Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel; ortsübliche Vergleichsmiete; Betriebskostenabzug; Preisbindung

1. Ein vor Ablauf der Preisbindung zugegangenes Erhöhungsverlangen ist wirksam, wenn die erhöhte Miete erst nach Ablauf der Preisbindung zu zahlen ist.

2. Bei einer vereinbarten Nettomiete sind nicht die tatsächlichen Betriebskosten von den Mietspiegelwerten abzuziehen, sondern die statistisch ermittelten Durchschnittswerte des Mietspiegels.

Die zulässige Berufung des Kl. hat in dem aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfang Erfolg.

Die Kl. können von den Bekl. gemäß § 2 MHG in dem genannten Umfang Zustimmung zur Mieterhöhung verlangen.

Entgegen der Auffassung der Bekl. und des Amtsgerichts ist die Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 15.11.1994 nicht unwirksam, weil sie den Bekl. noch während der Dauer der Preisbindung zugegangen ist. Dies läßt sich der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (NJW 1993, 2109) nicht entnehmen. Nach Ansicht der Kammer ist vielmehr auch weiterhin der Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 29. Januar 1982 (NJW 1992, 2077) einschlägig, wonach ein vor Ablauf der Preisbindung zugegangenes Erhöhungsverlangen wirksam ist, wenn es Wirkung erst für die Zeit nach Ablauf der Preisbindung entfaltet. Daran hat auch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs nichts geändert. Beide Entscheidungen regeln nämlich verschiedene Sachverhalte. Die Frage des Einhaltens der Wartefrist gem. § 2 MHG ist nicht mit dem hier streitgegenständlichen Sachverhalt zu vergleichen. Das Kammergericht hat ausdrücklich klargestellt, daß § 10 Abs. 2 Nr. 1 a. F. MHG kein zeitliches Verbot darstellt. Denn ein Mieterhöhungsverlangen, das Wirkungen erst nach Auslaufen der Preisbindung entfaltet, betrifft einen nicht (mehr) preisgebundenen Wohnraum, auf den die Vorschriften des MHG anzuwenden sind. Das Einhalten der Wartefrist wird davon nicht berührt. Es steht insoweit außer Frage, daß die Wartefrist auch in diesem Fall einzuhalten wäre. Für diese Auffassung spricht auch, daß der Bundesgerichtshof sich mit der Entscheidung des Kammergerichts überhaupt nicht auseinandersetzt, sie noch nicht einmal erwähnt.

Die Entscheidung des Kammergerichts ist auch nicht durch die Ergänzung in § 10 MHG überholt worden. Diese trägt nur dem Umstand Rechnung, daß in § 2 Abs. 1 a MHG die Kappungsgrenze aufgehoben worden ist, soweit der Mieter vor Ablauf der Preisbindung eine Fehlbelegungsabgabe gezahlt hatte, und dem Vermieter ein entsprechendes Auskunftsrecht eingeräumt worden ist, das der Mieter noch während der Preisbindung zu erfüllen hat. Nur für diesen Auskunftsanspruch wird damit das MHG auch während der Preisbindung für anwendbar erklärt. Man kann nicht davon ausgehen, daß durch diese Ergänzung der Vorschrift eine andere Regelung der Anwendbarkeit des MHG im übrigen erreicht werden sollte. Ein entsprechender Wille des Gesetzgebers ist nicht zum Ausdruck gekommen. Denn die Entscheidung des Kammergerichts war zur Zeit der Gesetzesänderung herrschende Meinung. Es ist nicht ersichtlich, daß der Gesetzgeber eine davon abweichende Regelung hat treffen wollen, indem er nur die auf eine ganz bestimmte Frage beschränkte Anwendbarkeit des Gesetzes geregelt hat.

Im übrigen darf man nicht außer acht lassen, daß die Regelungen der Preisbindung einschränkende Regelungen sind, die über die bloße Auslegung des MHG nicht weiter ausgedehnt werden dürfen. Denn letztlich hätte dies zur Folge, daß die Preisbindung noch drei Monate nach deren Ablaufen fortdauert, weil der Vermieter aufgrund der Fristen in § 2 MHG vorher keine Mieterhöhung durchsetzen könnte. Diese Zielrichtung läßt sich dem MHG jedoch nicht entnehmen.

(...)

Da die Parteien eine Nettokaltmiete vereinbart haben, ist ein Abzug von 2,06 DM/m2 zu machen. Entgegen der Auffassung der Bekl. sind nicht die tatsächlichen Betriebskosten bzw. vorauszahlungen anzurechnen. Der Mietspiegel weist aufgrund statistischer Erhebungen die Nettokaltmieten gegenüber den in den Rasterfeldern angegebenen Bruttokaltmieten als um die auf Seite 4 angegebenen Beträge geringer aus. Daraus folgt nicht, daß die Nettomiete zuzüglich Betriebskosten auf die in den Rasterfeldern ausgewiesenen Bruttomieten begrenzt ist. Die ortsübliche Nettokaltmiete, die hier allein im Streit ist, ergibt sich nach dem Mietspiegel vielmehr aus den in den Rasterfeldern ausgewiesenen Bruttokaltmieten abzüglich der in der Tabelle auf Seite 4 genannten Beträge.

Ob schon während der Preisbindung eine höhere Miete nach § 2 MHG verlangt werden kann, ist seit längerem streitig; die überwiegende Rechtsprechung bejaht das.

Mit Urteil vom 2. Februar 1996 hat sich die 63. Kammer des Landgerichts Berlin der herrschenden Meinung angeschlossen und gemeint, der Rechtsentscheid des Kammergerichts sei weder durch die Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur Wartefrist noch durch die Änderung des § 10 MHG überholt. Die Kammer bestätigt ferner ihre Rechtsprechung zur Umrechnung von einer Bruttomiete in eine Nettomiete. Danach sind allein die fiktiven Betriebskosten nach dem Mietspiegel von den Mietspiegelwerten abzuziehen, um eine ortsübliche Nettomiete zu erhalten. Hinzuweisen ist, daß in beiden Fragen andere Kammern des Landgerichts Berlin die entgegengesetzte Auffassung vertreten; das Gericht erwähnt diese entgegengesetzte Rechtsprechung nicht.