Mieterhöhungsrecht

Mieterhöhungsrecht; Gewerbemietverhältnis; Mieterhöhungsvorbehalt; Darlegungslast; Leistungsbestimmungs- bzw.Leistungsabänderungsrecht

1. In Gewerbemietverhältnissen kann vereinbart werden, daß dem Vermieter das Recht zur einseitigen Mieterhöhung zusteht.

2. Im Zweifelsfall darf der Vermieter aber nur eine Mieterhöhung nach billigem Ermessen verlangen.

3. Im Erhöhungsverlangen braucht er sich keines besonderen Begründungmittels zu bedienen.

4. Im Prozeß muß der Vermieter allerdings substantiiert darlegen, daß sein Verlangen billigem Ermessen entspricht.

Die klagende Vermieterin vermietete dem beklagten Mieter mit befristetem Mietvertrag diverse auf zwei benachbarten Grundstücken belegene Büro-, Werkstatt- und ähnliche Räume zur gewerblichen Nutzung. In dem auf zehn Jahre geschlossenen schriftlichen Mietvertrag vom 21. Januar 1986 heißt es : "Der 10 jähr. Mietvertrag schließt eine Mieterhö-hung nicht aus. Erstmals zum 1. Januar 1987 in Höhe von 150,- DM." In einer Anlage zum Mietvertrag war aufgeschlüsselt, wie sich der vereinbarte Gesamtbetrag auf die einzelnen Objekte verteilte. In der Folgezeit mie-tete der Bekl. im Rahmen des einheitlichen Mietverhältnisses unter Einigung über die jeweilige Einzelmiete weitere Objekte hinzu, und für andere Objekte wurde das Mietverhältnis beendet. Mehrere Mieterhöhungen der Kl., in der sie aufschlüsselte, wie sich der verlangte Mehrbetrag auf die Ein-zelobjekte verteilte, wurden vom Bekl. akzeptiert, nicht aber die letzte Er-höhungserklärung, in der die Kl. ohne weitere Angaben die Gesamtmiete um weitere 500,- DM erhöhte. Die auf die Zahlung des Erhöhungsbetrages für drei Monate gerichtete Klage blieb in beiden Instanzen ohne Erfolg.

Die Kl. kann von dem Bekl. nicht gemäß § 535 BGB die Zahlung des erhöhten Mietzinses verlangen, weil die Mieterhöhungserklärung vom 27. August 1991 den Mietzins für die Streiträume nicht ver-ändert hat. Die Kammer teilt die Auffassung des Amtsgerichtes, daß durch die Vereinbarung in § 4 Nr. 2 des Mietvertrages der Kl. ein einseitiges Lei stungsbestimmungs- bzw. Leistungsabänderungsrecht i. S. v. § 315 BGB zusteht. Für die Auffassung des Bekl., daß dieser Passus so zu verstehen sei, daß eine Mieterhöhung seiner Zustimmung bedürfe, um wirksam wer-den zu können, gibt der Wortlaut nichts her. Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch ist "Mieterhöhung" ein einseitiger, vom Vermieter ausgehender Vorgang. Dies gilt nicht nur für eine einseitige Erhöhung wegen ge-stiegener Nebenkosten oder auf Grund einer Modernisierung. Gerade in Berlin mit seinem hohen Bestand von preisgebundenen Wohnungen war bis zur erst deutlich nach Abschluß des vorliegenden Vertrages eingetrete-nen Beendigung der Preisbindung für Altbauwohnraum eine auf den eigentlichen Mietzins bezogene Mieterhöhung, die der Zustimmung des Mieters bedurfte, die absolute Ausnahme. Mieterhöhungen nach § 2 MHG waren von so geringer Bedeutung, daß nicht einmal ein Mietspiegel existierte.

Aus der Vereinbarung ergeben sich keine hinreichenden Anhaltspunkte dafür, daß eine Mieterhöhung nur im Wege einer übereinstimmenden Ver-einbarung erfolgen könne; zudem wäre eine solche Vereinbarung ein Pleonasmus, da durch übereinstimmende Erklärungen der Vertragsparteien die Miete selbstverständlich auch dann erhöht werden kann, wenn dies vorher nicht ausdrücklich vereinbart worden war. Im übrigen streitet nicht nur der Wortlaut der Vereinbarung, sondern auch die Auslegungsregel des § 316 BGB dafür, daß die Bestimmung über die Höhe der Miete der Kl. zusteht (vgl. a. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 460).

Der Wirksamkeit der Mieterhöhung steht nicht entgegen, daß die Erhöhung nicht in nachprüfbarer Weise begründet wurde. Zwar wird für die Be-fugnis, einseitige Mieterhöhungen vornehmen zu dürfen, ein solches Po-stulat aufgestellt (Sternel, a. a. O., III 463), aber im Rahmen des Gewerbe mietverhältnisses der Parteien herrscht Vertragsfreiheit, so daß auf die vielfältigen Begründungszwänge für Mieterhöhungen in Wohnraummietverhältnissen nicht so ohne weiteres rekurriert werden kann. Es steht au ßer Frage, daß die Benutzung eines der den Begründungsmitteln des § 2 MHG vergleichbaren Begründungsmittels die Transparenz und die Akzeptanz einer Mieterhöhung erheblich steigern würde, aber in der vorliegenden Konstellation kann sich die Kl. darauf beschränken, im Streitfall erst im Prozeß darzulegen und ggf. zu beweisen, daß die getroffene Bestimmung der Billigkeit entspricht. Die einseitige Bestimmung wird regelmäßig dann der Billigkeit entsprechen, wenn die verlangte Miete die ortsübliche Vergleichsmiete für derartige Gewerbeobjekte nicht übersteigt.

Dafür reicht eine bloße Behauptung über die Höhe des ortsüblichen Miet-zinses nicht aus, auch nicht, wenn sie mit einem Beweisantritt verbunden ist. Es müssen schon konkrete Anhaltspunkte vorgetragen werden, aus denen sich diese Behauptung herleiten lassen könnte. Z. B. könnten Ver-gleichsobjekte benannt werden, ein Gewerbemietspiegel oder vielleicht sogar eine seriöse Veröffentlichung über die Entwicklung der Gewerbemieten in dem betroffenen Gebiet vorgelegt werden. Die bloße Behauptung, es sei gerichtsbekannt, daß der ortsübliche Vergleichsmietzins 11,- DM/m2 übersteige, reicht nicht aus, da die Kammer eine solche Gerichtsbekanntheit nicht festzustellen vermag. Wenn der Vermieter selbst im Pro-zeß nicht in der Lage ist, seine Mieterhöhung zu begründen, besteht die Befürchtung, daß die Mieterhöhung ins Blaue hinein erfolgte und schon deswegen nicht billigem Ermessen entsprechen kann.

Der Kl. braucht nicht gemäß § 278 Abs. 3 ZPO Gelegenheit gegeben zu werden, ihren diesbezüglichen Vortrag nachzubessern, weil die Mieterhöhung aus anderen Gründen ohne Erfolg bleiben muß. Die Mieterhöhung ist unwirksam, weil aus der Erklärung nicht hervorgeht, wie sich die Mieterhöhung zusammensetzt, die sich ausweislich der mit der Berufungsbegründung überreichten Aufstellung in unterschiedlicher Weise auf die einzelnen Objekte des zusammengesetzten Mietobjekts auswirkt. In den bisheri-gen Erhöhungserklärungen der Kl. vom 6. Mai 1988, 27. November 1989 und 26. Juni 1991 ist jeweils im einzelnen ausdrücklich dargelegt worden, wie sich die Gesamterhöhung auf die einzelnen Objekte verteilt. Die Ein-zelmieten wurden nicht alle im gleichen Verhältnis angehoben. Angesichts der höchst differenzierten Mietberechnung der Kl. ist die Mieterhöhungser-klärung nicht eindeutig; d.h., die vom Bekl. zu erbringende Leistung wird dadurch nicht hinreichend bestimmt. Die Parteien haben sich ausweislich der Anlage zum Mietvertrag, in der die Zusammensetzung der mit 1.715,- DM vereinbarten Miete angegeben ist, auf eine durch die Bildung von Einzelmieten gekennzeichnete Mietstruktur geeinigt, die - wie das Verhalten der Kl. bei den folgenden Erhöhungen zeigt - nicht nur eine transparent gemachte Kalkulationsbasis für die Berechnung der Gesamtmiete, sondern eine bindende Vereinbarung über die Mietpreisgestaltung bezüglich der gewissen Fluktuation der Einzelobjekte ist. Die Kl. kann diese Mietstruktur durch eine einseitige Erklärung nicht mehr dahingehend rückgängig machen, daß nur noch eine Gesamtmiete vereinbart wird.

Bei langfristigen Mietverhältnissen über Gewerberäume kann sich der Vermieter ein Mieterhöhungsrecht durch eine Wertsicherungsklausel vorbehalten. Freilich bedarf diese manchmal - je nach Formulierung - der Genehmigung durch die Landeszentralbank.

Möglich ist auch die Vereinbarung, daß der Vermieter nach billigem Ermessen den Mietzins einseitig erhöht, wie das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 21. Januar 1993 bestätigt hat. Er muß dann zwar nicht im Erhöhungsschreiben, aber in einem späteren Prozeß die Mieterhöhung begründen und darf sich nicht auf ein noch einzuholendes Sachverständigengutachten oder andere Beweismittel berufen. Das Landgericht fordert vom Vermieter vielmehr den Vortrag von konkreten Anhaltspunkten, um sicher zu sein, daß das "billige Ermessen" vom Vermieter schon bei der Erhöhung ausgeübt wurde. Ehe ein Gewerbemietspiegel erlassen ist, muß der Vermieter also in solchen Fällen schon vor der Mieterhöhung ein Sachverständigengutachten einholen oder aussagekräftige Mietstatistiken heranziehen.