Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel; ortsübliche Vergleichsmiete; Stichtag; Spanneneinordnung; Orientierungshilfe

1. Für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist auf den gültigen Mietspiegel bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens abzustellen und nicht auf einen neueren Mietspiegel, dessen Erhebungsstichtag später liegt.

2. Zur Spanneneinordnung ist keine starre Wertung innerhalb der Merkmalgruppen vorzunehmen; die Orientierungshilfe ist lediglich ein Annäherungsschema.

Für die materielle Berechtigung des klägerischen Mieterhöhungsbegehrens ist der Berliner Mietspiegel 1994 heranzuziehen. Maßgeblich ist der Erhebungsstichtag. Zwar wurde vorliegend während des Mieterhöhungsprozesses der Berliner Mietspiegel 1996 veröffentlicht, dessen Erhebungsstichtag 1. September 1995 liegt jedoch nach dem Zugang des Mieterhöhungsverlangens vom 16. Februar 1995 (Beuermann, Mieterhöhung mit dem Mietspiegel und Verwertung im Prozeß, Rz. 42; in: Der Berliner Mietspiegel 1994). Die Anwendung oder Rückrechnung der Werte eines zwar zeitnäheren, aber erst nach dem maßgeblichen Zeitpunkt ausgestellten Mietspiegels ist nicht möglich (BVerfG, WuM 92, 49). Die angefochtene Entscheidung verkennt, daß die Zustimmung nach § 2 MHG zu einer erhöhten Miete ab einem festgelegten Datum begehrt wird und die ortsübliche Vergleichsmiete - im Gegensatz zur "gleitenden Nichtigkeit" der Rückforderungsansprüche nach § 5 WiStG nicht fortlaufend, sondern nur zu diesem Datum ermittelt wird.

Ausgehend von der unstreitigen Einordnung in das Feld G 1 des Berliner Mietspiegels 1994 ist zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nach ständiger Rechtsprechung der Kammer bei den wohnwertmindernden sowie den wohnwerterhöhenden Merkmalen keine starre Wertung innerhalb der einzelnen Merkmalsgruppen vorzunehmen, da es sich bei der Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung - wie der Name schon sagt - lediglich um ein Annäherungsschema handelt, welches ausweislich der Erläuterungen zum Begriff der zusätzlichen Merkmale verwendet werden kann. Ein Zuschlag bzw. Abschlag von 20 % des Unterschiedsbetrages zwischen Mittelwert und Spannenober- bzw. Spannenunterwert in den Merkmalsgruppen 1 bis 4 ist dann gemäß der Intention des Berliner Mietspiegels gerechtfertigt, wenn Plus- bzw. Minuspunkte überwiegen oder sich ein besonders herausstechender Vor- oder Nachteil schon aufgrund eines einzigen Merkmals ergibt, obgleich auch noch entgegenstehende "schwächere"' Merkmale vorhanden sind. Dabei ist der die Mieterhöhung begehrende Vermieter für das Vorliegen von wohnwerterhöhenden, der Mieter für das Vorliegen von wohnwertmindernden Merkmalen darlegungspflichtig (62 S 158/95, GE 97, 187).

Maßgeblich für die Begründetheit eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHG ist das allgemeine Mietniveau bei Zugang des Mieterhöhungsverlangens.

In dem vom Landgericht Berlin am 26. Mai 1997 entschiedenen Fall hatte sich der Vermieter auf den Mietspiegel 1994 berufen; während des Rechtsstreits war der Mietspiegel 1996 veröffentlicht worden, wonach nur eine niedrigere Miete hätte verlangt werden können.

Die Anwendung oder Rückrechnung eines späteren Mietspiegels ist jedoch nicht möglich, da es allein auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens ankommt. Die 62. Kammer bestätigte ferner ihre Rechtsprechung, wonach die Orientierungshilfe nur Hinweise zur Spanneneinordnung gibt, nicht jedoch starr schematisch anzuwenden ist.