Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietspiegel; ortsübliche Vergleichsmiete; wohnwerterhöhende Merkmale; Sondermerkmale

1. Der Vermieter, der die Zustimmung zur Erhöhung der Miete auf einen Wert innerhalb der Spannenbreite des Berliner Mietspiegels begehrt, braucht in der Mieterhöhungserklärung weder die wohnwerterhöhenden Merkmale noch die Sondermerkmale anzugeben.

2. Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters muß jedoch entweder das (richtige) Mietspiegelfeld oder die für die Einordnung notwendigen Koordinaten angeben.

3. Auch die Nachtstromspeicherheizung ist eine Sammelheizung i.S.d. Berliner Mietspiegels.

4. Die Sammmelheizung i.S.d. Berliner Mietspiegels setzt auch nicht voraus, daß jeder Raum der Wohnung mit einem Heizkörper ausgestattet ist.

5. Ein 2,96 m x 0,95/1,10 m großer Balkon ist ein "geräumiger Balkon i.S.d. Berliner Mietspiegels.

6. Das wohnwertmindernde Merkmal "Bad nicht beheizbar" liegt nicht vor, wenn das Bad verhältnismäßig klein ist und mit einem 2-kW-Heizstrahler erwärmt werden kann.

7. Behebbare Mängel sind bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zu berücksichtigen.

8. Für wohnwertmindernde Merkmale ist der Mieter darlegungs- und beweispflichtig.

9. Ist in der Mieterhöhungserklärung die Einhaltung der Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG nicht dargelegt, so bleibt die Mieterhöhung mit der Kappungsgrenze von 20 % wirksam.

II. Dem Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der Bruttokaltmiete für die von dem Bekl. gemietete Wohnung in vollem Umfang zu.

1. Der Kl. ist unstreitig Vermieter der Wohnung. Die von der ihn vertretenden Hausverwaltung abgegebene Mieterhöhungserklärung entspricht den Anforderungen des § 2 Abs. 3 MHG. Die Erklärung ist eindeutig im Namen des Kl. abgegeben (§ 164 Abs. 2 BGB). Daher kann dahinstehen, ob ein Mieterhöhungsverlangen eines Hausverwalters im Zweifel als im Namen des Vermieters abgegeben gilt (so LG Berlin GE 1997, 1031). Der Anspruch ist zulässigerweise mit dem Berliner Mietspiegel 1996 begründet (§ 2 Abs. 3 Satz 2 MHG). Das einschlägige Mietspiegelfeld ist genau bezeichnet. Die in der Erklärung angegebene Miete von 10,41 DM hält sich innerhalb der Spannenbreite des Mietspiegelfeldes G 3, die von 7,08 DM bis 11,58 DM reicht. Daher bedurfte es keiner weiteren Angabe der wohnwerterhöhenden Merkmale oder der Sondermerkmale, die zur Begründung der verlangten Quadratmetermiete herangezogen wurden (LG Berlin GE 1997, 241). Das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters muß entweder das (richtige) Mietspiegelfeld ausdrücklich bezeichnen oder die für die Einordnung notwendigen Koordinaten (Baujahr, Ausstattung, Größe, Wohnlage) angeben (LG Berlin, GE 1995, 812). Bei Anwendung des Mietspiegels braucht derjenige Vermieter, der eine Mieterhöhung verlangt, erst im Prozeß vorzutragen, welche wohnwerterhöhenden Merkmale eine Überschreitung des Mittelwertes des jeweiligen Rasterfeldes rechtfertigen. Dasselbe gilt für die Zusatzmerkmale, auf die der Vermieter seine weitere Mieterhöhung über die sich sonst ergebenden Mietzinsen hinaus stützt. Unerheblich ist, daß der beigefügte Mietspiegel, auf den in der Mieterhöhungserklärung Bezug genommen worden ist, selbst nicht als Anlage zur Mieterhöhung bezeichnet worden und auch nicht mit einer Unterschrift versehen worden ist. Denn bei dem Mietspiegel 1996 handelt es sich um einen allgemein bekanntgemachten Mietspiegel, der der Mieterhöhungserklärung nicht beigefügt zu werden brauchte. Daher brauchte er auch nicht Bestandteil der Erklärung zu sein, so daß die Schriftform des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG für ihn nicht gilt.

2. Die Mieterhöhung ist auch begründet.

Die Wohnung ist in das Mietspiegelfeld G 3 einzuordnen, da sie mit einer Sammelheizung ausgestattet ist. Unter einer "Sammelheizung" i.S.d. Berliner Mietspiegels sind alle Heizungsarten zu verstehen, bei denen die Wärme- und Energieerzeugung von einer zentralen Stelle aus geschieht. Darunter fallen - wie die Kammer bereits für den Mietspiegel 1989 entschieden hat (Urteil vom 14. April 1989 - 64 S 509/88 -, GE 1989, 723) - auch Nachtstromspeicherheizungen. Die Kammer sieht keine Veranlassung, von der damaligen Entscheidung für den Berliner Mietspiegel 1996 abzuweichen. Wie die Kammer in ihrem damaligen Urteil ausgeführt hat, ging sie für den Mietspiegel 1989 davon aus, daß das Merkmal "Sammelheizung" dann vorliegt, wenn die Voraussetzungen des § 2 Abs. 3 Satz 2 XII. BMG erfüllt sind. Da die weiteren Mietspiegel auf einer Fortschreibung der früheren Mietspiegel beruhen, bei der Erstellung auch des Mietspiegels 1996 das Urteil der Kammer vom 14. April 1989 bekannt war, hätte es nahegelegen, daß bei der Erstellung des Mietspiegels 1996 Nachtstromspeicherheizungen aus dem Begriff der "Sammelheizung" ausdrücklich herausgenommen worden wären, wenn bei Erfassung der zugrunde liegenden Vergleichsdaten Wohnungen mit Nachtstromspeicherheizung nicht erfaßt worden wären. Da dies aber nicht der Fall ist, sich zudem aus dem Endbericht des GEWOS Instituts zum Mietspiegel 1996 nicht ergibt, daß Wohnungen mit Nachtstromspeicherheizung nicht erfaßt worden sind, verbleibt die Kammer bei ihrer bisherigen Auffassung, daß auch Nachtstromspeicherheizungen als Sammelheizung anzusehen sind.

Die Sammelheizung i.S.d. Berliner Mietspiegels setzt auch nicht voraus, daß jeder Raum einer Wohnung mit einem Heizkörper ausgestattet ist (Urteil der Kammer aaO; Urteil des LG Berlin vom 21.2.1997 - 63 S 259/96 - GE 1997, 429). Vielmehr ist es ausreichend, daß Nebenräume durch ihre Lage innerhalb der Wohnung angemessen erwärmt werden können oder selbst über eine andere Wärmequelle verfügen. Das ergibt sich bereits daraus, daß der Mietspiegel auch für das hier nicht mit einem eigenen Heizkörper ausgestattete Bad als wohnwertminderndes Merkmal vorsieht "nicht beheizbar". Wenn darunter verstanden werden soll, daß ein wohnwertminderndes Merkmal vorliegt, wenn das Bad nicht mit einem Heizkörper ausgestattet ist, so würde dieses Merkmal in den Fällen nicht zum Tragen kommen, in denen das Vorliegen einer Sammelheizung zu verneinen ist, weil nicht jeder Raum mit einem eigenen Heizkörper ausgestattet ist. Da das Bad hier zwischen dem mit einem eigenen Heizkörper ausgestatteten Zimmer 2 und der Küche liegt, ist davon auszugehen, daß es von diesen Räumen angemessen mit erwärmt wird. Unerheblich ist, daß der Bekl. seiner Behauptung nach das Zimmer 2 nur als Werkraum nutzt und deshalb nicht beheizt und die Küche nur selten zum Kochen aufsucht. Denn es kommt nicht auf den - jeweils unterschiedlichen - individuellen Gebrauch an, sondern auf den vertragsgemäßen Gebrauch. Da aber Zimmer beheizt zu werden pflegen und in der Küche gekocht zu werden pflegt, reicht die insoweit vertragsgemäß zu erwartende Erwärmung aus, um die Voraussetzungen einer Sammelheizung trotz Fehlens eines eigenen Heizkörpers in dem Bad zu bejahen (so auch AG Magdeburg WuM 1996, 713). Ferner ist zu berücksichtigen, daß das Bad mit einem 2 kw-Strahler ausgestattet ist, der ebenfalls eine angemessene Erwärmung ermöglicht (so auch AG Hohenschönhausen, WuM 1996, 776).

Unstreitig ist die Verfliesung des Arbeitsbereichs in der Küche, so daß insoweit ein wohnwerterhöhendes Merkmal vorliegt. Der Balkon weist die Fläche von mindestens 2,96 m x 0,95/1,10 m auf; die Kammer hält einen derartig großen Balkon, unabhängig davon, daß er verhältnismäßig schmal ist, auch für geräumig (ähnlich AG Neukölln GE 1997, 749), so daß ein weiteres wohnwerterhöhendes Merkmal vorliegt. Soweit das Bad mit einem 2 kw-Heizstrahler ausgestattet ist, hält die Kammer das wohnwertmindernde Merkmal "Bad nicht beheizbar" nicht für gegeben, da bei der geringen Fläche des Bades und des geringen Wärmeverlustes durch das schmale Fenster eine angemessene Beheizbarkeit durch den 2 kw-Strahler als gegeben anzusehen ist (so auch Beuermann, GE 1996, 373). Unerheblich ist, daß nach der Behauptung des Bekl. das Badezimmerfenster undicht ist und sich bei jedem stärkeren Regen auf dem Fensterbrett eine kleine Pfütze bildet. Denn insoweit handelt es sich um einen behebbaren Mangel, der bei der Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt zu bleiben hat.

Soweit der Bekl. behauptet, die Räume seien überwiegend schlecht belichtet, ist sein Vortrag unsubstantiiert. Da es sich um ein wohnwertminderndes Merkmal handelt, hätte der Bekl. im einzelnen die Tatsachen vortragen müssen, aus denen sich diese Einschätzung ergibt; allein die Wiederholung des Wortlauts des Merkmals aus der Orientierungshilfe zur Spanneneinordnung reicht insoweit nicht aus.

Da mithin zwei wohnwerterhöhende Merkmale gegeben sind, ergibt sich eine Miete von (9,24 DM + 50 % von 2,34 DM =) 10,41 DM. Ferner kommt als Sondermerkmal hinzu, daß die Wohnung in einem Gebiet mit Einzelhandel und Kleingewerbetreibenden liegt, so daß sich eine Bruttokaltmiete von (10,41 DM + 0,44 DM =) 10,85 DM ergibt. Diese Miete liegt über der von dem Kl. verlangten Quadratmetermiete von 10,41 DM. Auf die übrigen streitigen Merkmale wie verstärkte Elektrosteigeleitung und verbesserte Wärmedämmung kommt es daher nicht an.

3. Unschädlich ist auch, daß die Nettokaltmiete von vor drei Jahren nicht in der Mieterhöhungserklärung angegeben worden ist. Zwar ist grundsätzlich in der Mieterhöhungserklärung die Einhaltung der Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG darzulegen (LG Berlin, GE 1996, 267; GE 1996, 1429). Wenn die Einhaltung der Kappungsgrenze allerdings nicht dargelegt worden ist, bleibt die Mieterhöhungserklärung mit der Kappungsgrenze von 20 % wirksam. Da die Bruttokaltmiete vor drei Jahren 674,73 DM betrug - wie sich aus der Mieterhöhungserklärung ergibt -, wird mit der Erhöhung um 74,79 DM die Kappungsgrenze von 20 % nicht überschritten. Da die verlangte Miete von 749,52 DM die ortsübliche Vergleichsmiete, die nach dem übereinstimmenden Vortrag beider Parteien aus dem Mietspiegel 1996 zu entnehmen ist, von (72 qm x 10,85 DM =) 781,20 DM nicht übersteigt, war das Zustimmungsverlangen in vollem Umfang berechtigt.

Das Urteil des Landgerichts Berlin vom 9. September 1997 ist ein kleiner Kommentar zu immer wieder auftretenden Zweifeln der Anwendung des Mietspiegels. Die Einzelheiten ergeben sich aus den umfangreichen Leitsätzen und den Entscheidungsgründen. Hervorzuheben ist hier nur, daß das Gericht bei seiner Rechtsprechung bleibt, wonach auch Nachtspeicheröfen eine Sammelheizung sind. Nicht jeder Raum muß mit einem Heizkörper ausgestattet sein; für ein kleineres Bad reicht es aus, wenn es durch einen Heizstrahler erwärmt werden kann; ein Balkon von ca. 3 qm Grundfläche ist schon als geräumig anzusehen. Darüber kann man allerdings streiten, denn ein wohnwerterhöhendes Merkmal setzt eine überdurchschnittliche Ausstattung voraus; ob das bei einem solchen Balkon vorliegt, muß bezweifelt werden.