Mieterhöhungsvereinbarung in Privatwohnung

Mieterhöhungsvereinbarung in Privatwohnung; Mieterhöhung und Haustürwiderrufsgesetz

Das Haustürwiderrufsgesetz ist auch auf Mieterhöhungsverlangen von Wohnungen anwendbar.

Der Bekl. stand ein Widerrufsrecht gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 HaustürWG zu. Die Mieterhöhungsvereinbarung wurde aufgrund der mündlichen Verhandlung zwischen den Parteien in der Privatwohnung der Bekl. abgeschlossen.

Das Haustürwiderrufsgesetz ist auch auf Mieterhöhungsverlangen für Wohnungen anwendbar (OLG Koblenz in NJW 1994, 1418; Palandt-Putzo, BGB, 56. Aufl., Einleitung zum HaustürWG, Rdn. 7; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 10 Rdn. 11).

Die Anwendbarkeit des Haustürwiderrufsgesetzes ist vorliegend auch nicht durch den § 6 Nr. 1 HaustürWG ausgeschlossen, da der Kl. als Großvermieter geschäftsmäßig Wohnungen vermietet.

Die Bekl. hat ihr Widerrufsrecht innerhalb der Frist des § 1 Abs. 1 Nr. 1 HaustürWG mit der Folge ausgeübt, daß ihre Willenserklärung nicht wirksam wurde. Die zunächst schwebend unwirksame Mieterhöhungsvereinbarung zwischen den Parteien ist aufgrund der Widerrufserklärung der Bekl. endgültig nicht zustande gekommen.

Ein Ausschluß des Widerrufsrechts der Bekl. gemäß § 1 Abs. 2 Nr. 1 HaustürWG liegt nicht vor. Denn die mündlichen Verhandlungen, auf denen der Vertragschluß beruht, erfolgten nicht auf vorhergehende Bestellung der Bekl. im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 1 HaustürWG. Zwar wurde zwischen den Parteien ein Termin um 17.00 Uhr zu einem persönlichen Gespräch über die Miethöhe vereinbart. Dieser Termin kam jedoch nur durch das Betreiben des Kl. zustande. Allein dieser hatte auch ein Interesse an einem Gespräch über die Miethöhe und an einer Mieterhöhungsvereinbarung. Daher liegt in der Zusage der Bekl. zu dem vom Kl. schriftlich vorgeschlagenen Gesprächstermin eine provozierte Bestellung, die nicht unter den Anwendungsbereich des § 1 Abs. 2 Nr. 1 HaustürWG fällt (vgl. LG Aachen in NJW 1987, 1831).

Selbst wenn eine Bestellung im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 1 HaustürWG vorläge, so würde diese bei einem Besuch, der selbst nach dem Vorbringen des Kl. bereits um 16.00 Uhr stattfand, entfallen. Denn hier sind die Besonderheiten des vorliegenden Falls zu berücksichtigen. Die Kl., eine ältere Dame, hatte sich auf den späteren Termin im Beisein ihres geschäftlich erfahrenen Schwiegersohns und ihrer Tochter eingestellt. Durch das frühere Erscheinen des Gesprächspartners wurde sie überrumpelt. Der Sinn und Zweck des Haustürwiderrufsgesetzes ist es jedoch, gerade vor solchen Überrumpelungseffekten zu schützen.

Im vorliegenden Fall hatte die vom Vermieter beauftragte Hausverwaltung versucht, die Anwendbarkeit des HaustürWG dadurch auszuschließen, daß sie die Mieterin bat, per Rückschreiben dem Besuch eines Vertreters der Hausverwaltung zuzustimmen. Offenbar in dem Glauben, dadurch den Anwendungsausschlußgrund der Bestellung im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 1 HaustürWG konstruieren zu können.

Das rechtskräftige Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg verdeutlicht die Gefahr, die ein Vermieter in Kauf nimmt, wenn er die Zustimmung zur Mieterhöhung anläßlich eines Besuchs beim Mieter einholt. Das Haustürwiderrufsgesetz bietet dann dem juristisch etwas beschlagenen Mieter die Möglichkeit, die Mieterhöhung mindestens um einen, in der Praxis meist um mehrere Monate zu verzögern, weil der Vermieter nicht die erforderliche kurze Reaktionszeit einhält.

Davon ist jedoch abzuraten:

Zunächst ist das HaustürWG zwar nicht auf den Abschluß von Mietverträgen (vgl. nur Palandt/Putzo, BGB 56. Aufl. 1997, HTWG Einleitung Rz. 7), wohl aber auf Mieterhöhungsverlangen für Wohnungen anwendbar (OLG Koblenz, NJW 1994, 1418; Palandt a.a.O. m.w.N.). Der persönliche Anwendungsbereich ist jedoch nur bei gewerblicher Vermietung gegeben (OLG Koblenz a.a.O., S. 1420). Dies war hier der Fall.

Die Anwendbarkeit des HaustürWG kann durch eine sogenannte Bestellung ausgeschlossen werden, d. h. der Mieter bittet von sich aus den Vermieter zu sich. Der Anwendungsbereich dieses Ausschlußgrundes ist jedoch nach der bestehenden Rechtsprechung sehr gering geworden. Letztlich werten die Gerichte fast alles als sogenannte provozierte Bestellungen, die nicht unter den Anwendungsausschluß des § 1 Abs. 2 Nr. 1 HaustürWG fallen. Ursprünglich wurde als provozierte Bestellung nur angesehen, wenn der Vertragspartner den Kunden bzw. der Vermieter den Mieter anruft und anläßlich dieses Gesprächs eine Bestellung provoziert und ausgesprochen wird (vgl. nur LG Aachen, NJW 1987, 1831, 1832). Das AG Tempelhof-Kreuzberg hat festgestellt, daß die Bestellung durch eine Rückantwortkarte als provozierte Bestellung zu werten ist. Ebensowenig ist es zu empfehlen, was gelegentlich geschieht, den Mieter aus seiner Privatwohnung heraus an einen anderen Ort, beispielsweise die Hausmeisterwohnung, zu führen, um dort die Zustimmungserklärung unterschreiben zu lassen.

Die einmalige Anwesenheit des Vermieters im Bereich der Privatwohnung des Mieters begründet nämlich nach der gesetzgeberischen Entscheidung die sogenannte Überrumpelungssituation (so ausdrücklich BT-Drs. 10/2876, S. 11). Es genügt, daß die mündliche Verhandlung lediglich ein Element zur Vorbereitung des Vertragsabschlusses bildet, mögen auch andere Einflußnahmen außerhalb des Bereichs der Privatwohnung stattgefunden haben (Soergel/Wolf, BGB, Bd. 1, 12. Aufl. 1987, § 1 HWG Rz 13).

Im vorliegenden Fall kam erschwerend hinzu, daß der Vertreter des Vermieters nicht zum verabredeten Zeitpunkt, sondern unstreitig mindestens eine Stunde zuvor erschienen war. Damit war dem Vermieter das zweifelhafte Argument der Bestellung gänzlich genommen.

Es ist daher dringend davon abzuraten, die Zustimmung zum Mieterhöhungsverlangen durch persönlichen Besuch beim Mieter einzuholen. Neben der oftmals unerfreulichen persönlichen Konfrontation mit dem Mieter geht der Vermieter auch das erhebliche Risiko ein, daß der Mieter von seinem Widerrufsrecht Gebrauch macht und die Mieterhöhung erfolgreich zunächst verhindert. Es ist daher zu empfehlen, die Zustimmung zur Mieterhöhung schriftlich anzufordern und ggf. auf Zustimmung zu klagen. Erfahrungsgemäß erkennen die meisten Mieter spätestens nach Zustellung der Klageschrift das Erhöhungsverlangen an.