Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Kappungsgrenze; Mietspiegel; Orientierungshilfe

1. Kein unwirksames Mieterhöhungsverlangen bei Überschreitung der Kappungsgrenze.

2. Zur Anwendung der Orientierungshilfe des Berliner Mietspiegels.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist das Mieterhöhungsverlangen der Kl. auch nicht deshalb formell unwirksam, weil mit der Forderung einer (weiteren) Mietzinserhöhung um monatlich 36,01 DM nach der aufgrund der Erklärung vom 1. Oktober 1987 zum 1. November 1987 um monatlich 14,64 DM durchgeführten Mieterhöhung (von 720,20 DM monatlich auf 734,84 DM monatlich) die in § 2 Abs. 1 GVW besonders geregelte Kappungsgrenze überschritten worden ist.

Dies folgt daraus, daß nach überwiegender und zutreffender Auffassung das Mieterhöhungsverlangen gar keine Angaben zur Einhaltung der Kappungsgrenze enthalten muß (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, Anm. 62, 104 zu § 2 MHG m. w. N.), so daß der inhaltliche Verstoß gegen die hier in § 2 GVW geregelte Begrenzung der Mieterhöhung zur teilweisen sachlichen Unbegründetheit des Erhöhungsverlangens führt, nicht aber das Mieterhöhungsverlangen insgesamt - formell - unwirksam erscheinen läßt, weil es dennoch für den Mieter nachvollziehbar bleibt. Soweit die ursprüngliche Klage danach zum Teil unschlüssig war, ergeben sich hieraus für die Entscheidung der Berufungskammer keine Bedenken mehr, denn die Kl. hat ihr Zustimmungsbegehren unter Einhaltung der Kappungsgrenze jetzt auf 21,37 DM montlich (= 5 % von 720,20 DM abzüglich 14,64 DM) beschränkt, was bei einer geforderten Miete in Höhe von 756,21 DM (bisher: 734,84 DM = 5,54 DM/qm) einem Quadratmeterpreis von 5,70 DM entspricht.

Bezüglich der sachlichen Berechtigung auch dieses Mieterhöhungsverlangens streiten die Parteien allein darum, ob nach der unstreitigen Einordnung der Wohnung der Bekl. in das Mietspiegelfeld J 4 (= 4,24 DM/qm bis 6,18 DM/qm, bei einem Mittelwert von 5,09 DM/qm) aus der sogenannten Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung so viele überwiegend wohnwerterhöhende Merkmale zu entnehmen sind, daß durch prozentuale Zuschläge (hier mindestens 60 % des Unterschiedsbetrages zwischen dem Mittelwert und dem Spannenoberwert = 1,09 DM x 60 % = 0,65 DM) zum Mittelwert eine ortsübliche Miete von jedenfalls 5,70 DM/qm errechnet werden muß.

Einwände gegen die zivilprozessuale Verwertbarkeit des Mietspiegels und der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung werden von den Parteien dieses Rechtsstreits nicht erhoben und von der Kammer im übrigen auch nicht für erheblich erachtet (vgl. hierzu das Urteil der Kammer vom 19.12.1988 zum Aktenzeichen 62 S 330/88).

Dabei ist bezüglich der hier maßgeblichen Anwendung der genannten Orientierungshilfe im Ausgangspunkt festzuhalten, daß es Sache der Kl. und Vermieterin ist, substantiiert darzulegen und gegebenenfalls zu beweisen, daß die geforderte Miete der ortsüblichen Miete entspricht, obwohl der geforderte Quadratmeterpreis über den Mittelwert des zutreffenden Mietspiegelfeldes hinausgeht. Mithin muß die Kl. vorliegend für das Vorhandensein sogenannter wohnwerterhöhender Merkmale im Sinne der Orientierungshilfen vortragen und diese Merkmale gegebenenfalls beweisen.

Danach unterlag die Berufung der Kl. im Anwendungsbereich der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung der Zurückweisung.

In der sogenannten Merkmalgruppe 1 (Bad/WC) werden wohnwerterhöhende Merkmale nicht geltend gemacht.

In der sogenannten Merkmalgruppe 2 (Küche) streiten die Parteien allein darum, ob wegen des Vorhandenseins einer belichteten und belüfteten Speisekammer ein 20%iger Zuschlag gerechtfertigt ist. Diese Frage war zur Überzeugung der Kammer zu verneinen. Insoweit hat bereits das Amtsgericht zutreffend darauf hingewiesen, daß bei einer 136 qm großen Wohnung, die über keine Einbauküche und keinen vom Vermieter gestellten Kühlschrank verfügt, eine Speisekammer noch zur Normalausstattung der Wohnung gehört, jedenfalls nicht wohnwerterhöhend berücksichtigt werden kann.

In der sogenannten Merkmalgruppe 3 (Wohn-/Schlafräume) werden von den Parteien wohnwerterhöhende, aber auch wohnwertmindernde Merkmale behauptet.

Dabei hat die Kl. für eine Erhöhung des Wohnwertes wegen "hochwertiger Fußböden" nicht hinreichend vorgetragen, denn Dielenböden gehören im Altbau zur normalen Grundausstattung und der Parkettboden im Erkerzimmer kann die Hochwertigkeit der Wohnung nicht insgesamt begründen.

Dennoch konnte in dieser Gruppe der Zuschlag für begründet erachtet werden, denn der Erhöhungstatbestand "... gut belichtet oder besonnt" ist unstreitig, während sich wegen der im Hinblick auf das Verkehrsaufkommen in der Katzbachstraße eingeschränkten Nutzbarkeit des Balkons die entsprechenden negativen und positiven Merkmale lediglich gegenseitig ausschließen können.

In der sogenannten Merkmalgruppe 4 (Wohnlage) haben die Parteien ebenfalls unterschiedlich vorgetragen.

Dabei ist als Negativmerkmal die Renovierungsbedürftigkeit des Treppenhauses unstreitig geblieben, während für weitere Negativmerkmale zur Überzeugung der Kammer nicht hinreichend substantiiert vorgetragen worden war.

Damit war auch in dieser Gruppe ein Zuschlag von 20 % als gerechtfertigt festzuhalten, denn das Vorhandensein einer Gegensprechanlage und eines Kabelanschlusses ist unstreitig, wobei es unerheblich bleibt, daß die Bekl. den Kabelanschluß nicht nutzt. Mithin überwiegen wohnwerterhöhende Merkmale, ohne daß zu entscheiden war, ob die Kl. für das Vorhandensein einer verstärkten Steigeleitung hinreichend vorgetragen hat.

Bezüglich der sogenannten Merkmalgruppe 5 (Wohnumfeld) sind die vorgetragenen Negativ- und Positivmerkmale aus den Gründen des angefochtenen Urteils auch zur Überzeugung der Kammer als ausgeglichen anzusehen. Hier steht dem nicht unerheblichen Verkehrslärm die unmittelbare Nähe einer Grün- und Erholungsfläche gegenüber. Dagegen bestehen für Berliner Verhältnisse in der Katzbachstraße die behaupteten guten Verkehrsverbindungen nicht. Insoweit ist nicht ausreichend, daß in unmittelbarer Nähe des fraglichen Hauses Bushaltestellen gelegen sind. Ein leicht zu erreichender Zugang zum U Bahn- oder S-Bahn-Netz besteht nicht. Für gute Einkaufsmöglichkeiten - gerade in der Katzbachstraße - sind Anhaltspunkte zur Überzeugung der Kammer nicht ersichtlich.

Danach konnte ein Zuschlag nur in den Merkmalgruppen 3 und 4 gerechtfertigt sein, woraus sich nach den zutreffenden Berechnungen des Amtsgerichts eine ortsübliche Miete von 5,50 DM pro Quadratmeter errechnet (40 % von 1,09 DM zuzüglich 5,09 DM), die Berufung also unbegründet bleiben muß, denn die Bekl. entrichtet bereits eine Miete in Höhe von 5,54 DM pro Quadratmeter.