Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Begründung; Vergleichswohnung

1. In einem Mieterhöhungsverlangen kann zur Begründung auf ein vorangegangenes Mieterhöhungsverlangen Bezug genommen werden.

2. Eine Wohnung kann nicht als Vergleichswohnung nach § 2 MHG herangezogen werden, wenn sie teilgewerblich vermietet worden ist und der Mietanteil für die Wohnraumnutzung nicht eindeutig erkennbar ist.

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch gemäß § 2 Abs. 1 MHG auf Zustimmung zu der von dem Kl. begehrten Mieterhöhung von zur Zeit 1.470 DM auf 1.819,33 DM monatlich für die von der Bekl. innegehaltene Wohnung, da es vorliegend an einer wirksamen Mieterhöhungserklärung fehlt.

Auszugehen ist vorliegend von der Mieterhöhungserklärung vom 24. Januar 1994. Entgegen der Ansicht der Bekl. ist dieses Mieterhöhungsverlangen nicht bereits wegen der fehlenden Begründung unwirksam. Zutreffend ist, daß dieses Mieterhöhungsverlangen nicht i. S. d. § 2 Abs. 2 MHG begründet worden ist, da in ihm weder Vergleichswohnungen benannt worden sind noch auf einen Mietspiegel Bezug genommen worden ist. Die fehlende Begründung des Mieterhöhungsverlangens wird jedoch dadurch ersetzt, daß hinsichtlich der Begründung eindeutig auf das Mieterhöhungsverlangen vom 29. November 1993 Bezug genommen worden ist. Es ist grundsätzlich anerkannt, daß ein zunächst unwirksames Mieterhöhungsverlangen nicht nachgebessert werden kann (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, Rdz. 264; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, Rdz. 69 zu § 2 MHG), sondern vielmehr nachgeholt werden muß. Diese Fallgestaltung ist vorliegend jedoch nicht gegeben, da hier nicht ein Mieterhöhungsverlangen nachgebessert wird mit der Folge, daß die Nachbesserung auf den Wirksamkeitszeitpunkt der ursprünglichen Erklärung zurückwirken soll, sondern ein neues Mieterhöhungsverlangen auf die Begründung eines früheren Mieterhöhungsbegehrens Bezug nimmt. Die Frage der Zulässigkeit einer derartigen Bezugnahme ist umstritten (vgl. einerseits Sternel, aaO., m. w. N., andererseits Beuermann, aaO.). Nach Ansicht der Kammer ist eine Bezugnahme auf die Begründung eines vorhergehenden Mieterhöhungsverlangens dann zulässig, wenn von von der Mieterhöhungserklärung betroffenen Mietern nichts Unzumutbares verlangt wird. Aufgrund des Inhalts der Mieterhöhungserklärung vom 24. Januar 1994 ist es eindeutig, daß die in der Erklärung vom 29. November 1993 gegebene Begründung gelten und nur die Höhe der geforderten Miete sich aufgrund eines Rechenfehlers ändern soll. Die Wiederholung einer bereits gegebenen Begründung liefe auf einen unnötigen Formalismus hinaus, der auch nicht zum Schutz des Mieters erforderlich ist, wenn wie hier aufgrund der eindeutigen Bezugnahme auf eine frühere Begründung keine Zweifel darüber auftauchen können, daß die frühere Begründung auch für die aktuelle Erklärung maßgebend sein soll.

Die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 24. Januar 1994 scheitert jedoch daran, daß zumindest einer der von dem Kl. benannten drei Vergleichswohnungen die Vergleichbarkeit mit der Wohnung der Bekl. fehlt, so daß die Mieterhöhungserklärung nicht ausreichend gemäß § 2 Abs. 2 Satz 4 MHG begründet worden ist. Die als Vergleichswohnung benannte Wohnung des Mieters S. kann für die Begründung des Mieterhöhungsverlangens nicht herangezogen werden, da ausweislich des Mietvertrages in dem von dem Mieter S. zu entrichtenden Mietzins auch ein Anteil für gewerbliche oder berufliche Nutzung der Wohnung enthalten ist. Der Mietzins der Wohnung S. setzt sich demnach in seiner Höhe aus einem Wohnraumanteil als auch aus einem Gewerbeanteil zusammen. Grundsätzlich kann eine Wohnung nicht als Vergleichswohnung benannt werden, wenn es sich hierbei um ein Mietverhältnis für Gewerberäume handelt oder aber der Gewerbeanteil im Rahmen eines Mischmietverhältnisses überwiegt (Beuermann, aaO., Rdz. 98 zu § 2 MHG), da der für Gewerberäume gezahlte Mietzins nicht mit dem vergleichbar ist, der für Wohnraum entrichtet wird. Nach Ansicht der Kammer fehlt einer Wohnung aber auch dann die Vergleichbarkeit, wenn unabhängig von ihrer tatsächlichen Nutzung in den Mietzins bereits ein Gewerbeanteil mit einberechnet worden ist und sich der durch die Gewerbenutzung ergebende Gewerbemietanteil nicht eindeutig von dem Mietanteil, der auf die Wohnraumnutzung entfällt, trennen läßt. Der Mieter, der von einer Mieterhöhungserklärung, die mit derartigen Vergleichswohnungen begründet worden ist, betroffen wird, kann nämlich nicht feststellen, ob die von dem Vermieter geforderte höhere Miete auch dann berechtigt wäre, wenn dem Mietzins der benannten Vergleichswohnung nur der auf die Wohnnutzung entfallende Mietzins zugrunde gelegt worden wäre oder aber, ob die höhere Miete nur deswegen gefordert wird, weil der Mietzins der als Vergleichswohnung benannten Wohnung maßgeblich durch den Gewerbemietzinsanteil bestimmt worden ist. Dabei ist in diesem Zusammenhang völlig unerheblich, ob die Wohnungen der Mieter S. und der Bekl. tatsächlich gewerblich genutzt werden, zumal die Bekl. laut ihrem Mietvertrag nur ein Entgelt für eine Wohnraumnutzung, nicht aber auch für eine Gewerbenutzung zu erbringen hat.

Ein Vermieter hatte nach § 2 MHG Zustimmung zur Mieterhöhung verlangt unter Bezugnahme auf ein früheres Mieterhöhungsverlangen. Das Amtsgericht hielt dies für unzulässig, weil es an der im Gesetz vorgeschriebenen Begründung fehle.

Das Landgericht Berlin schloß sich in seinem Urteil vom 13. Februar 1995 dieser Auffassung nicht an und meinte, eine Bezugnahme müsse möglich sein, weil die Wiederholung einer schon gegebenen Begründung auf unnötigen Formalismus hinauslaufe. Die Begründung des Mieterhöhungsverlangens mit Vergleichswohnungen hielt das Landgericht aber aus einem anderen Grund für unwirksam, nämlich weil eine der drei Vergleichswohnungen teilgewerblich vermietet und die Höhe des Teilgewerbezuschlags nicht erkennbar war.