Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Abzug öffentlicher Fördermittel für Modernisierung

Kein zusätzlicher Abzug von Kürzungsbeträgen bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG, wenn die genehmigte Durchschnittsmiete nicht überschritten wird.

Der Wirksamkeit des Mieterhöhungsbegehrens steht auch § 2 Abs. 1 Satz 2, wonach von dem Jahresbetrag des nach Satz 1 Nr. 2 zulässigen Mietzinses die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 abzuziehen sind, nicht entgegen. Zwar wurden vorliegend unter anderem für Modernisierungsmaßnahmen öffentliche Mittel in Anspruch genommen, so daß Satz 2, mit dem der Gesetzgeber den Zweck verfolgte, nicht nur dem Vermieter, sondern auch dem Mieter Vorteile aus der Gewährung öffentlicher Mittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung zuteil werden zu lassen (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Wohnraumkündigungschutzgesetz, § 2 MHRG, Rn. 18; Schubart/Kohlenbach, Soziales Miet- und Wohnrecht, Miethöhegesetz, § 2 Anm. 6 a) grundsätzlich zu beachten ist. Die vorliegende Sachverhaltskonstellation ist jedoch atypisch. Der Vermieter hat hier öffentliche Mittel in Anspruch genommen, um neben Instandsetzungen, Umbau- und Wiederaufbauarbeiten auch Modernisierungen durchzuführen, zugleich hatte er sich jedoch gegenüber der Investitionsbank Berlin (früher WBK) öffentlich rechtlich zu verpflichten, vom Mieter nur eine Miete zu fordern, die die Bezuschussung berücksichtigt. So betrug die genehmigte Durchschnittsmiete nach dem unstreitigen Vorbringen der Kl. ausweislich des Bewilligungsbescheidess vom 29. Juni 1981 lediglich 4,60 DM/m2 monatlich, so daß zu Beginn des Mietverhältnisses auch nur ein Mietzins von 3,10 DM/m2 vereinbart wurde. Im Jahre 1995 betrug die Kostenmiete 23,26 DM/m2 monatlich, so daß sich nach Abzug der Aufwendungshilfen sowie der geltenden Zuschüsse in Höhe von insgesamt 12,73 DM lediglich eine Durchschnittsmiete von 10,53 DM/m2 monatlich ergab. Daraus folgt, daß die Gewährung öffentlicher Mittel im Laufe des Mietverhältnisses stets Berücksichtigung fand und die Mietzinsentwicklung entscheidend geprägt hat. Da der begehrte Mietzins auch jetzt noch weit hinter der Durchschnittsmiete zurückbliebt, bei der die Bezuschussung schon berücksichtigt ist, ist dem Sinn der Kürzungsvorschriften der §§ 2 und 3 Genüge getan. Anderenfalls käme es zu einer doppelten Belastung des Vermieters, die weder dem Sinn des § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG entspricht noch vom Willen des Gesetz- und Verordnungsgebers getragen wird, der mit der Auflage von Wohnungsbauprogrammen Anreiz zur Schaffung bewohnbaren Wohnraumes schaffen will.