhöhungsverlangens nach § 2 MHG aus, daß drei Vergleichswohnungen angegeben werden. Aufgrund des Fehlens weiterer inhaltlicher Voraussetzungen im Gesetzeswortlaut kann es auch als ausreichend angesehen werden, wenn sich alle Vergleichswohnungen im gleichen Haus befinden und dem gleichen Eigentümer gehören (vgl. Barthelmess, Miethöhegesetz, 4. Aufl., Rz. 104 zu § 2 MHG m. w. N.).

Hinsichtlich des Zweckes des Begründungserfordernisses, nämlich dem Mieter darzulegen, daß die von ihm gezahlte Miete nicht die marktübliche Höhe erreicht, darf grundsätzlich eine vom Vermieter selbst innegehaltene Wohnung nicht herangezogen werden. In einem solchen Fall besteht die Möglichkeit, daß der Vermieter die für seine eigene Wohnung festgesetzte Miete nicht nach den Kriterien des Marktes, sondern nach seinem Gutdünken bestimmt. Auch wenn dies im einzelnen nicht der Fall sein sollte, so unterliegt doch eine vermietereigene Wohnung nicht notwendigerweise der üblichen Marktentwicklung, da hier die Kriterien, nach denen die Miethöhe festgelegt ist, nicht ohne weiteres durchschaubar sind.

Diese Bedenken sind hinsichtlich der Wohnung der Kl. zu 2. nicht ausgeräumt worden. Dabei kann es weder darauf ankommen, daß die Kl. zu 2. nunmehr einen Mietvertrag über diese Wohnung vorgelegt hat, denn sie ist sowohl auf der Mieter- als auch auf der Vermieterseite Partei dieses Ver-trages. Noch kann letztlich die Größe eines Eigentumsanteils an dem Ge samtgrundstück eine Rolle spielen. Eine eventuelle tatsächliche Mietzahlung würde ihr, je nach Ausgestaltung des Innenverhältnisses zwischen den Kl., zumindest zu einem Teil wieder zur Verfügung stehen. Daher ist es ebenfalls nicht erheblich, daß für die Wohnung der Kl. zu 2. die nied-rigste Miete unter den aufgeführten Wohnungen angegeben war.

Da mithin das Erhöhungsverlangen zur Begründung nur zwei Vergleichswohnungen aufführte, konnte es der Begründungspflicht des § 2 Abs. 2 MHG nicht genügen. Die formelle Unwirksamkeit konnte auch durch das spätere Nachschieben einer weiteren Vergleichswohnung nicht mehr ge-heilt werden.

Hinsichtlich des späteren Erhöhungsverlangens vom 23. Oktober 1990 ist eine darauf gestützte Klage zwar nunmehr zulässig, da eine Klageerhebung noch vor Ablauf der Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 jedenfalls dann zulässig ist, wenn diese Frist zum Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung abgelaufen ist (vgl. Barthelmess, a.a.O., Rz. 164 zu § 2 MHG).

Auch dieses Erhöhungsverlangen leidet aber am Mangel der nicht hinreichenden Begründung im Sinne des § 2 Abs. 2 MHG.

Abgesehen von dem Umstand, daß die Bekl. unwidersprochen behauptet hat, die jetzt zum Vergleich herangezogene Wohnung des Mieters B. sei teilgewerblich vermietet, fehlt es an der Vergleichbarkeit dieser Wohnung mit der von der Bekl. innegehaltenen schon wegen der deutlichen Größenabweichung. Zwar ist gerade bei der Wohnfläche der herangezogenen Ob jekte eine gewisse Bandbreite möglich und zulässig, doch ist die Wohnung des Herrn B. fast doppelt so groß wie die der Bekl. Bei Abweichungen in dieser Größenordnung ist eine Vergleichbarkeit nach § 2 MHG nicht mehr gegeben (vgl. auch LG Hamburg, WM 1976, S. 208).

Somit ist auch hier das Erfordernis, daß mindestens drei vergleichbare Wohnungen vom Vermieter angegeben sein müssen, nicht erfüllt.

Anmerkung: Die Entscheidung ist aus mehreren Gründen bedenklich. Zum einen erklärt das Gericht im zweiten Teil der Entscheidung lapidar, die formelle Unwirksamkeit habe durch das spätere Nachschieben einer weiteren Vergleichswohnung nicht mehr geheilt werden können. Doch im Gesetz steht etwas anderes (§ 2 Abs. 3 Satz 2 MHG). Hier hätte man schon ein wenig begründen müssen. Problematischer noch ist die Begründung der Kammer für die angebliche Unwirksamkeit des zweiten Erhöhungsverlangens, die das Gericht auf die "deutliche Größenabweichung" der Ver-gleichswohnungen stützt und darauf hinweist, die herangezogene Vergleichswohnung sei fast doppelt so groß wie die der beklagten Mieterin. Das steht im Widerspruch zur ständigen Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichtes (vgl. NJW 1979, 31; NJW 1980, 1617, insbesondere aber NJW 1987, 313), aus der hervorgeht, daß Vergleichsmaßstab eben nicht die Größe, sondern der Quadratmeterpreis einer Wohnung ist. Das Bundesverfassungsgericht hat insofern Vergleichswohnungen mit fast hundertprozentiger Abweichung in der Fläche durchaus als Vergleichswohnungen akzeptiert.

In dem betreffenden Fall hatten zwei Eigentümerinnen, denen ein Gebäude gemeinsam gehörte und in dem eine Wohnung an eine der beiden Eigentümerinnen vermietet war, auf Zustimmung zur Mieterhöhung geklagt.

Wie das Landgericht Berlin durch Urteil vom 13. Juni 1991 entschieden hat, kann der Vermieter, der ein Mieterhöhungsverlangen mit der Benennung von Vergleichswohnungen begründet, nicht die von ihm bewohnte Wohnung als Vergleichswohnung benennen, jedenfalls dann nicht, wenn er in bezug auf diese Wohnung sowohl Mieter als auch Vermieter ist.

Das Urteil ist aus unserer Sicht allerdings nicht fehlerfrei (vgl. Anmerkung GE 1992, 103).