Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Abzug öffentlicher Fördermittel fürModernisierung

Hat der Vermieter Mittel aus öffentlichen Haushalten für Modernisierung und Instandsetzung erhalten, sind Kürzungsbeträge bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG nicht mehr abzuziehen, wenn die Laufzeit des Modernisierungsvertrages beendet ist.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 18. Dezember 1995 entspricht den formellen Voraussetzungen des § 2 Abs. 1 Satz 1 MHG. Es ist schriftlich geltend gemacht und begründet worden. Zulässig nimmt es auf den zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens bekannten Berliner Mietspiegel Bezug.

(...)

Die Kl. war nicht gehalten, im Mieterhöhungsverlangen zu begründen, warum nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG die Kappungsgrenze von 20 % überschritten wird (vgl. dazu LG Berlin, GE 1996, 1429). Unabhängig von der Frage, ob eine entsprechende Darstellung überhaupt Kriterium für die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG sein kann, liegt hier der Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird, schon mit Betriebskosten unter 8 DM/m2 (7,41 DM/m2 brutto/kalt als neue Miete). Demgemäß ist offensichtlich, daß es bei der Kappungsgrenze von 30 % verbleibt. Jedenfalls in einem derartigen Fall wäre es leere Förmelei, und ist es deswegen nicht notwendig, nähere Begründungen zur erhöhten Kappungsgrenze schon im Mieterhöhungsverlangen zu geben.

Kürzungsbeträge nach § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG mußten in den Mieterhöhungsverlangen nicht abgegeben werden. Dabei mag dahinstehen, ob dies dann erforderlich gewesen wäre, wenn Kürzungsbeträge abzuziehen gewesen wären (vgl. dazu Barthelmess, MHG, § 2 Rdn. 61; Beuermann, Der Abzug von Kürzungsbeträgen bei Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 MHG, GE 1996, 1514, 1521). Denn vorliegend waren keine Kürzungsbeträge abzuziehen. Aus dem Umstand, daß zu irgendeinem Zeitpunkt einmal Mittel aus öffentlichen Haushalten für die Mietsache gewährt worden sind, folgt nicht, daß in dem Mieterhöhungsverlangen Angaben enthalten sein müßten, wann die Mittel gewährt worden sind, ob die Förderung ausgelaufen ist, ob eine Bindung noch besteht. Grundsätzlich mag der Mieter einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter in Anwendung des § 242 BGB dahingehend haben, ob derartige Mittel aus öffentlichen Haushalten gewährt worden sind (so richtig Beuermann, aaO., S. 521).

Kürzungsbeträge sind vorliegend jedenfalls deswegen nicht abzuziehen, weil die Laufzeit des Modernisierungsvertrages zwischen dem Land Berlin, vertreten durch die damalige Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin (WBK, jetzt IBB), und der Kl. zum Zeitpunkt des Mieterhöhungsbegehrens beendet war (12 Jahre nach mittlerer Bezugsfertigkeit = 30.4.1994). In diesem Zusammenhang mag dahinstehen, ob die Anrechnung von Kürzungsmitteln zu einem früheren Zeitpunkt entfiel, weil der eigentliche Förderungszeitraum kürzer war.

Das Gesetz sagt in § 2 Abs. 1 Satz 2 und in § 3 Abs. 1 MHG lediglich, daß Kürzungsbeträge zu berücksichtigen sind. Wie das zu geschehen hat, mag in § 3 MHG insofern klar zu beurteilen sein, als zur Berechnung des sogenannten Modernisierungszuschlags, der Bestandteil der Miete wird, entsprechende Mittel aus öffentlichen Haushalten zu berücksichtigen sind, wie es im einzelnen in § 3 Abs. 1 Satz 3-7 MHG vorgeschrieben wird. Damit verbleibt es auf Dauer bei einem reduzierten Modernisierungszuschlag. Dieser Umstand wird jedoch dadurch relativiert, daß der Zuschlag zu einem späteren Zeitpunkt mit der übrigen Miete "quasi verschmilzt", die Miete sich niveaumäßig an der ortsüblichen Vergleichsmiete ausrichtet. So gesehen handelt es sich um eine einmalige Berücksichtigung.

In § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG ist die Situation insofern anders, als es zu periodischen Mieterhöhungsverlangen kommen kann. Das Gesetz schweigt dazu, ob bei jeder Mieterhöhung die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3-7 MHG abzuziehen sind, ob dies nur bei der ersten Mieterhöhung nach Abschluß der Baumaßnahmen erfolgen muß. Aus dem Umstand, daß das Gesetz dazu schweigt, folgt nicht ohne weiteres, daß eine Anrechnung bei jeder Mieterhöhungserklärung "auf Ewigkeit" zu erfolgen hat. Die Verweisung auf § 3 MHG könnte bedeuten, daß nur die der Baumaßnahme folgende Mieterhöhung gemeint ist, denn die Kürzung der möglichen Mieterhöhung beeinflußt oder kann jedenfalls auf Dauer das Mietniveau beeinflussen. Denn der Ausgangspunkt für eine spätere Mieterhöhung ist der niedrigere Mietzins. Ob (wie Beuermann aaO., S. 1520 unter Punkt 25 meint) dem Vermieter auf Dauer verwehrt wäre, die ortsübliche Vergleichsmiete geltend zu machen, mag dahinstehen. Jedenfalls könnte die Kürzung in einem weit höheren Maße wirken, als es § 3 MHG vorsieht. Es entspricht den gesetzgeberischen Zielen, nicht nur dem Vermieter, sondern auch dem Mieter Vorteile aus der Gewährung öffentlicher Mittel zum Zwecke der Wohnungsmodernisierung zuteil werden zu lassen (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete, § 2 MHG, Rdn. 18; Schu bart/Kohlenbach, Soziales Miet- und Wohnrecht, Miethöhegesetz, § 2 Anm. 6 a). Wegen der alternativen Möglichkeiten für den Vermieter, nach § 3 oder nach § 2 MHG die Modernisierung zu berücksichtigen, kann nur eine gleichwertige Kürzung in Betracht kommen. Ob daher die im Schrifttum teilweise vertretenen Meinungen (es wird ohnehin nur vereinzelt und spärlich Stellung genommen) begründet sind (Beuermann, aaO.: "Der Abzug gilt nicht etwa nur für die erste Mieterhöhung nach § 2 nach Abschluß der Baumaßnahmen ..."), ist zumindest zweifelhaft.

Jedenfalls muß der Vermieter aus verfassungsrechtlichen Gründen (Art. 14 GG) nicht mehr an den Mieter weitergeben, als ihm tatsächlich (noch) zufließt. Dementsprechend ergibt sich aus dem Sinn und Zweck der gesetzgeberisch normierten Kürzung im Zusammenhang der Vorschriften der §§ 3 und 2 MHG, daß diese jedenfalls nicht mehr vorzunehmen ist, wenn die vertragliche Bindung im Rahmen der Gewährung öffentlicher Mittel abgelaufen ist. Das ist vorliegend der Fall, so daß die Kammer die weiteren aufgeworfenen Fragen nicht zu entscheiden braucht.

Hinzu kommt im vorliegenden Fall noch folgender Umstand:

§§ 3 und 2 MHG erfassen nur den Fall, daß für Modernisierungen geflossene öffentliche Mittel zu berücksichtigen sind. Zum Zeitpunkt der Modernisierungsvereinbarung zwischen der Kl. und dem Land Berlin im Jahre 1982 herrschte in Berlin noch Preisbindung, galt das MHG noch nicht. Die geflossenen Mittel bezogen sich neben der Modernisierung auch auf die Instandsetzung, teilweise auf modernisierungsbedingte Instandsetzungen. Eine Differenzierung wurde nicht vorgenommen und dürfte auch jetzt kaum noch möglich sein. Das hätte zur Folge, daß die sich auf § 3 beziehenden Kürzungsmittel überhaupt nicht angegeben werden könnten, was zur weiteren Folge hätte, daß eine Mieterhöhung nach § 2 MHG nicht möglich wäre, weil eine entsprechende Berechnung nicht möglich wäre. Das bedeutet für den betroffenen Mieter jedoch nicht, daß ihm die Mittel entgegen der in §§ 2 und 3 MHG normierten Absicht des Gesetzgebers nicht zugute kommen, nur der Vermieter die Vorteile öffentlicher Mittel hätte. Denn die Vereinbarung zwischen dem Land Berlin und der Vermieterin sieht eine dezidierte Begrenzung der Mieten vor. So wurde per 1. August 1983 aufgrund des einmaligen Baukostenzuschusses und der Vorauszahlungsmittel die vom Land Berlin als "zumutbare Mieterhöhung" angesehene Miethöhe mit 5,87 DM/m2 vereinbart, die durch sich jährlich verringernde Aufwendungszuschüsse weiter auf 4,34 DM/m2 herabgesetzt worden ist. Daraus folgt, daß die Gewährung öffentlicher Mittel stets Berücksichtigung fand und die Mietzinsentwicklung entscheidend geprägt hat.

Die Kl. kann daher nunmehr ohne Anrechnung von Kürzungsmitteln Mieterhöhungen gemäß § 2 MHG geltend machen.

Hat der Vermieter für Modernisierungsmaßnahmen Zuschüsse von privater Seite, auch vom Mieter, oder aus Mitteln öffentlicher Haushalte bekommen, verringert sich die mögliche Mieterhöhung nach § 3 MHG. Damit der Vermieter dies nicht dadurch umgehen kann, daß er nach § 2 MHG die volle ortsübliche Miete für eine modernisierte Wohnung verlangt, ist eine Berücksichtigung dieser Kürzungsbeträge auch im Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHG vorgesehen. Bisher noch wenig geklärt sind jedoch Einzelfragen dazu, insbesondere, wie lange denn nun eine solche Anrechnung vorzunehmen ist.

In dem vom Landgericht Berlin am 24. Juni 1996 entschiedenen Fall hatte der Vermieter sich gegenüber der WBK verpflichtet, vom Mieter nur eine genehmigte Durchschnittsmiete zu verlangen, die die öffentlichen Mittel für die Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen berücksichtigte. Obwohl der Bewilligungsbescheid schon aus dem Jahre 1981 stammte, meinte der Mieter, die Kürzungsbeträge müßten auch jetzt noch bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG berücksichtigt werden.

Die 62. Kammer des LG Berlin meinte, der Sinn der Kürzungsvorschrift des MHG sei schon dadurch erfüllt, daß die Gewährung öffentlicher Mittel bei der genehmigten Durchschnittsmiete berücksichtigt worden sei und auch jetzt noch der begehrte Mietzins hinter der Kostenmiete abzüglich der Zuschüsse liege. In einem weiteren Urteil vom 2. Oktober 1996 wies das Gericht die Zustimmungsklage des Vermieters zum Teil ab, da die Kostenmiete nach Abzug der Fördermittel eine geringere Durchschnittsmiete ergab, als vom Vermieter mit Hilfe des Mietspiegels errechnet. Diese Entscheidung ist durch das grundlegende Urteil der Kammer vom 6. Januar 1997 überholt, wonach eine Anrechnung "auf Ewigkeit" auch aus verfassungsrechtlichen Gründen ausscheidet. Jedenfalls nach Ablauf des Modernisierungsvertrages mit der WBK (jetzt IBB) müsse der Vermieter nicht mehr Kürzungsbeträge in seinem Mieterhöhungsverlangen berücksichtigen. Er müsse deshalb auch keine Angaben dazu machen.

Mit ihrem Urteil vom 17. Januar 1997 stellt auch die 65. Kammer des Landgerichts Berlin auf die Laufzeit des Modernisierungsvertrages ab. Die mieterschützenden Vereinbarungen mit der WBK/IBB binden den Vermieter nach Ablauf des Modernisierungsvertrages nicht mehr. Darüber hinaus meint die 65. Kammer, daß ein Abzug von Kürzungsbeträgen immer dann entfällt, wenn das Mietverhältnis erst nach Abschluß der Modernisierungsmaßnahmen begründet wurde. Bei Modernisierungsmaßnahmen vor Beginn des Mietverhältnisses scheidet eine Mieterhöhung nach § 3 MHG aus und damit auch die entsprechende Anwendung der Kürzungsbestimmungen in § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG.