Mieterhöhungsrecht des Erwerbers für vor Eigentumsübergang abgeschlossene Modernisierungsmaßnahmen

Mieterhöhungsrecht des Erwerbers für vor Eigentumsübergang abgeschlossene Modernisierungsmaßnahmen; Vermieterstellung

Der Erwerber, der nach § 571 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, kann den Mietzins nach durchgeführter Modernisierung nach § 3 Abs. 1 MHG erhöhen, auch wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlaßt worden sind, mit ihrer Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und diese vor Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden sind.

1. Der Bekl. ist seit dem 28. Januar 1971 Mieter einer im Hause B. in B.-G. gelegenen Zwei-Zimmer-Wohnung nebst Nebenräumen. Das Haus gehört zu einem Gebäudekomplex, der sich über die Grundstücke B. 11, 11 a, 11 b, 13 und 15 erstreckt; diese Grundstücke sind 1995 von der C. F. GmbH in der Absicht der Umwandlung der Wohneinheiten in Wohnungseigentum erworben worden.

Unter dem 27. September 1996 schloß die C. F. GmbH mit der S. B. Handelsgesellschaft mbH einen Generalübernehmervertrag. In diesem heißt es u. a. wie folgt:

"§ 1 Vertragsgegenstand

1. Auftraggeber beabsichtigt, die im Grundbuch von Köpenick des Amtsgerichts Köpenick zu Blättern 3 N und 3 N verzeichneten Grundstücke nebst aufstehenden Gebäuden B. 11, 11 a, 11 b, 13 und 15 instand zu setzen und zu modernisieren und erteilt zu diesem Zweck dem Auftragnehmer den nachfolgenden Auftrag.

Auftraggeber hat die auf dem Grundstück befindlichen Gebäude in Wohnungseigentum aufgeteilt und beabsichtigt, die Wohnungseigentumseinheiten bereits vor Beginn der Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten zu veräußern. Die jeweiligen Käufer der Eigentumseinheiten werden in den jeweiligen Kaufverträgen die Rechte und Pflichten des Auftraggebers aus diesem Vertrag übernehmen. Ausgenommen davon sind die Dach- und Neubauflächen (Aufteilungsplan Nr. 10, 29, 36, 43-50). Vertragsgegenstand ist daher nur das Gemeinschaftseigentum sowie die im Aufteilungsplan mit der Nr. 1-9, 11-28, 30-35, 37-42 bezeichneten Wohnungseinheiten.

§ 9 Zahlungen

1. Der Pauschalfestpreis ist nach Maßgabe des jeweiligen Kaufvertrages fällig, wird jedoch im Rahmen der von der Bank eingegangenen Bürgschaftsverpflichtung nur nach Maßgabe des folgenden Ratenzahlungsplanes freigegeben:

20 % bei Baubeginn.

20 % bei Fertigstellung der Heizzentrale und Längsleitungen zur Wärmeverteilung.

30 % bei Fertigstellung der restlichen Heizungs- und Wärmeversorgung und der Sanitäranlagen in der Wohnung.

30 % nach im wesentlichen mängelfreier Fertigstellung aller Restarbeiten.

§ 10 Rechtsverhältnisse zum Käufer

1. Auftragnehmer verpflichtet sich, mit jedem Käufer einer Eigentumswohnung des Vertragsgegenstandes bezogen auf dessen Sondereigentum und Anteilsverhältnis am Gemeinschaftseigentum vertragliche Beziehungen nach Maßgabe des mit dem Auftraggeber geschlossenen Vertrages einzugehen. Er verpflichtet sich insbesondere, ein entsprechendes Vertragsangebot des jeweiligen Käufers zu notarieller Urkunde anzunehmen. In Erfüllung dieser Verpflichtung wird er den Auftraggeber zu notarieller Urkunde unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB bevollmächtigen, entsprechende Erklärungen für ihn abzugeben.

2. Der Inhalt des Käuferangebotes, insbesondere die Haftungsbeschränkungen bezüglich des Werklohnanspruches in Teil B des Musters der Angebotsurkunde, sind Auftragnehmer bekannt. Ein Muster der Angebotsurkunde wird als Anlage zu diesem Vertrag genommen."

Nachdem die C. F. GmbH am 3. Februar 1997 als Eigentümerin auch der von der Bekl. gemieteten Wohnung in das Grundbuch eingetragen worden war, kündigte sie mit Schreiben vom 12. Mai 1997 dem Bekl. und den anderen Mietern des Gebäudekomplexes die Durchführung von Modernisierungsarbeiten in Form des Einbaus einer Zentralheizungsanlage sowie Warmwasserversorgung und Anbringung von Vollwärmeschutz an den Fassaden an.

In notarieller Urkunde vom 7. Juli 1997 bot der Kl. der C. F. GmbH den Abschluß eines Kaufvertrages über die vom Bekl. gemietete Wohnung sowie den Abschluß eines Generalübernehmervertrages an, wobei dieser den Eintritt des Kl. in den zwischen der C. F. GmbH und der S. B. Handelsgesellschaft mbH geschlossenen Generalübernehmervertrag betraf. Insoweit heißt es in dem Angebot unter Buchstabe B auf Seite 12/13 wie folgt:

§ 1 - Vertragsgegenstand/Modernisierungsarbeiten

1. Verkäufer hat mit dem Auftragnehmer den in der Grundlagenurkunde als Anlage III enthaltenen Generalübernehmervertrag über die Durchführung von Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten gem. der in der Grundlagenurkunde als Anlage IV enthaltenen Leistungsbeschreibung abgeschlossen. Auf die Grundlagenurkunde wird verwiesen.

2. Käufer tritt in diesen Generalübernehmervertrag anstelle des Verkäufers nach Maßgabe folgender Bestimmungen ein:

a) Käufer erkennt den nachstehend in § 2 bezeichneten Werklohnanspruch des Auftragnehmers als eigene Verbindlichkeit an und stellt insoweit im Innenverhältnis Verkäufer von solchen Ansprüchen des Auftragnehmers frei.

§ 2 - Werklohn

Der Werklohn für die Arbeiten am Sondereigentum des Käufers sowie für den auf ihn entfallenden Anteil für die Arbeiten am Gemeinschaftseigentum beträgt DM 41.336,00 (in Worten: Deutsche Mark einundvierzigtausenddreihundertsechsunddreißi

g)."

Nachdem die Modernisierungsarbeiten im September 1997 begonnen hatten, wurde zugunsten des Kl. am 17. Dezember 1997 eine Vormerkung auf Eigentumsübertragung in das Grundbuch eingetragen. Die Arbeiten sind im Frühjahr 1998 beendet worden; die Eintragung des Kl. als Eigentümer im Wohnungsgrundbuch erfolgte danach am 8. Mai 1998. Mit der Klage begehrt der Kl. vom Bekl. entsprechend einer im Schreiben der von ihm insoweit bevollmächtigten C. F. GmbH vom 27. Juli 1998 enthaltenen Berechnung die Feststellung der Verpflichtung zur Zahlung erhöhten monatlichen Mietzinses von 88,64 DM für die Zeit ab 1. Oktober 1998.

Das Amtsgericht hat die Klage unter anderem deshalb abgewiesen, weil die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MHG in der Person des Kl. nicht vorgelegen hätten. Mit der Berufung verfolgt der Kl. weiterhin sein Mieterhöhungsverlangen. Das Landgericht, das das Mieterhöhungsverlangen für begründet hält, sieht sich an einer Entscheidung wegen der nach seiner Auffassung unterschiedlichen Beurteilung der Sach- und Rechtslage in der Literatur und Rechtsprechung gehindert und hat deshalb dem Kammergericht zum Erlaß eines Rechtsentscheids folgende Frage vorgelegt:

"Kann der Erwerber, der nach § 571 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis eingetreten ist, den Mietzins nach durchgeführter Modernisierung gemäß § 3 Abs. 1 MHG erhöhen, wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlaßt worden sind, mit deren Ausführung vor Eigentumswechsel begonnen worden ist und die Modernisierungsarbeiten vor Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden sind?"

2. Die Vorlagefrage ist zulässig, weil die Entscheidung des Rechtsstreits hiervon abhängt und die Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung ist, § 541 I 2 ZPO. Der Zulässigkeit steht insbesondere nicht entgegen, daß die C. F. GmbH die Kl. durch Erklärung vom 16. Juli 1997 ermächtigt hat, Ansprüche aus der Modernisierung im eigenen Namen geltend zu machen. Zwar dürfte eine Ermächtigung zur Ausübung eines Gestaltungsrechts grundsätzlich zulässig sein (vgl. hierzu BGH NJW 1998, 886, 887 rechte Spalte). Voraussetzung ist jedoch, daß dem Ermächtigenden das Gestaltungsrecht zum Zeitpunkt der Ermächtigung auch zusteht. So liegt der Fall hier gerade nicht, weil das aus § 3 MHG folgende Recht erst nach Durchführung der Modernisierungsarbeiten entstehen kann; die Ermächtigung ging daher ins Leere.

3. Die Vorlagefrage war wie aus dem Tenor ersichtlich in Übereinstimmung mit der vom Landgericht vertretenen Auffassung zu beantworten.

Der Senat hat in dem Rechtsentscheid vom 8. Mai 2000 - 8 RE-Miet 2505/00 -, der ebenso wie das Vorlageverfahren 8 RE-Miet 3972/00 das Mieterhöhungsverlangen anderer Wohnungseigentümer in diesem Gebäudekomplex zum Gegenstand hatte, unter anderem zur Frage der Berechtigung nach § 3 Abs. 1 MHG bei Beendigung der Modernisierungsarbeiten nach Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch folgendes ausgeführt:

"a) Die Frage, ob der Erwerber eines Grundstücks zur Mieterhöhung nach § 3 Abs. 1 MHG berechtigt ist, wenn die wertverbessernden Arbeiten vor Eigentumswechsel vom ehemaligen Eigentümer und Vermieter begonnen und nach dem Eigentumswechsel beendet worden sind, wird in der Literatur ausdrücklich nur von Bub/Treier/Schultz, Handbuch der Geschäftsraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 553, Soergel/Heintzmann, Kommentar zum BGB, 1997, Rdnr. 22 zu § 3 MHG und Schmidt Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 7. Aufl. Rdnr. 46/47 zu § 3 MHG beantwortet. Soweit Emmerich/Sonnenschein/Weitemeyer, Handkommentar, 7. Aufl. 1999, Rdnr. 5 zu § 3 MHG, Kinne (in: Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, 2. Aufl. 1994, Rdnr. 45 Teil B) und wohl auch Beuermann (in: Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl. 1999, Rdnr. 11 a zu § 3 MHG) Ausführungen hierzu treffen, betreffen diese Fallgestaltungen, in denen die Modernisierungsarbeiten vom Voreigentümer/Vermieter veranlaßt und auch vor der Eigentumsumschreibung auf den Erwerber beendet worden sind.

In der Rechtsprechung hat - soweit ersichtlich - diese Frage bisher lediglich das Landgericht Düsseldorf in seiner Entscheidung vom 18. Dezember 1997 (WuM 1998, 231) behandelt; die Entscheidungen des Landgerichts Hamburg vom 8. Mai 1990 und des Landgerichts Berlin vom 11. Mai 1990 (WuM 1991, 121 und MM 1994, 246) betreffen ebenfalls die Fälle, in denen die Modernisierungsarbeiten vor der Eintragung des Erwerbers in das Grundbuch beendet worden sind.

b) Die Vorlagefrage läßt sich nicht allein anhand des Wortlauts des § 3 Abs. 1 Satz 1 MHG beantworten. Aus der Begründung zum Gesetzentwurf (Bundesrat-Drucksache 161/74, A II 3) ergibt sich, daß diese Regelung bezwecken soll, die ‚Kosten von Modernisierungsmaßnahmen ... in einem besonderen Verfahren schnell ...' weitergeben zu können, wobei gegenüber der damaligen Regelung ‚... Mieterhöhungen in etwas stärkerem Maße ...' ermöglicht werden sollten. Aus der Einzelbegründung zu § 3 des Entwurfs ist zu entnehmen, daß hiermit die nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache ausgeglichen werden sollte, wobei der bisherigen Rechtslage die Vornahme entsprechender Maßnahmen mangels Umlagefähigkeit entgegengestanden habe.

Die Begründung zum Gesetzentwurf zeigt, daß ein gerechter Ausgleich zwischen den durch die gewünschten Modernisierungsmaßnahmen entstandenen Belastungen und den hierdurch geschaffenen Wohnvorteilen hergestellt werden sollte: Der Mieter soll ohne den Druck einer drohenden Kündigung verpflichtet werden, zur Finanzierung der zu seinen Gunsten vorgenommenen Modernisierungsarbeiten beizutragen. Soweit sodann im Entwurf für die Formulierung der dies regelnden Bestimmungen vom Vermieter einerseits und dem Mieter andererseits ausgegangen worden ist, entsprach dies dem zugrunde gelegten ‚Normalfall'; Abweichungen hiervon sind ersichtlich nicht berücksichtigt worden. Ein Anlaß hierfür, also die Erwähnung aller Sachverhaltskonstellationen am 8. Mai 2000, in denen auf der Vermieterseite die Eigentümerstellung zu bestimmten Zeitpunkten der Modernisierungsarbeiten wechselt, bestand jedoch nicht, weil insoweit § 571 BGB einschlägig ist. Der hiernach erfolgende Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis umfaßt nicht nur die Verpflichtungen aus diesem Vertragsverhältnis, sondern auch die sich hieraus ergebenden Rechte, wobei hierzu in erster Linie das Recht auf Geltendmachung des Mietzinses gehört. Von § 571 BGB werden aber auch solche Ansprüche des ‚vorigen' Vermieters erfaßt, die erst nach Eigentumswechsel fällig werden: Insoweit ist entscheidend, ob das für die Fälligkeit maßgebende Kriterium in der Person des Vermieters oder in dem Eigentum an der veräußerten Sache zu finden ist (Soergel/Heintzmann, a.a.O., Rdnr. 16 zu § 571). Soweit es Modernisierungsarbeiten angeht, betreffen diese sowohl die Mietsache und damit das Eigentum am Mietobjekt als auch den Vermieter, der die Maßnahmen ausgelöst hat. Unter Berücksichtigung des Gesetzeszweckes ist entscheidend für die Zuordnung und damit die Befugnis aus § 3 Abs. 1 MHG das Kriterium des Eigentums: An diesem treten die tatsächlichen Gebrauchsverbesserungen ein, so daß hierauf abzustellen ist. Für die Anwendung des § 3 Abs. 1 MHG bedeutet das, daß derjenige Vermieter zur Geltendmachung der Modernisierungsarbeiten berechtigt ist, der zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Arbeiten als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Diese Betrachtungsweise wird nach Auffassung des Senats der notwendigen Verknüpfung zwischen § 3 MHG und § 571 BGB gerecht."

Ergänzend hierzu ist in Bezug auf den vorliegenden Sachverhalt noch folgendes festzuhalten:

Nach § 571 BGB tritt der Erwerber anstelle des Veräußerers in das gesamte Mietverhältnis mit allen Rechten und Pflichten für die Dauer seines Eigentums ein. Hierbei erwirbt er zwar nicht solche Ansprüche, die bereits während der Eigentümerzeit des Vormieters entstanden und fällig geworden sind (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., I Rdnr. 58). Er wird jedoch Inhaber solcher auf die Mietsache bezogener Ansprüche, deren Fälligkeit hinausgeschoben war (Soergel/Heintzmann, Kommentar zum BGB, 1997, Rdnr. 16 zu § 571). So liegt der Fall hier:

Die Fälligkeit des durch die Modernisierung entstandenen Anspruchs auf Mieterhöhung trat erst mit dessen Geltendmachung nach § 3 Abs. 2 MHG ein. Zu diesem Zeitpunkt aber war der Kl., der ausweislich der zwischen ihm und der C. F. GmbH bzw. der S.-B. Handelsgesellschaft mbH geschlossenen Verträge insoweit Aufwendungen in Höhe von rund 41.000 DM gehabt hatte, bereits im Grundbuch eingetragen und damit der zum Ausspruch der Mieterhöhungserklärung berechtigte Vermieter. Diese Betrachtungsweise wird durch einen Vergleich mit § 2 MHG gestützt. Der nach Durchführung der Modernisierungsarbeiten im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Erwerber ist nämlich - worauf Börstinghaus (in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl. 1999, Rdnr. 47 zu § 2 MHG) zutreffend hinweist - ohne weiteres berechtigt, für ein Erhöhungsverlangen nach § 2 Abs. 1 MHG den modernisierten Zustand der Wohnung bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zugrunde zu legen. Es ist dann aber nicht einzusehen, warum der Erwerber nicht auch nach § 3 Abs. 1 MHG vorgehen könnte.

Der hier vertretenen Auffassung steht auch nicht entgegen, daß sich § 571 BGB als eine "Mieterschutzbestimmung" darstellt. Der hieraus folgende Schutz darf nicht dazu führen, daß der Mieter in Fällen der vorliegenden Art besser stehen würde als wenn eine Veräußerung nicht erfolgt wäre (so Schultz in: Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, Rdnr. 553 zu III. A).

Soweit sich zu der heutigen Betrachtungsweise des Senats etwa Gegenteiliges aus seinem zu § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG ergangenen Rechtsentscheid vom 15. September 1997 - 8 RE-Miet 6517/96 - ergeben sollte, wird daran nicht mehr festgehalten.

Mit Rechtsentscheid vom 8. Mai 2000 (GE 2000, 747) hatte das Kammergericht klargestellt, daß eine Mieterhöhung nach § 3 MHG für den Erwerber auch dann möglich ist, wenn die Modernisierungsmaßnahmen zwar vor der Veräußerung begonnen, aber erst danach beendet worden waren. Nicht erfaßt waren die Fälle, in denen die Arbeiten schon vor Eintragung des Käufers im Grundbuch abgeschlossen sind.

Mit Rechtsentscheid vom 17. Juli 2000 stellt das Kammergericht fest, daß auch dann eine Mieterhöhung nach § 3 MHG möglich ist. Es sei nicht einzusehen, warum der Erwerber einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG den modernisierten Zustand zugrunde legen könne, die Mieterhöhungsmöglichkeit nach § 3 MHG aber ausgeschlossen sei. Daß der Senat in seinem Rechtsentscheid vom 15. September 1997 (RiM 3, 3261) die gegenteilige Auffassung vertreten hat, wird kurz erwähnt mit dem Zusatz, daran werde nicht mehr festgehalten. Der Rechtsentscheid ist einschränkungslos zu begrüßen, denn es ist in der Tat nicht einzusehen, warum sich die Rechtsposition des Mieters nur wegen der Veräußerung verbessern soll.