Mieterhöhungsvereinbarung durch konkludente Annahme (Zahlung) eines Erhöhungsverlangens

Mieterhöhungsvereinbarungen müssen nicht die Voraussetzungen der §§ 558 bis 558 b BGB erfüllen. In der Zahlung der erhöhten Miete durch den Mieter kann die konkludente Zustimmung gesehen werden. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Mieter über Jahre hinweg die erhöhte Miete gezahlt hat. (Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. (Mieter) begehrt von den Bekl. die teilweise Rückzahlung von in den Jahren 1999 bis 2002 geleisteten Mieten. Der Kl. ist seit dem 1. Mai 1982 Mieter einer Wohnung in M., V. Straße. Vermieter war zunächst der Vater der Bekl. Seit dessen Tod im Jahre 1994 sind die Bekl. Vermieter der Wohnung. Die Miete betrug im Jahre 1982 insgesamt 415 DM. In den Jahren 1983, 1984, 1986, 1988, 1990, 1992 und 1993 forderte der Vater der Bekl. jeweils eine Erhöhung der Miete. Der Kl. überwies entsprechend den Schreiben des Vaters der Bekl. die geforderten erhöhten Mieten. Die zuletzt mit Schreiben vom 4. Januar 1993 ab 1. April 1993 verlangte Miete in Höhe von insgesamt 638 DM zahlte der Kl. 9 1/2 Jahre lang bis einschließlich Oktober 2002. In dem Schreiben vom 4. Januar 1993 heißt es: "Familie H.

Betr.: Neue Miete ab 1.4.1993 aufgrund des M. Mietspiegels 1992.

Der Mietspiegel, der veröffentlicht wurde, entspricht den Regelungen des 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetzes nach Artikel 2 des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen. Auch die Hinweise der Bundesregierung für die Aufstellung von Mietspiegeln wurden herangezogen. Nach dem Mietspiegel ist der arithmetische Mittelwert dafür maßgebend. Nach dem Mietspiegel ist unter diesen Voraussetzungen ein Mietsatz von 8,10 DM/m2 zulässig. Ihre Wohnung hat eine Nutzfläche von 50 m2. Unter Berücksichtigung des Vorstehenden errechnet sich Ihre monatliche Gesamtmiete wie folgt,

Grundmiete 412 DM

(...) so daß sich ab 1.4.1993 eine mtl. Miete 638 DM ergibt.

Um Dauerauftragsänderung bei Ihrem Bankinstitut wird hiermit gebeten. Hochachtungsvoll" Der Kl. ist der Meinung, er habe die seit dem 1. April 1993 um 62 DM erhöhte Miete ohne Rechtsgrund gezahlt, da der Vater der Bekl. in dem Schreiben vom 4. Januar 1993 nicht auf die Zustimmungsbedürftigkeit seitens des Mieters zur Wirksamkeit der Erhöhung hingewiesen habe. (...)

Mit seiner Klage hat der Kl. Mietüberzahlungen in den Jahren 1999 bis 2002 (...) geltend gemacht. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe (...) stattgegeben. Das Landgericht hat die Berufung der Bekl. mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß die Zahlungsverpflichtung der Bekl. Zug um Zug gegen Erteilung einer Auskunft über den Zeitpunkt der zuletzt durchgeführten Schönheitsreparaturen bestehe. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Bekl. die Klageabweisung weiter. Der Kl. begehrt mit seiner Anschlußrevision die uneingeschränkte Verurteilung der Bekl.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt: Der Kl. habe gegen die Bekl. einen Anspruch auf Rückzahlung überhöht geleisteter Mieten gemäß § 812 BGB. Eine Mieterhöhungsvereinbarung sei von den Parteien nicht getroffen worden. In dem Schreiben vom 4. Januar 1993 könne ein Antrag im Sinne von § 145 BGB nicht gesehen werden. Da alle Mieterhöhungen seit 1982 ohne Rechtsgrund erfolgt seien, habe er einen Rückforderungsanspruch bezüglich der Grundmiete in Höhe von 62 DM sowie bezüglich der Verwaltungskosten in Höhe von 30 DM für jeden Monat. Da sich der Vater bei seinen Erhöhungsforderungen über geltendes Recht hinweggesetzt habe, könnten die Bekl. kein schützenswertes Vertrauen in Anspruch nehmen und sich nicht auf Verwirkung berufen. Allerdings hätten die Bekl. einen Anspruch auf Mitteilung, zu welchem Zeitpunkt die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen letztmals erfüllt worden sei, so daß die Verurteilung aufgrund des geltend gemachten Zurückbehaltungsrechts nur Zug um Zug erfolgen könne.

II. Diese Ausführungen halten der revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Rückzahlung von Mieten und Verwaltungskosten gemäß § 812 BGB. Die Zahlungen des Kl. erfolgten aufgrund einer wirksamen Mieterhöhungsvereinbarung. Die Auslegung des Schreibens vom 4. Januar 1993 sowie die Würdigung des nachfolgenden Verhaltens des Kl. durch das Berufungsgericht ist, wie die Revision mit Recht rügt, fehlerhaft. Mieterhöhungsvereinbarungen müssen nicht die Voraussetzungen des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe erfüllen. Für sie gelten die allgemeinen Regeln über Willenserklärungen und Verträge, so daß sie auch konkludent getroffen werden können (Senat, Urteil vom 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96 -, NJW 1998, 445 unter II 1 c cc = GE 1997, 152). Ob ein Vermieter mit einem Mieter konkludent eine Vereinbarung über die Erhöhung der Miete getroffen hat, ist zwar in erster Linie eine Frage tatrichterlicher Auslegung. Das Revisionsgericht prüft aber nach, ob gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder Erfahrungssätze verletzt sind. Zu den allgemein anerkannten Auslegungsregeln gehört der Grundsatz einer nach beiden Seiten hin interessengerechten Auslegung. Ferner hat der Tatrichter den ihm vorliegenden Prozeßstoff bei der Auslegung auszuschöpfen, er darf also nicht wesentliche Umstände unberücksichtigt lassen (BGH, Urteil vom 23. April 1998 - III ZR 7/97 -, NJW 1998, 2274 unter I 2 a). Diese Grundsätze hat das Berufungsgericht verletzt. Der Wortlaut des Schreibens vom 4. Januar 1993 läßt klar erkennen, daß der Vater der Bekl. von dem Kl. eine höhere Miete ab 1. April 1993 begehrte. Das sieht auch das Berufungsgericht so und meint, bei "isolierter Betrachtungsweise" könne das Schreiben vom 4. Januar 1993 als Änderungsantrag zu sehen sein, den der Mieter durch Zahlung des Erhöhungsbetrages konkludent angenommen habe. Die Erwägungen des Berufungsgerichts, eine solche Interpretation sei hier nicht möglich, weil die Bekl. selbst das Schreiben nicht so ausgelegt hätten und weil ihr Rechtsvorgänger sie in einer Reihe anderer, nicht von einer Zustimmung des Mieters abhängigen Mieterhöhungsverlangen ebenfalls um Änderung des Überweisungsauftrags gebeten hätten, halten den Rügen der Revision nicht stand (§ 286 ZPO). Da die Bekl., wie die Revision aufzeigt, geltend gemacht haben, durch das Schreiben vom 4. Januar 1993 und die anschließende Änderung des Dauerauftrags sei konkludent eine Mieterhöhungsvereinbarung zustande gekommen, haben sie die Behauptung aufgestellt, daß in dem Schreiben ein Mieterhöhungsverlangen enthalten sei. Daß in früheren Schreiben des Rechtsvorgängers der Bekl. trotz eines ihm von Gesetzes wegen zustehenden Mietanspruchs die Höflichkeitsfloskel einer Bitte gewählt wurde, spricht nicht dagegen, sein Verlangen nach einer Mieterhöhung, auf die er einen Anspruch hatte, als Angebot auf eine entsprechende Vertragsvereinbarung anzusehen. Das hat der Kl. auch so verstanden und deshalb ab 1. April 1993 die geforderte höhere Miete bezahlt. Es kann dahinstehen, ob schon in der ersten Zahlung die konkludente Zustimmung des Kl. zu der erhöhten Mietforderung gesehen werden kann. Indem der Kl. nachfolgend über 9 1/2 Jahre hinweg diese erhöhte Miete gezahlt hat, stellt jedenfalls diese andauernde Erfüllung der Mietforderung die konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung dar. (...)

Eine Mieterhöhungsvereinbarung kann auch durch mehrfache Zahlung des Erhöhungsbetrages durch den Mieter aufgrund eines Erhöhungsverlangens zustande kommen.

Der Vermieter hatte etwa alle zwei Jahre von dem Mieter eine Mieterhöhung verlangt. Der Mieter hatte jeweils die erhöhte Miete gezahlt. Schließlich kam der Mieter zu der Ansicht, er habe die erhöhte Miete ohne Rechtsgrund beglichen, da der Vermieter nicht auf die Zustimmungsbedürftigkeit seitens des Mieters zur Wirksamkeit der Erhöhung hingewiesen habe. Er verlangte die erhöhte Miete von einem bestimmten Zeitpunkt ab zurück und erhielt beim Amts- und Landgericht (Mannheim) Recht. Die Revision beim BGH führte jedoch zur Aufhebung der Vorentscheidung und Klageabweisung.

Der BGH kommt unter Hinweis auf sein Urteil vom 18. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96 - (GE 1997, 1521) zu dem Ergebnis, daß Mieterhöhungsvereinbarungen nicht die Voraussetzungen des MHG (jetzt §§ 558 ff. BGB) erfüllen müßten. Sie könnten auch konkludent getroffen werden, was auch durch Zahlung des Mieters auf das Mieterhöhungsverlangen geschehen könnte. In der BGH-Entscheidung aus dem Jahr 1997 war das Mieterhöhungsverlangen unwirksam, weil es den formellen und materiellen Anforderung des § 2 MHG nicht entsprach. Im vorliegenden Fall dürften ebenfalls mit dem Schreiben des Vermieters vom 4. Januar 1993 die Voraussetzungen für ein ordnungsgemäßes Mieterhöhungsverlangen nicht erfüllt gewesen sein.

An diesem Punkt setzt jedoch die Rechtsprechung des BGH ein. In der Entscheidung wird zwar § 557 BGB nicht genannt. Allerdings wird in der Entscheidung aus dem Jahre 1997 auf § 10 MHG Bezug genommen, der dem § 557 Abs. 1 BGB entspricht. Der BGH läßt es dahinstehen, ob schon in der ersten Zahlung eine konkuludente Zustimmung des Mieters zu einer erhöhten Mietforderung gesehen werden könne. Wenn der Mieter aber jahrelang die erhöhte Miete zahlt (vorliegend über 9 1/2 Jahre), stelle jedenfalls diese andauernde Erfüllung der Mietforderung die konkludente Zustimmung zur Mieterhöhung dar.