Mieterhöhungsmöglichkeiten nach Modernisierung

Nach Modernisierung der Wohnung kann der Vermieter wählen, ob er eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung oder nur den Modernisierungszuschlag verlangt oder eine Erhöhung der Miete auf diejenige für die nicht modernisierte Wohnung mit dem Modernisierungszuschlag kombiniert.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangt vom Bekl. Zahlung eines Modernisierungszuschlags in Höhe von 117,48 € monatlich aufgrund der Erhöhungserklärung vom 31.8.2008 ab 1.6.2008 bis einschließlich Oktober 2009. Der Bekl. hatte der zugrunde liegenden Modernisierungsankündigung vom 31.10.2007 mit Schreiben vom 28.1.2008 zugestimmt; die Modernisierungsarbeiten sind seit Februar 2008 fertiggestellt. Ferner hatte der Bekl. dem Erhöhungsverlangen vom 31.3.2008, mit welchem die Erhöhung der Nettomiete um 35,18 € begehrt wurde, per 1.6.2008 zugestimmt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die Modernisierungsarbeiten würden zu Unrecht doppelt berücksichtigt, weil bereits im Erhöhungsverlangen nach § 558 BGB der modernisierte Zustand der Wohnung - nämlich die Einordnung der streitgegenständlichen Wohnung in das Feld H 2 des Berliner Mietspiegels 2007, welches Wohnungen mit Sammelheizungen ausweise - Eingang gefunden habe.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Kl., mit der diese - unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung - die Zahlung der streitgegenständlichen Modernisierungszuschläge in Höhe von insgesamt 1.997,16 € sowie die Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 229,55 € begehrt. Die Berufung hatte Erfolg.

Der Kl. steht gegenüber dem Bekl. der Modernisierungszuschlag von monatlich 117,48 € für die Zeit vom 31.8.2008 ab 1.6.2008 bis einschließlich Oktober 2009 zu. Die Modernisierungserhöhung vom 31.3.2008 ist wirksam (§§ 559, 559 a BGB).

Ein Vermieter hat nach einer Modernisierungsmaßnahme verschiedene Möglichkeiten, diese zum Gegenstand einer Mieterhöhung zu machen.

Er kann ausschließlich nach § 559 BGB vorgehen, also 11 % der anrechenbaren Kosten zum Gegenstand einer Mieterhöhung machen. Es gilt keine Kappungsgrenze oder Wartefrist. Er kann aber auch ausschließlich nach § 558 BGB vorgehen und vom Mieter die Zustimmung zur neuen ortsüblichen Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum verlangen.

Möglich ist auch die Kombination dieser Verfahren. Wählt der Vermieter diesen Weg, darf es aber nicht zu einer kumulativen Mieterhöhung kommen, bei der die Modernisierung doppelt, nämlich sowohl bei § 558 BGB als auch bei § 559 BGB berücksichtigt wird.

Führt also die Mieterhöhung nach § 559 BGB zu einer Miete, die unterhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete für modernisierten Wohnraum liegt, kann der Vermieter auch noch die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete gem. § 558 BGB verlangen. Hierdurch darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht überschritten werden. Eine Mieterhöhung nach § 559 BGB scheidet aber immer dann aus, wenn der Vermieter die Modernisierung bereits einmal bei einer Mieterhöhung nach § 558 BGB berücksichtigt hat.

Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen i. S. des § 559 BGB durchgeführt, ist er berechtigt, diese Maßnahmen zur Grundlage einer Mietzinserhöhung zu machen.

Er kann dabei zwischen zwei Wegen wählen:

• Zum einen wird ihm die Möglichkeit eröffnet, diese Mietzinsanhebung in dem vereinfachten Umlageverfahren nach § 559 BGB, das eine Zustimmung des Mieters zur Erhöhung selbst nicht erfordert, geltend zu machen. Falls die Vergleichsmiete in dem gemäß § 558 BGB relevanten Zeitraum gestiegen ist, kann der Vermieter daneben in einem gesonderten Verfahren Zustimmung des Mieters zur Mietzinserhöhung auf der Basis für vergleichbaren nicht modernisierten Wohnraum verlangen.

• Zum anderen kann er ausschließlich nach § 558 BGB vorgehen und die Modernisierung dergestalt in das Zustimmungsverfahren einbeziehen, dass er Anhebung der Miete auf die Vergleichsmiete nach dem Standard der durch die Modernisierung verbesserten Wohnung verlangt.

Macht der Vermieter von der vorstehend angeführten ersten Möglichkeit Gebrauch, verlangt er also nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen nebeneinander Mietzinsanhebung sowohl im Verfahren nach § 558 BGB als auch im Verfahren nach § 559 BGB, so gilt für die Mietzinsanhebung nach § 558 BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete für vergleichbaren nicht modernisierten Wohnraum die Kappungsgrenze, während diese Begrenzung der Mietzinsanhebung im Rahmen des gleichzeitig eingeleiteten Erhöhungsverfahrens nach § 559 BGB wie bei Anhebungsverfahren dieser Art allgemein nicht eingreift (OLG Karlsruhe, RE v. 19.8.1983, GE 1984, 33 = NJW 1984, 62).

Das bedeutet im Ergebnis: Nach Abschluss beider nebeneinander betriebenen Erhöhungsverfahren darf damit der insgesamt erhöhte Mietzins die Summe aus dem Mietzins vor der Anhebung + 20 % + Modernisierungszuschlag gemäß § 559 BGB nicht überschreiten. So darf der bei gleichzeitigem Betreiben der Erhöhungsverfahren nach §§ 558 und 559 BGB zulässige Höchstbetrag (alter Mietzins + 20 % hiervon + Modernisierungszuschlag) beim Vorliegen der tatsächlichen Voraussetzungen hierfür auch bei einer Einbeziehung von Modernisierungskosten in ein einheitliches Erhöhungsverfahren nach § 558 BGB durchaus erreicht werden (OLG Hamm v. 30.12.1992 - 30 REMiet 2/91, GE 1993, 155).

Diese Anforderungen sind vorliegend erfüllt: Die Ausgangsmiete von 175,88 € durfte gemäß § 558 Abs. 3 BGB um 20 % auf 211,06 € erhöht werden. Dies ist durch die Zustimmung des Bekl. einverständlich erfolgt.

Unter Berücksichtigung des Modernisierungszuschlags von 117,48 € (inkl. Rundung) ergibt sich die geltend gemachte Miete von 328, 54 €.

Anmerkung: siehe auch LG Berlin, Urteil vom 22. Juli 2011 - 63 S 603/10 -

Nach Modernisierung der Wohnung kann der Vermieter wählen, ob er eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung oder nur den Modernisierungszuschlag verlangt oder eine Erhöhung der Miete auf diejenige für die nicht modernisierte Wohnung mit dem Modernisierungszuschlag kombiniert. Hier die richtige Mieterhöhungsstrategie zu wählen, kann richtig bares Geld bringen!

Der Vermieter verlangte nach Modernisierung den Modernisierungszuschlag, nachdem der Mieter zu demselben Zeitpunkt bereits der Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete für eine nicht modernisierte Wohnung zugestimmt hatte. Gegen die Abweisung der Klage auf Zahlung des Modernisierungszuschlages richtete sich die Berufung des Vermieters.

Die ZK 63 gab der Berufung statt. Nach Modernisierung der Wohnung könne der Vermieter wählen, ob er eine Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung oder nur den Modernisierungszuschlag verlangt oder eine Erhöhung der Miete auf diejenige für die nicht modernisierte Wohnung mit dem Modernisierungszuschlag kombiniert. Bei Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete für die modernisierte Wohnung greife die Kappungsgrenze von 20 %, bei derjenigen um den Modernisierungszuschlag dagegen nicht. Bei der Kombination der Erhöhung der Miete auf die ortsübliche Vergleichsmiete mit dem Modernisierungszuschlag greife die Kappungsgrenze nur für die Mieterhöhung, jedoch nicht für den Modernisierungszuschlag.

Das Urteil der ZK 63 entspricht der gefestigten Rechtsprechung (vgl. u. a. LG Berlin GE 2001, 279 und WuM 1999, 465) zu den dem Vermieter nach Modernisierung zur Verfügung stehenden Mieterhöhungsmöglichkeiten. Im Regelfall wird der Vermieter den Weg des Modernisierungszuschlages wählen. Allerdings wird bei exorbitanter Steigerung der Mieten die ortsübliche Vergleichsmiete günstiger sein, wenn diese noch über der sich aus bisheriger Miete und Modernisierungszuschlag ergebenden neuen Miete liegt, wobei jedoch die Kappungsgrenze und die Wartefrist für eine weitere Mieterhöhung zu berücksichtigen sind. Die unterschiedlichen finanziellen Ergebnisse soll das nachfolgende Rechenbeispiel erläutern.

Rechenbeispiel

Grundannahmen: Ersatz der Einfachfenster durch Isolierglasfenster. Kosten: 10.000 €. Wohnungsgröße: 65 m2. Mittlere Wohnlage, SH, Bad, Innen-WC. Baujahr 1966. Mietspiegelfeld H7: 4,50 € bis 5,36 €, Mittelwert [MW] 4,96 €. Annahme: Durch Fenstereinbau wird eine Merkmalgruppe der Orientierungshilfe positiv. Die Miete wurde in den letzten drei Jahren vor der geplanten Mieterhöhung zum 1. Januar 2009 gem. § 558 BGB von 4,40 € auf 4,62 €/m2 (= um 14,30 €) erhöht. Der Vermieter hat folgende Mieterhöhungsmöglichkeiten:

1. Mieterhöhung gem. § 558 BGB. Erhöhung auf ortsübliche Miete (MW 4,96 € + 20 % der oberen Spanne von 0,40 €/m2, also um 0,08 €/m2) auf 5,04 €/ m2, insgesamt mtl. auf – theoretisch – (5,04 €/m2 x 65 m2 =) 327,60 €. Kappungsgrenze: 20 % der Ausgangsmiete (286 €) = 57,20 €. Davon verbraucht durch Mieterhöhung zum 1. Januar 2009: 14,30 € (= abzuziehender Kappungsbetrag). Es verbleiben (57,20 € - 14,30 € =) 42,90 €. Mieterhöhung mithin von 300,30 € auf 343,20 €, maximal aber die ortsübliche Miete. Zulässige neue Miete also nur 327,60 €.

2. Mieterhöhung gem. § 559 BGB. Erhöhung um 11 % der Kosten p.a. 10.000 € x 11 % = 1.100 € : 12 = 91,67 € mtl., neue Miete (300,30 € + 91,67 € =) 391,97 € netto. Dafür gilt keine Kappungsgrenze.

3. Kombinierte Mieterhöhung (für nicht modernisierte Wohnung + Modernisierungszuschlag)

a) Mieterhöhung gem. § 558 BGB auf (Mittelwert 4,96 € x 65 m2 =) 322,40 € abzüglich Kappungsbetrag 14,30 €, Rest 308,10 €

b) Modernisierungszuschlag 91,67 €

neue Miete 399,77 €

Kappungsgrenze gilt nur für Mieterhöhungsanteil gem. § 558 BGB.