Mieterhöhungsverfahren

Mieterhöhungsverfahren; sofortiges Anerkenntnis; verweigerte Offenlegung der Berechnungsdaten

Ein sofortiges Anerkenntnis (§ 93 ZPO) im Verfahren auf Zustimmung zur Mieterhöhung (§ 558 a BGB) ist auch nach einer Verteidigungsanzeige der Mieter im Verfahren noch möglich, wenn der Vermieter den Mietern vorab nicht die Berechnungsdaten offen gelegt und verständlich begründet hat, sondern dies erst im Rechtsstreit (§ 558 b BGB) nachholt.

Die Bekl. zu 1.) und 2.) sind Mieter einer Wohnung in Brandenburg an der Havel, die sie mit Mietvertrag vom 12.12.2006 zum 1.1.2007 von dem ehemaligen Zwangsverwalter des Objekts angemietet haben.

Der Kl. ist seit 2009 Eigentümer dieses Wohnhauses und begehrte nunmehr mit seiner Klage vom 28.12.2011 - welche am 28.12.2011 beim hiesigen Amtsgericht einging und nach Zahlung des Gerichtskostenvorschusses den Bekl. zugestellt wurde - von den Bekl. die Zustimmung zu einer mit Schreiben vom 14.7.2011 verlangten Erhöhung der Netto(-grund-)kaltmiete von monatlich 580 € auf monatlich 696 € mit Wirkung vom 1.10.2011.

Die Parteien stritten zunächst über die korrekte Einordnung der Wohnung, insbesondere zu der Frage, ob das Wohnmerkmal des qualifizierten Mietspiegels der Stadt Brandenburg an der Havel für 2010 hinsichtlich eines „guten" Gebäudezustandes, nämlich:

„Gebäude mit Fertigstellung der Komplettsanierung ab dem 1.1.1995"

bei der hier streitbefangenen Wohnung vorliegt oder nur ein „normaler" Gebäudezustand:

„Gebäude mit Fertigstellung der Komplettsanierung vor dem 1.1.1995".

Insofern teilten die Bekl. dem Kl. auch mit Schreiben vom 4.8.2011 mit, dass ihrer Ansicht nach die Voraussetzungen dafür, dass der Zustand dieses Gebäudes gemäß dem qualifizierten Mietspiegel der Stadt Brandenburg an der Havel für 2010 als „Gut" einzustufen sei, nicht vorliegen würde und sie aus diesem Grunde von dem Kl. hierzu auch eine nachvollziehbare Darlegung erwarten würden.

Auf dieses Schreiben der Bekl. vom 4.8.2011 reagierte der Kl. jedoch unstreitig nicht.

Auch im hiesigen Rechtsstreit wendeten sich die Bekl. zunächst dann noch mit dieser Begründung gegen eine Mieterhöhung, welcher sie dann aber mit Schreiben vom 31.7.2012 zustimmten, nachdem der Kl. zuvor im hiesigen Zivilverfahren mit Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 18.7.2012 durch Vorlage von Bauzeichnungen, Unterlagen und Zeitungsartikeln sowie der Benennung von Zeugen nunmehr den Nachweis erbracht hatte, dass dieses Wohnmerkmal („Gebäude mit Fertigstellung der Komplettsanierung ab dem 1.1.1995") bei der hiesigen Wohnung tatsächlich vorliegt und somit der Gebäudezustand auch als „Gut" im Sinne des Mietspiegels der Stadt anzunehmen ist.

Zwischen den Prozessparteien blieb jedoch streitig, ob der Kl. die Bekl. über das tatsächliche Vorliegen dieses Wohnmerkmals bereits mit seinem Schreiben vom 14.7.2011 oder aber zumindest nach Erhalt ihres Schreibens vom 4.8.2011 hätte substantiiert bzw. nachvollziehbar informieren müssen oder nicht. [...]

Der Kl. hatte gegenüber den Bekl. gemäß § 558 Abs. 1 BGB hier einen Anspruch auf Zustimmung zur begehrten Mieterhöhung von bisher monatlich 580 € netto auf nunmehr monatlich 696 € netto. Nachdem die Bekl. zu 1.) und 2.) den hier mit der Klage geltend gemachten Anspruch nach Rechtshängigkeit des Verfahrens (17.4.2012) durch schriftliches Anerkenntnis vom 31.7.2012 - unter Protest gegen die Kosten - anerkannt haben und bereits am 15.8.2012 ein Teil-Anerkenntnisurteil in der Hauptsache erging, hat das erkennende Gericht nunmehr jedoch nur noch über die Kosten des Rechtsstreits gemäß §§ 91 ff. ZPO zu entscheiden.

Das Mieterhöhungsverlangen des Kl. vom 14.7.2011 ist grundsätzlich als formwirksam anzusehen. Es ist gemäß § 558 a Abs. 1 und § 126 b BGB in Textform erklärt und unter Bezugnahme auf den qualifizierten Mietspiegel der Stadt Brandenburg an der Havel für 2010 begründet worden. Da bei Abgabe und Zugang des Mieterhöhungsverlangens vom 14.7.2011 der qualifizierte Mietspiegel der Stadt Brandenburg an der Havel für 2010 bereits veröffentlicht war, durfte der Kl. sein Erhöhungsverlangen grundsätzlich auch auf diesen Mietspiegel stützen. Die gesetzlichen Anforderungen an die Textform wahrt das Mieterhöhungsverlangen des Kl. vom 14.7.2011 im Übrigen.

Nach § 93 ZPO fallen Kosten des Verfahrens einem Kl. ungeachtet seines Obsiegens aber dann zur Last, wenn die Bekl. nicht Veranlassung zur Klageerhebung gegeben haben und die Bekl. den Anspruch „sofort" anerkennen. Diese Voraussetzungen sind hier bei der Bekl.seite aber gegeben. Die Bekl. haben durch ihr Verhalten nämlich nicht zur Erhebung der Klage Veranlassung gegeben. Ihr Verhalten bis zur Klageerhebung gegen sie war nämlich nicht so, dass der Kl. annehmen musste, er werde ohne Klage nicht zu seinem Recht gegenüber den Bekl. kommen. [...]

Das Verhalten der Bekl. vor dem Prozess rechtfertigte für den Kl. hier aber gerade nicht dessen Notwendigkeit. Die Bekl. zu 1.) und 2.) haben vorliegend nämlich nicht durch ihr Verhalten zur Erhebung der Klage Veranlassung gegeben. Die Klage war vielmehr zunächst unbegründet, da der Anspruch des Kl. auf Zustimmung zur Erhöhung der von ihm mit Schreiben vom 14.7.2011 verlangten Mieterhöhung zunächst noch nicht bestand, weil der Kl. die Bekl. nicht darauf hingewiesen hatte, dass die Fertigstellung der Komplettsanierung dieses Gebäude erst nach dem 1.1.1995 erfolgt ist und somit nur aus diesem Grunde der Gebäudezustand dieses Wohnhauses entsprechend dem „Mietspiegel 2010" der Stadt Brandenburg an der Havel auch als „Gut" und nicht mehr als „Normal" einzustufen ist.

Da der Kl. auf die mit Schreiben der Bekl. vom 4.8.2011 erfolgten Rückfragen zu dem von ihm als „Gut" beschriebenen Gebäudezustand dieses Wohnhauses im Übrigen unstreitig überhaupt nicht reagierte und erst im hiesigen Rechtsstreit substantiiert mit Schriftsatz seiner Prozessbevollmächtigten vom 18.7.2012 belegt hat, dass die Fertigstellung der Komplettsanierung dieses Gebäudes tatsächlich erst nach dem 1.1.1995 erfolgte, durften die Bekl. auch insoweit zunächst ihre Zustimmung zur Mieterhöhung verweigern und haben sie durch ihr Verhalten vorliegend auch diesbezüglich keine Veranlassung zur Erhebung der Klage gegeben (vgl. LG Potsdam, GE 2009, 1253; LG Berlin, GE 2005, 307 ff.; LG Mannheim, MDR 1996, 1007 f.; AG Zossen, GE 2009, 119).

Dass der Gebäudezustand des Gebäudes - in dem sich die von den Bekl. bewohnte Wohnung befindet - als „Gut" einzustufen ist, konnten die Bekl. hier nicht ohne Weiteres nach Erhalt des Schreibens des Kl. vom 14.7.2011 nachvollziehen, da die Fertigstellung der Komplettsanierung auch schon bis zum 31.12.1994 hätte erfolgt sein können. [...]

Zwar kann ein Vermieter - wie hier der Kl. - grundsätzlich sein Mieterhöhungsverlangen auch gemäß § 558 b Abs. 3 BGB während des Prozesses - wie hier mit Schreiben der Prozessbevollmächtigten des Kl. vom 18.7.2012 geschehen - durch die konkreten Angaben nachbessern (BGH, GE 2010, 338; BGH, GE 2009, 645; OLG Celle, GE 1996, 123; LG Berlin, GE 2010, 63), jedoch hätte hier ggf. sogar ein neues Mieterhöhungsverlangen ausdrücklich abgegeben werden müssen, da vorliegend sogar fraglich ist, ob es für eine wirksame Nachholung gemäß § 558 b Abs. 3 BGB ausreicht, im Rechtsstreit die Begründung des ursprünglichen Mieterhöhungsverlangens lediglich um neue Angaben und Erläuterungen zu ergänzen (LG Potsdam, GE 2009, Seite 1253; AG Zossen, GE 2009, 119), weil auch im Prozess alle Voraussetzungen erfüllt sein müssen, die auch ein vorprozessuales Mieterhöhungsverlangen erfüllen muss (LG Berlin, GE 2010, 63). Die Bekl. waren nämlich nicht verpflichtet, ohne Erfüllung ihrer legitimen Prüfinteressen eine Zustimmung zur Mieterhöhung abzugeben.

Selbst wenn man aber das Mieterhöhungsverlangen des Kl. mit dem Zeitpunkt des Zugangs des Schriftsatzes der Prozessbevollmächtigten der Kl.seite vom 18.7.2012 nebst Anlagen bei der Bekl.seite zum 24.7.2012 (gemäß Empfangsbekenntnis der Prozessbevollmächtigten der Bekl.; Blatt 64 der Akte) als formell ordnungsgemäß begründet und somit wirksam ansehen würde, so liefe doch auf jeden Fall hier erst ab diesem Zeitpunkt (24.7.2012) eine neue Zustimmungsfrist von 2 Monaten für die Bekl. gemäß § 558 b Abs. 3 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB (BGH, GE 2009, 645).

Insofern erfolgte die hier dann mit Schriftsatz der Prozessbevollmächtigten der Bekl. vom 31.7.2012 erklärte Zustimmung zur Mieterhöhung verbunden mit einem Anerkenntnis des gerichtlich geltend gemachten Anspruchs [...] aber unverzüglich und vor allem auch noch innerhalb der neu zu laufenden Zweimonatsfrist gemäß § 558 b Abs. 3 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB, so dass hier auch ein „sofortiges" Anerkenntnis im Sinne des § 93 ZPO gegeben ist (LG Berlin, NZM 2009, Seite 699) und vorliegend aus diesem Grunde auch der Kl. die Kosten des Rechtsstreits gemäß § 93 ZPO zu tragen hat (LG Berlin, NZM 2009, 699; Paschke, GE 2010, 1385 ff.).

Teilt der Vermieter die für die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete notwendigen Erhöhungstatsachen dem Mieter erst im Prozess mit, ist dessen darauf unverzüglich erklärtes Anerkenntnis noch als „sofort" i. S. d. § 93 ZPO anzusehen mit der Folge, dass der Vermieter die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat.

Im Rahmen einer Mieterhöhung wies der Vermieter durch Vorlage von Bauzeichnungen, Unterlagen und Zeugenbenennung im Zustimmungsprozess nach, dass der für die Einordnung der Wohnung notwendige Gebäudezustand vorliege, nachdem die Mieter dies zunächst bestritten hatten. Nach Zugang des entsprechenden Schriftsatzes am 24. Juli 2012 stimmten die Mieter der verlangten Mieterhöhung eine Woche später zu, beantragten aber, dem Vermieter die Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

Das Gericht folgte dem Antrag, weil die Mieter den Klageanspruch sofort anerkannt hätten, ohne zuvor Veranlassung zur Klageerhebung zu geben. Das Anerkenntnis sei „sofort" erfolgt, nachdem die Zustimmungsklage aufgrund des Nachweises des für die Einordnung der Wohnung in den Mietspiegel notwendigen Gebäudezustandes begründet worden sei.

Die Entscheidung überzeugt nicht. Ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen ist gegeben, wenn der Vermieter unter zutreffender Einordnung der Wohnung des Mieters in die entsprechende Kategorie des Mietspiegels die dort vorgesehene Mietspanne richtig nennt und die erhöhte Miete angibt (BGH, Urteil vom 12. November 2003, VIII ZR 52/03, GE 2004, 232). Diesen Anforderungen entsprach das Mieterhöhungsverlangen. Zur Begründung des wohnwerterhöhenden Merkmals waren weitere Angaben auch nicht notwendig, da dessen Voraussetzungen aus dem Mietspiegel ersichtlich waren. Aufgrund der weiteren Angaben des Vermieters hätte daher Beweis erhoben werden müssen, wenn die Mieter nicht anerkannt hätten. Die Mieter haben Veranlassung zur Erhebung der Klage gegeben, weil der Vermieter aufgrund ihres Bestreitens davon ausgehen musste, ohne Zustimmungsklage nicht zu seinem Recht zu kommen.