Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Vertretung; Hausverwaltung; Offenheitsgrundsatz; ortsübliche Vergleichsmiete; Stichtagsmiete

1. Das Mieterhöhungsverlangen eines Hausverwalters ist im Zweifel nicht im eigenen Namen, sondern im Namen des Vermieters erklärt.

2. Maßgeblich zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der zur Zeit des Zugangs geltende Mietspiegel.

Das Mieterhöhungsbegehren vom 12.6.1995 ist formell wirksam. Zwar enthält es keine ausdrückliche Angabe darüber, in wessen Namen es abgegeben worden ist. Vorliegend ergibt sich jedoch aus der Tatsache, daß der Hausverwalter einen Stempel benutzte, der ihn als Verwalter auswies, daß er nicht im eigenen Namen handeln wollte. Dies ist für den Offenheitsgrundsatz nach § 164 Abs. 2 BGB ausreichend (vgl. LG Berlin, GE 1994, 1447).

Der von den Kl. begehrte Mietzins übersteigt die Höhe des ortsüblichen Vergleichsmietzinses i. S. v. § 2 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 MHG insoweit, als eine Erhöhung auf mehr als 844,56 DM (6,12 DM x 138 qm) bruttokalt gefordert wird.

Zur Ermittlung des ortsüblichen Vergleichsmietzinses ist der zur Zeit des Zugangs des Erhöhungsbegehrens geltende Mietspiegel heranzuziehen (so OLG Stuttgart, ZMR 1994, 109; OLG Hamm, GE 1996, 1179; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 2 MHG, Rn. 90 h; Erklärungszeitpunkt: BVerfG, WuM 1992, 48; LG Berlin, GE 1993, 95; LG Hamburg, WuM 1990, 310; Schmid-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, C 74; a. A. LG Berlin, ZK 67, GE 1996, 1110). Das Mieterhöhungsbegehren vom 12.6.1995 ist den Bekl. noch im Juni 1995 zugegangen, so daß der Berliner Mietspiegel 1994 Anwendung findet (Erhebungsstichtag für den Mietspiegel 1996: 1.9.1995). Durch den Zugang des Begehrens wird der materiell-rechtliche Zustimmungsanspruch ausgelöst. Würde allein auf den Wirksamkeitszeitpunkt abgestellt, so könnte es - wie im vorliegenden Fall - durch die zwischenzeitliche Erstellung eines neuen Mietspiegels zu dem Ergebnis kommen, daß während des Laufes der Überlegungsfrist des § 2 Abs. 3 MHG ein Zustimmungsanspruch noch nicht oder nicht in der geforderten Höhe bestand, er gleichwohl erfolgreich unter Umgehung der Überlegungsfrist eingeklagt werden kann, weil er nachträglich entstanden wäre. Dies entspricht nicht der Systematik des § 2 MHG.

Die Kammer vermag sich nicht der Auffassung anzuschließen, daß die Höhe des ortsüblichen Vergleichsmietzinses durch lnterpolation zwischen den Werten des Mietspiegels 1994 und denen des Mietspiegels 1996 zu ermitteln ist. Die Erhebung einer sog. Stichtagsdifferenz ist auch nach dem oben zitierten Rechtsentscheid des OLG Stuttgart nicht zwingend. Da verläßliche Werte für den Zeitraum zwischen den Erhebungszeitpunkten der Mietspiegel nicht vorliegen und Anhaltspunkte dafür, daß sich der Mietzins linear entwickelt, nicht ersichtlich sind, beläßt es die Kammer bei den Werten des maßgeblichen Mietspiegels (was jedenfalls verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden ist, vgl. BVerfG, WuM 1992, 48).

Daß die Mietspiegelwerte schwanken, und zwar nicht nur stets eine Steigerung aufweisen, hat besonders der Berliner Mietspiegel 1996 gezeigt.

Das Landgericht Berlin hatte sich in seinem Urteil vom 24. März 1997 mit der Frage zu beschäftigen, ob eine Interpolation zwischen den verschiedenen Mietspiegelwerten möglich ist.

Das Gericht verneinte dies und berief sich auf die herrschende Auffassung, wonach maßgeblich allein das Mietniveau bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens ist. Weder sei die Berücksichtigung der sogenannten Stichtagsdifferenz zwingend, noch sei die Mietentwicklung zwischen den Erhebungszeitpunkten der Mietspiegel linear verlaufen. Die 67. Kammer (GE 1996, 1110) ist da bekanntlich anderer Auffassung, was zu dem unpraktikablen Ergebnis führt, daß sich die ortsübliche Miete jeden Monat verändert.