Mieterhöhungsverlangen

Mieterhöhungsverlangen; Mietermehrheit; Formularklausel; Mitmieter; Ehefrau; Zustimmungsklage; Mietspiegel; Sachverständigengutachten

1. Es reicht aus, wenn ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG bei entsprechender Formularklausel im Mietvertrag nur an einen Mitmieter gerichtet ist.

2. Hat die geschiedene Ehefrau die Wohnung allein übernommen, kann die Zustimmungsklage gegen sie allein erhoben werden, wenn der Mann aus dem Mietvertrag entlassen werden möchte.

3. Der Mietspiegel ist ein antizipiertes Sachverständigengutachten.

Die Bekl. schlossen am 24.3.1970 mit dem Voreigentümer einen Miet vertrag über eine Wohnung im Hause Cstraße. Es handelt sich um ehemals preisgebundenen Altbau. Mit Schreiben vom 3.12.1988 verlangte der Kl. unter Bezugnahme auf das Mietspiegelfeld J 4 von der Bekl. zu 1. Zustimmung zu einer Mieterhöhung um 38,05 DM monatlich.

Nachdem der Kl. zunächst auch den Bekl. zu 2., den geschiedenen Ehemann der Bekl. zu 1., auf Zustimmung verklagt hatte, hat er mit diesem während des Rechtsstreits eine rückwirkende Mietaufhebungsvereinbarung getroffen und die Klage in-soweit zurückgenommen. Der Kl. beantragt, die Bekl. zu 1. zu verurteilen, der Erhö hung der Kaltmiete für ihre Wohnung von bisher 761,00 DM auf 799,05 DM monatlich ab 1.3.1989 zuzustimmen.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen. Sie hält die Klage für unzulässig, da ohne ihre Zustimmung eine Entlassung des Bekl. zu 2 aus dem Mietverhältnis nicht wirksam sei. Der Kl. könne sich dabei auch nicht auf die Vereinbarung der Bekl. anläßlich der Ehescheidung berufen, wonach sie die Ehewohnung übernehmen sollte. Es handele sich dabei um interne Absprachen. Im übrigen sei das Mieterhöhungsverlangen auch unbegründet, da die Räume überwiegend schlecht belichtet seien und das Treppenhaus und die Fassade renovierungsbedürftig seien. Durch die Putzschäden sei der Balkon nicht benutzbar. Der Kl. gehe auch von einer falschen Ausgangsmiete aus, da die Erhöhungserklärung vom 11.10.1988 wegen gestiegener Betriebskosten von 760,00 DM auf 761,00 DM unwirksam sei.

Die Klage ist zulässig, jedoch nur zum Teil begründet. Das Miet erhöhungsverlangen des Kl. ist nicht deshalb unwirksam, weil es nur den Bekl. zu 1. zugegangen ist. Der Mietvertrag der Bekl. (im Verfahren 5 C 598/88 eingereicht) ent-hält in § 21 eine Formularklausel, wonach es für die Rechtswirksamkeit einer Erklä-rung des Vermieters genügt, wenn sie gegenüber einem der Mieter abgegeben wird. Es handelt sich um eine Erstreckung der Wirkung der Willenserklärung auf einen Drit-ten, die auch und gerade bei Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG zulässig verein-bart werden kann (KG GE 1984, 1169).

Die Klage ist auch nicht dadurch unzulässig geworden, daß der Kl. nunmehr nur noch die Bekl. zu 1. auf Zustimmung in Anspruch nimmt. Grundsätzlich sind zwar mehrere Mieter notwendige Streitgenossen im Verfahren auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHG, so daß die Klage nur gegen einen Mitmieter unzulässig ist (LG Hamburg WuM 1976, 186; Kammergericht RiM 1685; BGH 36, 191). Der Bekl. ist auch zuzustimmen, daß grundsätzlich eine, noch dazu rückwirkende, Entlassung aus dem Mietverhältnis des Bekl. zu 2. ohne ihre Zustimmung grundsätzlich unwirksam war (OLG Celle ZMR 1982, 245; BayOBLG WuM 1983, 107; Schmidt/Futterer-Blank 6. Aufl. 1988, B 44). Die Bekl. zu 1. handelt jedoch treuwidrig, wenn sie die Zustimmung zum Ausscheiden des Bekl. zu 2. aus dem Mietvertrag verweigert (§ 242 BGB). Die gesamthandähnliche Gemeinschaft, aus der sich der eine Mieter nicht ohne Zustimmung des anderen lösen kann, ist spätestens mit der Ehescheidung im Innenverhältnis der Bekl. aufgehoben worden. Der Bekl. zu 2. hat denn auch, auch während des Rechtsstreits, eindeutig zu erkennen gegeben, daß er mit der Wohnung nichts mehr zu tun haben will. In seinem Schriftsatz vom 5.5.1989 heißt es noch, daß es gewiß ein Versäumnis sei, daß er aus dem Mietvertrag nicht "gestrichen" sei und er bitte, dies im laufenden Verfahren "zu korrigieren". Bei einer aufgelösten Ehe sind wie bei einer aufgelösten Gesellschaft die ehemaligen Partner untereinander schuld-rechtlich verpflichtet, die entsprechenden Erklärungen zur Beendigung der gemeinsam eingegangenen vertraglichen Verpflichtungen abzugeben (so wohl auch Schmidt/Futterer-Blank a.a.O., der auch den Rechtsgedanken des § 1369 Abs. 2 BGB an-wendet). Der abweichenden Auffassung von Sternel (Mietrecht 3. Auflage 1988 IV 338), der offenbar stets eine ausdrückliche Zustimmung für erforderlich hält, kann nicht gefolgt werden. Der Mieter kann sich nicht darauf berufen, daß seine formelle Zustimmung zum Ausscheiden des Mitmieters nicht vorliege, wenn er zu einer sol-chen Zustimmung verpflichtet ist. Der Fall liegt damit ähnlich wie bei der Untervermietung, auf die der Mieter nach § 549 BGB einen Anspruch hat, ohne daß der Vermieter dem förmlich zugestimmt hätte. Auch dann kann im Räumungsprozeß der Mieter ein-wenden, die Erlaubnis hätte erteilt werden müssen (Palandt-Putzo, 48. Auflage, An-merkung 2 d zu § 549 BGB).

Die Klage ist jedoch überwiegend unbegründet, weil der Kl. nicht schlüssig vorgetragen hat, daß die ortsübliche Vergleichsmiete die in der Klage angegebene Höhe hat. Zwar reicht es für die Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens grundsätzlich aus, wenn das Erhöhungsverlangen noch in dem angegebenen Rasterfeld des Mietspiegels liegt. Wenn der Mieter jedoch - wie hier - substantiierte Einwendungen vorträgt, ist der Vermieter gehalten, zum Wohnwert nähere Ausführungen zu machen. Aus gangspunkt dabei ist zunächst der Mittelwert des Rasterfeldes im Mietspiegel (LG Berlin GE 1989, 509 und die überwiegende Rechtsprechung der Berliner Amtsgerichte). Die entgegenstehende Entscheidung des Landgerichts Berlin (MM 1989, 191 mit ablehnender Anmerkung Maciejewski) steht vereinzelt und entspricht nicht dem Be-griff der ortsüblichen Vergleichsmiete, wie sie in § 2 MHG und im GVW vorausgesetzt wird. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein repräsentativer Querschnitt der tatsächlich gezahlten Mieten (insofern auch zutreffend Oske GE 1989, 546). Es geht jedoch nicht an, die tatsächlich gezahlte Miete für ehemals preisgebundenen Altbau bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete völlig unter den Tisch fallen zu lassen und lediglich auf die Mieten für preisfreien Neubau zurückzugreifen (so aber im Er-gebnis LG Berlin GE 1989, 473).

Dem Kl. ist auch nicht darin zu folgen, daß der Mietspiegel nicht als Beweis heran-gezogen werden könne. Der Berliner Mietspiegel ist durch die große Zahl der erfaß-ten Wohnungen und durch die Art der Aufstellung allen anderen Erkenntnismitteln überlegen und stellt damit ein antizipiertes Sachverständigengutachten dar (AG Schöneberg MM 1989, 24). Die Rechtsprechung hat die Zulässigkeit von solchen an-tizipierten Sachverständigengutachten ausdrücklich bejaht, so etwa bei der Verwendung der TA Luft (BVerwG 55, 250, 256).

Auszugehen ist bei der Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Wohnung der Bekl. damit vom Mittelwert des Mietspiegelfeldes J 4, also 5,09 DM. Davon sind entsprechend der Orientierungshilfe Abschläge von 40 % zu machen, da in der Merkmalgruppe 3 und in der Merkmalgruppe 4 Mängel vorliegen, die der Kl. nicht be-stritten hat. Es ergibt sich damit eine Miete von 4,75 DM pro m2.

Entgegen dem Antrag des Kl. war bei der Entscheidung nur die unstreitige Ausgangsmiete von 760,00 DM zu berücksichtigen, da die Bekl. hinsichtlich der Mieterhöhung um 1,00 DM substantiierte Einwendungen erhoben hat, denen der Kl. nicht entgegengetreten ist. Wenn die Angabe der Gesamtwohnfläche dort fehlte und auch sonst die Betriebskostenerhöhungen nicht erläutert worden sind, war in der Tat diese Erklärung formell unwirksam. Die Bekl. ist daher nach einer Wohnfläche von 160,91 m2 zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung um lediglich 4,32 DM verpflichtet.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92, 269, 708 Nr. 11, 711 ZPO. Hinsichtlich des ausgeschiedenen Bekl. zu 2. hielt das Gericht auch im Hinblick auf die insoweit entstandenen Kosten die Anwendung der Baumbachschen Formel für unangebracht (siehe dazu Beuermann DRiZ 1978, 180).

Soweit der Kl. mit Schriftsatz vom 19.6.1989 die von der Bekl. vorgetragenen wohnwertmindernden Merkmale bestritten hat, war dies angesichts des substantiierten Vortrags der Bekl. unbeachtlich. Die beantragte Einholung eines Sachverständigengutachtens zur Miethöhe wäre ein unzulässiger Ausforschungsbeweis.