Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Betriebskostenabzug; Sachverständigengutachten

Ist eine Nettokaltmiete zuzüglich eines Betriebskostenvorschusses vereinbart, kann ein Mieterhöhungsverlangen mittels eines Sachverständigengutachtens nur dann wirksam begründet werden, wenn die im Gutachten ausgewiesene Bruttokaltmiete der vom Mieter zu zahlenden Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskosten entspricht.

Das Mieterhöhungsverlangen ist durch das beigefügte Gutachten des Sachverständigen L. nicht ordnungsgemäß und nachvollziehbar begründet. Die Bekl. schuldete eine Nettokaltmiete zuzüglich eines Betriebskostenvorschusses, wie sich auch aus dem Mieterhöhungsverlangen selbst ergibt. Zur Begründung dieses Verlangens nimmt der Kl. aber Bezug auf ein Sachverständigengutachten, das eine Bruttokaltmiete für die Wohnung - in Höhe von 14,90 DM pro Quadratmeter - festgestellt hat. Eine solche Vorgehensweise ist aber nur dann zulässig, wenn die tatsächlich vom Mieter zu zahlende Nettokaltmiete zuzüglich Betriebskosten auch der im Sachverständigengutachten ausgewiesenen Bruttokaltmiete entspricht. Dies war hier aber nicht der Fall. In der von der Bekl. verlangten Bruttokaltmiete in Höhe von 1.037,79 DM war lediglich ein Betriebskostenvorschuß in Höhe von 90,55 DM enthalten, der die tatsächlich für die Woh-nung entstandenen und entstehenden Betriebskosten unstreitig nicht abdeckte. Dabei handelte es sich auch nicht nur um eine geringfügige Abweichung der tatsächlichen Betriebskosten von den durch Vorschüsse abgedeckten, vielmehr ergab die Abrechnung für das Jahr 1989 einen tatsächlichen monatlichen Betriebskostenanteil für die Wohnung der Bekl. in Höhe von 139 DM. Dies entspricht einem Betriebskostenanteil von ca. 2 DM pro Quadratmeter, den auch der Sachverständige K. seinem in diesem Verfahren erstellen Gutachten zugrunde gelegt hat. Unter Zugrundelegung dieser für die Wohnung tatsächlich zu zahlenden Betriebskosten ergebe sich durch das Mieterhöhungsverlangen vom 27. Juni 1989 eine Bruttokaltmiete in Höhe von 1.086,24 DM, d.h. 15,60 DM pro Quadratmeter monatlich. Eine solche Miete wird aber durch das dem Mieterhöhungsverlangen beigefügte Gutachten nicht gerechtfertigt, da sie erheblich über dem dort ermittelten Wert von 14,90 DM pro Quadratmeter liegt.