Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Begründung der Kappungsgrenze

1. Der Vermieter muß schon im Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG eine Überschreitung der Kappungsgrenze von 20 % begründen.

2. Die Umrechnung der vereinbarten Bruttokaltmiete in eine Nettokaltmiete kann nur mit den konkreten Betriebskosten erfolgen.

3. Hat der Mieter einen ursprünglich im Bad vorhandenen Dielenfußboden auf eigene Kosten durch einen anderen Boden ersetzt, liegt kein wohnwertminderndes Merkmal mehr vor.

Dem Kl. steht aus § 2 Abs. 1, Abs. 4 MHG ein Anspruch auf Zustimmung zu einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von bisher 935,43 DM um 46,17 DM auf 981,60 DM ab dem 1. Dezember 1995 zu.

1.1. Die formalen Voraussetzungen für ein wirksames Erhöhungsverlangen sind teilweise gegeben. Das Mieterhöhungsverlangen ist gemäß § 2 Abs. 2 Satz 1 MHG in einer für die Bekl. als Mieter nachvollziehbaren Weise unter Bezugnahme auf das Mietspiegelfeld J 3 des Berliner Mietspiegels 1994 begründet worden. Insoweit ist auch unerheblich, daß der Kl. sich zur Begründung seines Verlangens auf Zustimmung zur Mieterhöhung zum 1. Dezember 1995 noch auf den Mietspiegel 1994 beruft, obwohl insoweit der Mietspiegel 1996 einschlägig wäre, der die ortsüblichen Vergleichsmieten zu diesem Zeitpunkt wiedergeben soll. Denn im Zeitpunkt des Zugangs des Mieterhöhungsverlangens vom 22. September 1995 war der Mietspiegel 1996 noch nicht in Kraft, so daß die Verwendung des "veralteten" Mietspiegels 1994 nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens führte (§ 2 Abs. 6 MHG):

1.2. Der Kl. will mit seinem Erhöhungsverlangen jedoch die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 von 20 % überschreiten, obwohl es sich um vor dem 1. Januar 1918 fertiggestellten Wohnraum handelt. Denn - ausgehend von dem Mietzins vor drei Jahren in Höhe von 864,10 DM verlangt er eine Mieterhöhung um 185,37 DM, mithin von mehr als 20 % (von 864,10 DM = 172,82 DM). Er hatte daher bereits im Mieterhöhungsverlangen die Tatsachen darstellen müssen, die die Überschreitung der Kappungsgrenze von 20 % rechtfertigen. Denn - anders als bei vor der Neufassung des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG mit Wirkung zum 1. September 1993 erfolgten Mieterhöhungen (vgl. dazu BayObLG, ZMR 1988, 228 ff.; Barthelmess, Zweites Wohnraumkündigungsschutzgesetz, 4. Aufl., § 2 MHG Rdn. 58; Sternel, ZMR 1983, 73, 76; Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. 1996, Rn. 583) - ist dem Mieter nicht notwendig bekannt, wann seine Wohnung errichtet wurde und auf welchen Betrag der sich in seiner Bruttokaltmiete enthaltene Betriebskostenanteil beläuft.

Soweit der Kl. vorträgt, daß es sich bei dem Mietzins in Höhe von 864,10 DM um eine Bruttokaltmiete gehandelt habe, die anhand der im Mietspiegel 1994 vorgegebenen Kürzungswerte in eine Nettokaltmiete umzurechnen sei, da die Kappungsgrenze gemäß § 2 Abs. 1 Ziff. 3 MHG anhand der Nettokaltmiete zu berechnen sei, kann dieser Auffassung - abgesehen davon, daß die neueren Werte des Mietspiegels 1996 maßgebend gewesen wären - schon deswegen nicht gefolgt werden, weil eine Umrechnung der vereinbarten Bruttokaltmiete in eine Nettokaltmiete nur unter Herausrechnung des konkreten Betriebskostenanteils erfolgen kann und nicht anhand der im Mietspiegel enthaltenen Durchschnittswerte für Betriebskosten (vgl. LG Berlin, GE 1996, 865, 867; LG Berlin, GE 1996, 323; GE 1994, 1447). Dies folgt daraus, daß der Mieter bei einer Umrechnung der Mietzinsstruktur anhand der im Mietspiegel angegebenen Durchschnittswerte unter Umständen unangemessen benachteiligt würde, sofern der konkret geschuldete Betriebskostenanteil niedriger ist als der Mietspiegelwert, da in diesem Fall der für die Kappungsgrenze anzusetzende Mietzins bzw. der prozentuale Erhöhungsbetrag verfälscht werden würde. Es ist daher eine Umrechnung anhand des konkreten Betriebskostenanteils vorzunehmen, um eine derartige unangemessene Benachteiligung zu Lasten des Mieters zu umgehen.

Eine Umrechnung der Bruttokaltmiete in eine Nettokaltmiete anhand des konkreten Betriebskostenanteils war vorliegend nicht möglich, weil der Kl. den Mietvertrag bislang nicht eingereicht hat und aus der Sachakte der konkrete Betriebskostenanteil nicht zu entnehmen ist.

Da weder in der Erhöhungserklärung angegeben worden ist, wann das Gebäude errichtet worden ist, in dem die streitbefangene Wohnung liegt, noch die vereinbarte Bruttokaltmiete in eine Nettokaltmiete umgerechnet werden kann, kann nicht festgestellt werden, welche der beiden Kappungsgrenzen des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG gilt. Es würde zudem die dem Mieter kraft Gesetzes eingeräumte Überlegungsfrist unzulässig verkürzen, wenn insoweit auf nachgeholte Erklärungen des Vermieters im Prozeß abgestellt werden würde. Dennoch ist das Erhöhungsverlangen des Kl. nicht im Ganzen unwirksam. Wenn mit einem solchen unvollständigen Erhöhungsverlangen die Kappungsgrenze von 20 % überschritten wird, ist vielmehr die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens auf den bis zur Erschöpfung der Kappungsgrenze entfallenden Betrag beschränkt (LG Berlin, GE 1996, 267 m. w. Nachw.). Insoweit ist die Parallele zur teilweisen Unwirksamkeit bei Verstößen gegen § 5 WiStG zu ziehen; auch insoweit wird nicht von einer vollständigen Unwirksamkeit, sondern von der Teilwirksamkeit bis zur entsprechenden Wesentlichkeitsgrenze bzw. Wuchergrenze (OLG Hamburg, NJW-RR 1992, 1366 = WuM 1992, 527; OLG Frankfurt/Main, NJW-RR 1994, 1233; ZMR 1994, 519) ausgegangen. Daher ist die Mieterhöhung auf 20 % des Mietzinses vor drei Jahren (OLG Celle, GE 1996, 119) beschränkt. Von diesem Betrag sind die in den letzten drei Jahren erfolgten Mietzinserhöhungen gemäß § 2 MHG in Abzug zu bringen. Da der Mietzins zum 1. September 1994 um 44,54 DM erhöht worden ist, ist von dem Kappungsbetrag von (864,10 DM + 20 % =) 1.036,92 DM dieser Betrag abzuziehen, so daß es bei 992,38 DM als Obergrenze der zulässigen Mieterhöhung verbleibt.

2. Neben der errechneten Kappungsgrenze bildet die ortsübliche Vergleichsmiete die Obergrenze der Mieterhöhung. Für die Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist der Mietspiegel 1996 anwendbar, da beide Parteien darüber einig sind, daß dieser die ortsübliche Vergleichsmiete zuverlässig wiedergibt und diese dann nach dem neuen Mietspiegel festzustellen ist (LG Berlin, GE 1993, 95; 1994, 1055). Die darin ausgewiesene Miete ist somit maßgebend, da das Mieterhöhungsverlangen vom 22. September 1995 mit Wirkung zum 1. Dezember 1995 den Bekl. nach dem Stichtag des Berliner Mietspiegels 1996, dem 1. September 1995, zugegangen ist. Einschlägig ist das Mietspiegelfeld J 3, da die Wohnung unstreitig bis 1918 bezugsfähig gewesen ist und über eine Sammelheizung mit Bad und WC verfügt. Die Mietzinsspanne reicht daher von 6,14 DM bis 9,65 DM, der Mittelwert beträgt 7,74 DM.

2.1. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß sich die in der T.straße in Berlin gelegene Wohnung in einem Gebiet mit Einzelhandel- und Kleingewerbebetreibenden befindet, so daß aufgrund dieses vorliegenden Sondermerkmals nach dem Berliner Mietspiegel 1996 ein Zuschlag von 0,44 DM/m2 zum Mietspiegelmittelwert gerechtfertigt ist.

2.2. Hinsichtlich der Berücksichtigung wohnwerterhöhender und wohnwertmindernder Merkmale in den Merkmalgruppen 1 bis 4 des Berliner Mietspiegels 1996 ergibt sich folgendes:

a) Merkmalgruppe 1:

Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß die Wohnung als wohnwerterhöhendes Merkmal ein vom Badezimmer separates WC aufweist. Die im Badezimmer vorhandenen Wandfliesen können hingegen nicht wohnwerterhöhend berücksichtigt werden, da diese nach bisher unwiderlegter Behauptung der Bekl. von diesen nachträglich auf eigene Kosten angebracht worden sind und somit nicht auf einer Leistung des Vermieters beruhen (BayObLG, NJW 1981, 2259). Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn zwischen den Parteien eine besondere Vereinbarung getroffen worden ist oder der Vermieter dem Mieter die von ihm verauslagten Kosten für die wohnwerterhöhende Eigenleistung erstattet hat. Hierfür bestehen im konkreten Fall jedoch keine Anhaltspunkte, so daß die Wandfliesen nicht als positives Merkmal berücksichtigt werden können.

Wohnwertmindernd kann demgegenüber der ursprünglich im Badezimmer vorhandene Dielenfußboden nicht berücksichtigt werden, da dieser zum jetzigen Zeitpunkt nicht mehr vorhanden ist. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Berücksichtigung wohnwerterhöhender oder mindernder Merkmale ist der Zeitpunkt der Geltendmachung des Mieterhöhungsverlangens, auf einen früheren Zustand der Mietsache kommt es hingegen nicht an. Eigenleistungen des Mieters, die den ursprünglich wohnwertmindernden Zustand der Wohnung verbessern, können daher weder wohnwerterhöhend noch wohnwertmindernd nach der Tabelle des Berliner Mietspiegels berücksichtigt werden. Dies stellt zu Lasten des Mieters auch keine unangemessene Benachteiligung dar, da es dem Mieter grundsätzlich freisteht, einen Erstattungsanspruch für notwendige Verwendungen gegen den Vermieter geltend zu machen.

Wohnwertmindernd ist im konkreten Fall jedoch die unbestritten gebliebene behauptete schlechte Entlüftung des Badezimmers zu berücksichtigen, so daß sich im Ergebnis innerhalb der Merkmalgruppe 1 die wohnwerterhöhenden und -mindernden Merkmale gegenseitig aufheben.

b) Merkmalgruppe 2:

Der in der Küche unstreitig bereits zu Beginn des Mietverhältnisses vorhandene Vierplattenherd mit Backofen wirkt sich wohnwerterhöhend aus. Die von den Bekl. auf eigene Kosten eingebaute Einbauküche sowie die Wandfliesen können demgegenüber nicht wohnwerterhöhend berücksichtigt werden, da sie wiederum nicht auf einer Leistung des Kl. beruhen. Sofern der Kl. behauptet, die Wohnung bereits mit Wandfliesen in der Küche vermietet zu haben, genügt diese Behauptung nicht zur Widerlegung des substantiierten Vortrages der Bekl., daß die Wandfliesen von ihnen im Jahre 1990 gekauft und in Eigenleistung angebracht worden sind.

Da innerhalb dieser Merkmalgruppe ansonsten weder wohnwerterhöhende noch -mindernde Merkmale geltend gemacht werden, rechtfertigt der vorhandene Vierplattenherd mit Backofen als wohnwerterhöhendes Merkmal einen Zuschlag von 25 %.

c) Merkmalgruppe 3:

Die Wohnung verfügt unstreitig über einen Balkon, der jedoch nach substantiierter Behauptung der Bekl. nicht nutzbar ist, da die Wohnung in einer Einflugschneise des angrenzenden Flughafens liegt und die Lärmbelästigung durch den Flugverkehr so stark ist, daß ein Aufenthalt auf dem Balkon nicht möglich ist. Sofern der Kl. demgegenüber die Lärmbelästigung pauschal bestreitet, genügt dieses einfache Bestreiten nicht zur Widerlegung des substantiierten Tatsachenvortrags der Bekl., so daß von dem Vorliegen eines wohnwertmindernden Merkmals auszugehen ist.

Wohnwerterhöhend sind demgegenüber die vorhandenen Schallschutzfenster zu berücksichtigen. Zwar handelt es sich nicht um die im Mietspiegel 1996 bezeichneten Isolierglasfenster. Lärmschutzfenster sind diesen jedoch gleichzusetzen, da sie in demselben Maße einen geräusch- und wärmedämmenden Effekt erzielen, so daß sie ebenso wohnwerterhöhend zu berücksichtigen sind.

Sofern die Bekl. einräumen, daß die Räume überwiegend gut besonnt und belichtet sind, steht diesem positiven Merkmal der schlechte Schnitt der Wohnung (zwei Durchgangszimmer) gegenüber.

Innerhalb dieser Merkmalgruppe stehen den beiden wohnwerterhöhenden Merkmalen zwei wohnwertmindernde Eigenschaften der Wohnung gegenüber, so daß weder ein Zu- noch ein Abschlag vorzunehmen ist.

d) Merkmalgruppe 4:

Unstreitig verfügt das Wohngebäude über Steigeleitungen und eine Gegensprechanlage, die nach dem Mietspiegel 1996 wohnwerterhöhend zu berücksichtigen sind. Der Kabelanschluß, der von einer siebenköpfigen Mietergemeinschaft des Hauses auf deren Kosten installiert worden ist, beruht hingegen nicht auf einer Leistung des Kl. und kann aus diesem Grunde nicht wohnwerterhöhend berücksichtigt werden. Wohnwertmindernd wirkt sich hingegen eine starke Geräuschbelästigung durch eine angrenzende Autowerkstatt sowie der Flugverkehr aus. Die Geräuschbelästigung ist von den Bekl. in hinreichendem Maße substantiiert dargelegt worden, da nach dem unwiderlegten Vortrag der Bekl. die Werkstatt insbesondere am Wochenende betrieben wird, so daß am Wochenende eine ruhestörende Beeinträchtigung durch die Werkstatt gegeben ist, und während der Woche Geräuschbelästigungen durch den starken Fluglärm.

Ferner haben die Bekl. substantiiert dargelegt, daß das Treppenhaus infolge einer Verschmutzung der Wände, der Haustür und des Briefkastens stark renovierungsbedürftig ist, so daß von dem Vorliegen eines wohnwertmindernden Merkmals ausgegangen werden kann. Wohnwertmindernd wirkt sich schließlich auch die von den Bekl. behauptete schlechte Wärmedämmung der Wand an Schlaf- und Arbeitsraum aus, die daraus resultiert, daß das ehemals vorhandene Nachbarhaus abgerissen worden ist und die Außenwand nicht die notwendige Stärke aufweist. Sofern der Kl. demgegenüber diesen Sachvortrag lediglich pauschal bestreitet, genügt das einfache Bestreiten nicht zur Widerlegung dieses wohnwertmindernden Merkmals, da der Kl. eine ausreichende Wärmedämmung der Wand unter konkreter Angabe der Wandstärke hätte darlegen müssen.

Im Ergebnis stehen sich innerhalb dieser Merkmalgruppe zwei positive und drei negative Merkmale gegenüber, so daß hinsichtlich des überwiegenden negativen Merkmals ein Abschlag in Höhe von 25 % gerechtfertigt ist. Der vorzunehmende Zuschlag aus der Merkmalgruppe 2 wird daher durch den Abschlag aus der Merkmalgruppe 4 wiederum aufgehoben, so daß es lediglich bei einem Zuschlag aufgrund des gegebenen Sondermerkmals verbleibt.

3. Zu dem Mittelwert des Mietspiegelfeldes J 3 in Höhe von 7,74 DM ist folglich ein Zuschlag für das Sondermerkmal in Höhe von 0,44 DM - gegen dessen Zulässigkeit keine Bedenken bestehen (LG Berlin, GE 1996, 323; so auch jetzt Beuermann, GE 1996, 369, 372) - hinzuzurechnen, so daß sich ein Wert in Höhe von 8,18 DM ergibt. Die ermittelte örtliche Vergleichsmiete beträgt somit 8,18 DM x 120 m2 = 981,60 DM. Die ortsübliche Vergleichsmiete übersteigt die Kappungsgrenze von 992,38 DM (vgl. oben II. 1.2.) nicht.

Ein Vermieter hatte Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG verlangt und dabei im Mieterhöhungsschreiben nicht näher begründet, warum die Kappungsgrenze von 30 % anzuwenden sei. Bekanntlich verringert sich die Kappungsgrenze auf 20 %, wenn der Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird, ohne Betriebskostenanteil mehr als 8 DM/m2 beträgt.

Mit Urteil vom 24. September 1996 hielt das LG Berlin das Erhöhungsverlangen insoweit für teilunwirksam und meinte, dann könne der Vermieter nur eine Mieterhöhung um 20 % verlangen.

Die 64. Kammer schließt sich damit der Auffassung der 67. Kammer an (GE 1996, 267), ohne einen Rechtsentscheid des KG einzuholen. Das wäre angesichts der entgegenstehenden Rechtsprechung und Literatur aber wohl nötig gewesen; die 67. Kammer hatte diese Möglichkeit nicht, da sie lediglich über die Kosten nach Erledigung gemäß § 91 a ZPO zu entscheiden hatte. Angreifbar sind auch die Ausführungen der Kammer zur Umrechnung einer Bruttomiete in eine Nettomiete. Bekanntlich ist unter den Mietberufungskammern des LG Berlin streitig, ob diese Umrechnung anhand der Pauschalwerte des Mietspiegels erfolgen kann (oder muß), oder ob die konkreten Betriebskosten dabei zugrunde zu legen sind. Die 64. Kammer meint, die konkreten Betriebskosten seien maßgebend und zitiert dazu drei Urteile, u. a. von der eigenen Kammer. Die entgegenstehende Auffassung, wie sie etwa von der 65. Kammer (GE 1996, 865) ausführlich dargelegt (wenn auch nicht geteilt) wird, wird nicht erwähnt.

Das Urteil enthält ferner für die Praxis bedeutsame Ausführungen, wie denn die Orientierungshilfe zum Mietspiegel im einzelnen anzuwenden ist. Ein Punkt ist aber auch hier bedenklich, nämlich die Beseitigung des wohnwertmindernden Merkmals "Dielenfußboden im Bad" durch den Mieter auf eigene Kosten. Nach Auffassung des Gerichts soll dann bei der Anwendung des Mietspiegels ein wohnwertminderndes Merkmal nicht mehr vorhanden sein. Der Mieter sei ausreichend dadurch geschützt, daß er einen Erstattungsanspruch wegen notwendiger Verwendungen gegen den Vermieter geltend machen könne. Das wird man allerdings bezweifeln müssen, denn diese Argumentation setzt voraus, daß ein Dielenfußboden im Bad ein Mangel im Sinne des § 537 BGB ist. Wenn der Mieter Mängel beseitigt, spricht in der Tat einiges dafür, bei einem Mieterhöhungsverlangen nicht (fiktiv) Mängel zu unterstellen (Börstinghaus, GE 1996, 638). Bei der Vermietung einer Wohnung mit Dielenfußboden im Bad ist jedoch dieser Zustand der Sollzustand und kein Mangel; spätere Veränderungen sind Wertverbesserungen, so daß sie als Eigenleistungen des Mieters bei einer Mieterhöhung nicht berücksichtigt werden dürfen.