Mieterhöhungsverlangen, Vermietermehrheit, Bevollmächtigung, GbR, Gesellschaft bürgerlichen Rechts, BGB-Gesellschaft, Zustimmungsklage, Zahlungsklage

Ein Zustimmungsverlangen zur Mieterhöhung ist unwirksam, wenn es nicht erkennen läßt, wer Vermieter ist oder wer bei Vermietermehrheit bevollmächtigt ist. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als solche kann mangels Rechtsfähigkeit nicht Vermieterin sein.

Es ist unzulässig, mit der Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung die Klage auf Zahlung etwaiger nach der Zustimmung geschuldeter und rückständiger Mietzinsen zu verbinden.

Die Kl. verlangen von der Bekl. Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses und Mietzinszahlung.

Die Bekl. schloß mit der Fa. X. im April 1980 einen schriftlichen Mietvertrag über die Wohnung in dem Anwesen, das die Kl. erwarben. Unter dem 29.1.1998 wurde an die Beklagte ein Mieterhöhungsverlangen gerichtet, dem sie nicht zustimmte.

Ist das Erhöhungsverlangen nicht von allen Vermietern gegenüber allen Mietern erklärt worden, so ist es unwirksam; das gleiche gilt für ein Erhöhungsverlangen, das nur einer von mehreren Vermietern im eigenen Namen stellt, ohne kenntlich zu machen, daß er zugleich in Vollmacht der anderen Vermieter handelt (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 634). Zulässig ist jedoch eine Bevollmächtigung auf der Erklärungs- oder Empfängerseite (Sternel, wie vor, III 636; zum gesamten Problemkreis vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., C 81 und B 44). Das Mieterhöhungsverlangen ist gestellt unter dem Rubrum X. und Y GbR Grundstücksverwaltungsgesellschaft und unterzeichnet mit Hausverwaltung R. Dies genügte nicht. Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als solche kann mangels Rechtsfähigkeit nicht Vermieterin sein. Das Mieterhöhungsverlangen läßt nicht erkennen, wer Vermieter ist und welche Vermieter auftreten. Es läßt außerdem nicht erkennen, ob die unterzeichnende Person (R.) Vermieter ist und damit bevollmächtigten Vermieter oder von den Vermietern bevollmächtigt ist. Damit ist von der Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens schon aus den vorgenannten Gründen auszugehen.

Auch die Zahlungsklage ist unzulässig. Wird der Mieter verurteilt, einer bestimmten Mieterhöhung zuzustimmen und zahlt er trotzdem den geschuldeten Erhöhungsbetrag nicht, muß der Vermieter gegen ihn in einem weiteren Verfahren ein zusätzliches Zahlungsurteil erwirken, um daraus vollstrecken zu können; wenn diese Klage im Hinblick auf § 2 Abs. 4 MHG auf die Verurteilung zu einer künftigen Leistung gerichtet ist, muß im Zeitpunkt der Klageerhebung die begründete Besorgnis bestehen, das sich der Mieter der rechtzeitigen Leistung entziehen werde (§ 259 ZPO); aus diesem Grund ist es unzulässig, zugleich mit der Zustimmungsklage auch die Zahlungsklage zu erheben; solange der Mieter seine Zustimmung zu der geforderten Mieterhöhung weder außergerichtlich erteilt hat noch dazu vom Gericht verurteilt wurde, ist eine Klage auf Verurteilung zur Zahlung der Mieterhöhung unzulässig; die Zustimmung des Mieters ist stets die Voraussetzung seiner Pflicht zur Zahlung der geforderten Mieterhöhung (Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., C 153).

Damit muß die Klage insgesamt abgewiesen werden.