Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Zahlung als Zustimmung; konkludente Zustimmung

Bereits in einer zweimaligen vorbehaltlosen Zahlung des erhöhten Mietzinses liegt eine Zustimmung des Mieters zum verlangten Mietzins.

Der Bekl. hat die mit der Klage begehrte Zustimmung zur Mieterhöhung vorprozessual bereits schlüssig erklärt.

Der Vermieter preisfreien Wohnraums ist nach § 2 MHG nicht berechtigt, den Mietzins durch einseitige Erklärung zu erhöhen. Das Gesetz sieht vielmehr bei Vorliegen näher bestimmter, hier nicht streitiger,Voraussetzungen vor, daß sich die Parteien des Mietvertrages über eine Mieterhöhung einigen.

Die Vereinbarung kommt zustande, wenn der Mieter dem Erhöhungsverlangen des Vermieters zustimmt. Die Zustimmung des Mieters ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung im Sinne des § 130 BGB. Das Gesetz sieht keine bestimmte Form vor. Die Zustimmung kann deshalb auch durch schlüssiges Verhalten erklärt werden. Sie kann insbesondere in der wiederholten vorbehaltlosen Zahlung des verlangten höheren Mietzinses liegen (Palandt Putzo, 2. WKSchG [MHRG], § 2 Anm. 6 b). Im Schrifttum wird zum Teil die nur zweimalige vorbehaltlose Zahlung des verlangten Mietzinses grundsätzlich nicht als Zustimmung angesehen (Emmerich/Sonnenschein, § 2 MHRG, Rdnr. 43). Diese Auffassung kann sich indes weder auf das Gesetz zur Regelung der Miethöhe noch auf die allgemeinen Vorschriften der §§ 116 ff. BGB über die Willenserklärung stützen. Da die Zustimmungserklärung an keine Form gebunden ist, muß als Zustimmung des Mieters jedes Verhalten angesehen werden, das aus der Sicht des Vermieters den Willen des Mieters erkennen läßt, die Mieterhöhung zu akzeptieren (LG Berlin, MDR 1982, 235). Bezahlt der Mieter vorbehaltlos den geforderten Mietzins, besteht kein Anlaß, ihn an der in der Zahlung enthaltenen Zustimmungserklärung festzuhalten, wenn das Erhöhungsverlangen des Vermieters wirksam war. Soweit die Rechtsprechung eine Zustimmung abgelehnt hat, hat es jeweils an einem wirksamen Erhöhungsverlangen gefehlt (OLG Hamburg, ZMR 1985, 237, 238; AG Braunschweig, WM 1984, 169; AG Dortmund, WM 1985, 29). Da das Erhöhungsverlangen der Kl. vorliegend dem Gesetz entspricht, sind diese Fälle nicht vergleichbar.

Der Bekl. hat damit die von ihm geforderte Zustimmung durch die vorbehaltlose zweimalige Zahlung des erhöhten Mietzinses vor Beginn des Rechtsstreits erteilt (ebenso für einen gleichgelagerten Fall LG Berlin, a.a.O.). Daß der Bekl. das Angebot der Kl. zur Erhöhung des Mietzinses nach Ablauf der ihm gesetzten Frist angenommen hat, ist unschädlich. Die verspätete Annahme des Angebots entfaltet nämlich nicht die Wirkungen der §§ 148, 150 BGB. Die Sonderregelungen des MHG gehen diesen allgemeinen Bestimmungen vor (Palandt-Putzo, a.a.O., Anm. 6 d).

Anmerkung: Bestätigt durch LG Berlin vom 11. Mai 1987 - 61 T 26/87 -