Mieterhöhungserklärung wegen gestiegener Betriebskosten

Eine auf § 4 Abs. 2 bis 4 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) in Verbindung mit §§ 1, 7 Abs. 4 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin vom 14. Juli 1987 (GVW) gestützte Erhöhungserklärung des Mietzinses wegen gestiegener Betriebskosten ist, sofern eine Erhöhung des Bruttokaltmietzinses nach § 2 MHG in Verbindung mit § 2 GVW vorausgegangen ist, nur insoweit gerechtfertigt, als das Ansteigen der Betriebskosten nach dem Wirksamwerden dieser Mieterhöhung geltend gemacht wird.

I. Die Bekl. ist Mieterin einer in Berlin gelegenen 70,20 qm großen ehemals preisgebundenen Altbau-Wohnung aufgrund eines im Jahre 1945 durch Zwangseinweisung begründeten Mietverhältnisses; zur Unterzeichnung eines schriftlichen Mietvertrages ist es nicht gekommen. Der Kl. begehrt als Vermieter von der Bekl. Zustimmung zu einem gemäß § 2 MHG gestellten Mieterhöhungsverlangen vom 4. Juni 1995, wonach die Miete ab 1. September 1995 von 334,20 DM um 53,43 DM auf 387,63 DM (= 5,52 DM pro qm) erhöht werden soll. Die Bekl. war zuvor aufgrund zweier Mieterhöhungsverlangen des Kl. nach § 2 MHG in Verbindung mit § 2 GVW vom 23. März 1993 bzw. 11. März 1994 rechtskräftig verurteilt worden, einer Mieterhöhung ab 1. Juni 1993 von 266,73 DM um 17,28 DM auf 284,01 DM sowie ab 1. Juni 1994 von 284,01 DM um 14,20 DM auf 298,21 DM zuzustimmen. Ferner hat der Kl. gegenüber der Bekl. am 4. November 1994 eine Mieterhöhungserklärung abgegeben, nach der sich der Mietzins wegen Erhöhung der Betriebskosten gemäß § 4 Abs. 2 bis 4 MHG in Verbindung mit §§ 1, 7 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation in Berlin (GVW) ab 1. Januar 1995 von 298,21 DM um 35,99 DM auf 334,20 DM erhöhe.

Gegenstand des Rechtsstreits ist das Erhöhungsverlangen des Kl. vom 4. Juni 1995. Die Bekl. hat hiergegen u.a. eingewandt, das Erhöhungsverlangen sei unwirksam, weil es auf einer falschen Ausgangsmiete von 334,20 DM beruhe. Denn die Erhöhung wegen gestiegener Betriebskosten vom 4. November 1994 auf 334,20 DM sei unwirksam gewesen, weil innerhalb des Berechnungszeitraums vom 23. September 1991 bis 30. August 1994 der Mietzins zweimal im Hinblick auf § 2 MHG erhöht worden sei.

Das Amtsgericht Wedding hat die Bekl. aufgrund der am 19. September 1995 zugestellten Klage, mit der die Bekl. auf Zustimmung zu dem Erhöhungsverlangen vom 4. Juni 1995 in Anspruch genommen worden ist, zunächst durch Versäumnisurteil vom 15. Januar 1996 antragsgemäß verurteilt und nach rechtzeitigem Einspruch der Bekl. das Versäumnisurteil aufrechterhalten. Hiergegen richtet sich die Berufung der Bekl.

Das Landgericht hält die in der Literatur vertretene Auffassung, daß durch die auf Verlangen des Vermieters nach § 2 MHG mit Zustimmung des Mieters zustande gekommene Erhöhung einer Inklusivmiete alle bis zu dem Wirkungszeitpunkt der Erhöhung eingetretenen Steigerungen der Betriebskosten mit abgegolten seien und bei einer nachfolgenden einseitigen Erhöhungserklärung nach § 4 Abs. 2 MHG nur diejenigen Betriebskostensteigerungen zu berücksichtigen seien, die im Zeitraum nach dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung gemäß § 2 MHG eingetreten sind, für nicht richtig. Es hat dem Kammergericht aufgrund seines Beschlusses vom 10. Oktober 1996 folgende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"Ist eine auf § 4 Abs. 2 bis 4 des Gesetzes zur Regelung der Miethöhe (MHG) in Verbindung mit §§ 1, 7 Abs. 4 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnraumsituation im Land Berlin (GVW) gestützte Erhöhung des Mietzinses wegen gestiegener Betriebskosten unwirksam, wenn innerhalb des Zeitraumes zwischen den Stichtagen, die für die Berechnung der gestiegenen Betriebskosten zugrunde gelegt worden sind, der Mietzins aufgrund eines Verlangens des Vermieters nach § 2 MHG mit Zustimmung des Mieters erhöht worden ist?"

Da das Landgericht die übrigen Einwände gegen das Erhöhungsverlangen vom 4. Juni 1995 - abgesehen von hier nicht interessierenden Ausnahmen - nicht für gerechtfertigt hält, möchte es aus seiner Sicht die Berufung der Bekl. im wesentlichen zurückweisen.

Das Landgericht begründet seine Ansicht wie folgt: Die Kappungsgrenzen des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG von 30 bzw. 20 % hinderten den Vermieter daran, eine seit der letzten Mietzinserhöhung eingetretene Steigerung der Betriebskosten mit zu berücksichtigen, sofern er diese nicht zum Anlaß genommen haben sollte, zuvor eine Erhöhungserklärung nach § 4 Abs. 2 MHG abzugeben. Wenn er so verfahre, sei zunächst der 30- bzw. 20 %ige Erhöhungsbetrag unter Berücksichtigung des drei Jahre vor dem Wirkungszeitpunkt geltenden Mietzinses festzustellen und zu dem auf diese Weise errechneten Betrag der Mietzinserhöhungsbetrag nach § 4 Abs. 2 MHG zur Ermittlung der Kappungsgrenze hinzuzurechnen. Je nachdem, ob der Vermieter die Mietzinserhöhungserklärung wegen gestiegener Betriebskosten vor oder nach Wirksamwerden eines Mietzinserhöhungsverlangens nach § 2 abgebe, ergebe sich somit eine unterschiedliche Mietzinshöhe. Es sei nicht einzusehen, daß die Höhe des Mietzinses letztendlich von solchen taktischen Überlegungen abhängen solle. Aus diesem Grunde müsse auch nach einer wirksamen Mietzinserhöhung gemäß § 2 MHG eine Heraufsetzung des Mietzinses wegen einer Steigerung der Betriebskosten vorgenommen werden können, die vor der Erhöhung gemäß § 2 MHG eingetreten sei.

Beiden Parteien ist Gelegenheit gegeben worden, zur Vorlage des Landgerichts Stellung zu nehmen.

II. Die Vorlage ist nach § 541 Abs. 1 ZPO zulässig. Sie betrifft eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Die vorgelegte Rechtsfrage ist von grundsätzlicher Bedeutung: Sie betrifft das Verhältnis von Mieterhöhungen gemäß § 4 MHG zu Mieterhöhungen gemäß § 2 MHG in bezug auf den Bemessungszeitraum hinsichtlich der Betriebskostenerhöhungen. Ein Rechtsentscheid zu dieser Frage ist nicht bekannt. Obwohl im Ausgangsfall die Erhöhungserklärung vom 4. November 1994 gemäß §§ 1, 7 GVW in Verbindung mit § 4 MHG abgegeben worden ist und das Gesetz zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation in Berlin vom 14. Juli 1987 (GVW) insoweit auslaufendes Recht ist, als seine Anwendung gemäß § 1 GVW auf den Zeitraum bis zum 31. Dezember 1994 beschränkt ist, handelt es sich um eine Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung; denn die Vorlagefrage stellt sich ebenfalls nach Außerkrafttreten des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation in Berlin vom 14. Juli 1987, weil sie die weiterhin anwendbaren Bestimmungen der §§ 2 und 4 MHG betrifft.

Die Vorlagefrage ist auch für die vom Landgericht im Berufungsverfahren zu treffende Entscheidung erheblich. Dabei braucht in diesem Zusammenhang nicht auf die vom Landgericht angeschnittene Frage eingegangen zu werden, ob die Wirksamkeit eines Erhöhungsverlangens gemäß § 2 MHG bereits daran scheitern kann, daß in dem Mieterhöhungsverlangen der Betrag des bisher geschuldeten Mietzinses unrichtig angegeben wird, denn nach Auffassung des Landgerichts ist die Angabe zutreffend gewesen. Für die vom Berufungsgericht zu treffende Entscheidung bezüglich des auf § 2 MHG gestützten Mieterhöhungsverlangens des Kl. vom 4. Juni 1995 kommt es auf den Betrag des bisher geschuldeten Mietzinses schon deshalb an, weil sich aus ihm mit ergibt, welchen Mietzins der Mieter nach Wirksamwerden der Mieterhöhung gemäß § 2 MHG künftig schuldet. § 2 MHG räumt dem Vermieter unter den dort gegebenen Voraussetzungen gegenüber dem Mieter ein Recht ein, Zustimmung zu einer Vertragsänderung bezüglich der Mietzinshöhe zu verlangen. Dabei bezieht sich die geschuldete Zustimmungserklärung des Mieters auf den Betrag des künftig zu zahlenden Mietzinses, das heißt nicht allein auf den geforderten Erhöhungsbetrag (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Nr. III Rdn. 723).

Die Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage scheitert auch nicht daran, daß die Mieterhöhung vom 4. November 1994 wegen Erhöhung der Betriebskosten aus anderen Gründen als den von der Vorlagefrage erfaßten unwirksam wäre, etwa, weil es mangels eines schriftlichen Mietvertrages an einer vertraglichen Regelung über die Zulässigkeit von Mietzinserhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten fehlte. Die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 4. November 1994 richtet sich unter anderem auch nach § 7 Abs. 4 GVW. Denn es handelt sich bei der Wohnung der Bekl. um ehemals preisgebundenen Altbau im Sinne von § 1 GVW. Nach dem Wortlaut setzt § 7 Abs. 4 GVW allerdings voraus, daß bis zum 31. Dezember 1987 bereits Mieterhöhungen wegen gestiegener Betriebskosten in preisrechtlich zulässiger Weise durch einseitige Erklärung gegenüber dem Mieter geltend gemacht worden sind. Ob dies geschehen ist, kann dem bisherigen Vortrag der Parteien nicht entnommen werden. Das Landgericht faßt die genannte Regelung aber offenbar in dem Sinne auf, daß es ausreicht, wenn bis zum 31. Dezember 1987 Mieterhöhungserklärungen wegen gestiegener Betriebskosten durch einseitige Erklärung gegenüber dem Mieter in preisrechtlich zulässiger Weise hätten geltend gemacht werden k ö n n e n. Diese Ansicht ist jedenfalls vertretbar, weil davon ausgegangen werden kann, daß das Gesetz zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation in Berlin vom 14. Juli 1987 den Vermietern jedenfalls die bisher bestehende Möglichkeit der einseitigen Mietzinserhöhung wegen gestiegener Betriebskosten hat erhalten wollen; im übrigen wäre es nicht einzusehen, warum diejenigen Vermieter schlechter zu stellen wären, die in dem Zeitraum der Preisbindung Betriebskostenerhöhungen nicht weitergegeben haben, wie dies nach § 4 des 12. Bundesmietengesetzes in Verbindung mit § 18 des 1. Bundesmietengesetzes möglich gewesen wäre.

III. Die Vorlagefrage ist wie aus dem Beschlußtenor ersichtlich zu beantworten.

Da bei einer Inklusivmiete, die die Betriebskosten außer Kosten für Heizung und Warmwasser einschließt, im Falle einer Mieterhöhung gemäß § 2 MHG aufgrund einer Vergleichsmiete, in der die Betriebskosten enthalten sind, auch das allgemeine Ansteigen der Betriebskosten bis zum Wirksamwerden der Erhöhung mitberücksichtigt wird, können Betriebskostenerhöhungen gemäß § 4 MHG erst für den nach Wirksamwerden der Mietzinserhöhung gemäß § 2 MHG folgenden Zeitraum geltend gemacht werden. Von der Rechtsprechung ist die Frage, soweit durch Veröffentlichungen ersichtlich, bisher durch das Landgericht Berlin, das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg und das Amtsgericht Neukölln entschieden worden (vgl. Landgericht Berlin [Zivilkammer 63] in MM 1994, S. 396 und in GE 1997, S. 493; Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg in MM 1994, S. 285 und Amtsgericht Neukölln in MM 1992, S. 103 und MM 1993, S. 27). Alle Entscheidungen gehen davon aus, daß, sofern eine Bruttokaltmiete vereinbart worden ist, mit einer Erhöhungserklärung gemäß § 4 Abs. 2 MHG nur diejenigen Betriebskosten verlangt werden können, die seit dem letzten Mieterhöhungsverlangen gemäß § 2 MHG eingetreten sind. Die Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin begründet ihre Entscheidung damit, daß die Mieterhöhung gemäß § 2 MHG auf einer Vereinbarung der Parteien beruhe, wonach eine neue Bruttokaltmiete vereinbart sei, die die in diesem Zeitpunkt maßgeblichen Betriebskosten hat einschließen sollen. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg weist in der zitierten Entscheidung darauf hin, daß eine kumulativ vorgenommene Erhöhung der Bruttokaltmiete nach § 2 MHG zu einer doppelten Belastung des Mieters mit Betriebskosten führen könnte, wenn Mieterhöhungen nach § 2 MHG vor der Erhöhung nach § 4 MHG nicht berücksichtigt würden; demzufolge sei für die Mieterhöhung nach § 4 MHG nur die Differenz zwischen der eingetretenen Kostenerhöhung und den mit der bisherigen Miete abgegoltenen Betriebskosten maßgebend. Das Amtsgericht Neukölln begründet seine Entscheidung damit, daß für das Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG die ortsübliche Miete zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens maßgeblich sei, in die die bis dahin eingetretenen allgemeinen Mietsteigerungen, wozu auch die allgemein erhobenen Betriebskostenzuschläge gehörten, eingeflossen seien. Sternel folgt der genannten Rechtsprechung, begründet seine Auffassung jedoch nicht näher, sondern verweist ausschließlich auf die Entscheidungen des Landgerichts Berlin und des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg (vgl. Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rdn. 683). Dieselbe Ansicht wird ohne nähere Begründung von Schultz (in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., III A Rdn. 330, S. 542) und Frantzioch (in Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, Bd. 6, § 2 MHG, Anm. 5, S. 25) sowie Beuermann (in Mietenüberleitungsgesetz und Miethöhegesetz, 1. Aufl., S. 199, Rdn. 119) vertreten. Eine nähere Begründung für ihre Ansicht wird von diesen Autoren jedoch nicht gegeben.

Die vom Landgericht im Vorlagebeschluß vertretene Gegenansicht wird, soweit ersichtlich, in Literatur und Rechtsprechung nicht vertreten. Die vom Landgericht für seine Ansicht zitierten Autoren Barthelmess (vgl. Barthelmess, Wohnraumkündigungsschutzgesetz, Miethöhegesetz, Kommentar, 5. Aufl., § 1 MHG, Rdn. 16) und Voelskow (in Münchener Kommentar, 2. Aufl., § 2 MHG, Rdn. 10) weisen lediglich darauf hin, daß die Mieterhöhungsmöglichkeiten nach § 2 MHG bzw. § 4 MHG unabhängig voneinander jeweils nach den für sie maßgeblichen Voraussetzungen geltend gemacht werden können. Damit ist aber über den Bemessungszeitraum für Betriebskostenerhöhungen nach § 4 MHG nichts gesagt. Es kann somit davon ausgegangen werden, daß die gegenteilige, im Vorlagebeschluß vertretene Rechtsansicht des Landgerichts in den bisherigen Veröffentlichungen von niemandem geteilt wird.

Die vom Landgericht für seine gegenteilige Ansicht gegebene Begründung überzeugt nicht: Richtig ist lediglich, daß das Gesetz von sich aus keinen Hinweis auf den Bezugspunkt für Betriebskostenerhöhungen gibt, so daß dieser im Zweifel, sofern noch keine Mieterhöhungserklärung nach § 4 MHG abgegeben worden ist, der Beginn des Mietverhältnisses sein müßte, d. h. der Zeitpunkt, zu dem die sogenannte Inklusivmiete vereinbart worden ist. Im Extremfall könnte der Vermieter hiernach, sofern er bisher keine Mieterhöhungserklärungen wegen gestiegener Betriebskosten abgegeben hat, eine Mieterhöhung wegen über viele Jahre hinweg gestiegener Betriebskosten abgeben, obwohl während dieses Zeitraums mehrere Mieterhöhungen nach § 2 MHG auf der Grundlage von Vergleichsmieten stattgefunden haben, die die Betriebskosten enthalten. Die im Vorlagebeschluß vertretene Ansicht kann demzufolge dazu führen, daß die Steigerung von Betriebskosten mehrfach auf den Mieter abgewälzt wird, nämlich einerseits durch die Mieterhöhung nach § 2 MHG, andererseits durch die später erfolgende Mieterhöhung nach § 4 MHG.

Das hiergegen gerichtete Argument im Vorlagebeschluß des Landgerichts, wonach die sogenannte Kappungsgrenze eine derartige Doppelbelastung verhindere, ist nach Auffassung des Senats nicht begründet. Die Kappungsgrenze kann zwar den Mietanstieg aufgrund von Mieterhöhungen nach § 2 MHG erheblich einschränken, insbesondere in solchen Fällen, in denen die bisher gezahlte Miete im Verhältnis zur geforderten ortsüblichen Miete verhältnismäßig gering ist, wie der Ausgangsrechtsstreit zeigt. Dies muß aber nicht der Fall sein, denn wenn die bisherige Miete verhältnismäßig hoch ist, erscheint es genauso denkbar, daß die Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG die Kappungsgrenze gar nicht erreichen. Das Problem stellt sich daher unabhängig von der Kappungsgrenze, wobei es allerdings zutrifft, daß die Kappungsgrenze in einem nicht unerheblichen Teil der Fälle die aufgezeigte Doppelbelastung mit Betriebskostenerhöhungen durch Mietzinserhöhungen nach § 2 und § 4 MHG abmildern kann.

Soweit das Landgericht seine Ansicht damit begründet, daß die bisher herrschende Ansicht den Vermieter zu einer bestimmten Art und Weise des "Taktierens" bei Mietzinserhöhungen veranlassen könne, hält der Senat das Argument für nicht erheblich. Richtig ist zwar, daß unter Berücksichtigung der herrschenden Ansicht ein Vermieter, der eine höchstmögliche Miete erzielen will, sich veranlaßt sehen könnte, Mietzinserhöhungen gemäß § 4 MHG möglichst immer kurz vor dem Mietzinserhöhungsverlangen nach § 2 MHG vorzunehmen, um auf diese Weise einen möglichst großen Bemessungszeitraum und damit einen hohen Betrag bezüglich der gestiegenen Betriebskosten vorweisen zu können. Die Möglichkeit des derartigen "Taktierens" kann aber kein Argument gegen die Auffassung sein, daß Betriebskostenerhöhungen nach § 4 MHG sich bezüglich des Bemessungszeitraums nach der letzten Mietzinserhöhung gemäß § 2 MHG zu orientieren haben. Denn zu einem "Taktieren" ist ein Vermieter, der durch Mieterhöhungsverlangen möglichst viel herausholen will, bei den Möglichkeiten zur Mietzinserhöhung nach § 2 MHG und § 4 MHG ohnehin genötigt. So ist eine Mietzinserhöhung nach § 4 MHG praktisch jederzeit möglich, auch wenn nur eine Position der Betriebskosten gestiegen ist und anderweitig bisher bestehende Betriebskosten nicht abgesunken sind. Da es kaum vorkommt, daß Betriebskosten geringer werden, könnte der Vermieter jede einzelne Erhöhung eines Betriebskostenteils zum Anlaß nehmen, Mieterhöhungserklärungen gemäß § 4 MHG abzugeben, sofern er sich jedesmal der Mühe unterziehen will, dem Mieter vorzurechnen, inwieweit das Ansteigen der Betriebskosten den Mietzins erhöht.

Soweit das Landgericht in seinem Vorlagebeschluß aufgrund einer konkreten Berechnung darzulegen versucht, daß sich der Mietzins nach beiden Ansichten im Endergebnis um fast denselben Betrag erhöhen würde, ergäbe sich daraus eigentlich, daß die Rechtsfrage keine grundsätzliche Bedeutung hat, was die Vorlage unzulässig machen würde. Der Senat folgt der Argumentation des Landgerichts insoweit jedoch nicht, denn das Landgericht geht unzutreffend von gleichmäßig, kontinuierlich steigenden Betriebskosten aus, was nicht der Realität entspricht. Darüber hinaus ist das Berechnungsbeispiel anhand des Vorlagefalls daran orientiert, daß die Mieterhöhung durch die sogenannte Kappungsgrenze beschränkt wird, was - wie bereits dargelegt - bei einem höheren Betrag des bisherigen Mietzinses nicht der Fall sein muß.

Lange Zeit war es in der Rechtsprechung und in der Literatur strittig, ob eine allgemeine Mieterhöhung nach § 2 Miethöhegesetz eingetretene Betriebskostenerhöhungen "überholt" oder ob trotz einer durchgeführten Mieterhöhung nach § 2 MHG zusätzlich eine Betriebskostenerhöhung geltend gemacht werden kann. Das Kammergericht hat die Frage verneint.

Zur Verdeutlichung folgendes Beispiel: In der Zeit vom 1. Januar 1996 bis zum 31. Dezember 1997 sind Betriebskostensteigerungen bei einer Wohnung in Höhe von 20 DM eingetreten. Vereinbart war eine Bruttomiete von 1.000 DM. Der Vermieter hat diese Betriebskostenerhöhung zunächst nicht geltend gemacht. Im Oktober 1996 hat er statt dessen mit Hilfe des Mietspiegels eine Mieterhöhung nach § 2 MHG in Höhe von 300 DM zum 1. Januar 1997 geltend gemacht. Frage: Ist es möglich, durch eine Betriebskostenerhöhungserklärung nach § 4 Abs. 2 MHG im Dezember 1996 die gestiegenen Betriebskosten in Höhe von 20 DM zum 1. Januar 1997 ebenso weiterzugeben, so daß dann insgesamt 1.320 DM zu zahlen wären oder nicht?

Das Kammergericht hat diese Frage verneint und erklärt, eine Erhöhung des Mietzinses wegen gestiegener Betriebskosten sei in Fällen, wo eine allgemeine Mieterhöhung nach § 2 MHG vorausgegangen sei, nur insoweit gerechtfertigt, als "das Ansteigen der Betriebskosten nach dem Wirksamwerden dieser Mieterhöhung geltend gemacht wird". In unserem Beispielsfall könnten also nur Betriebskostenerhöhungen geltend gemacht werden, die ab dem 1. Januar 1997 entstehen.

Dem Aufbau des MHG würde es allerdings eher entsprechen, die Erhöhungsmöglichkeiten nach § 2 und § 4 MHG selbständig nebeneinander bestehen zu lassen. Der Rechtsentscheid ist dennoch im Ergebnis sicher vertretbar, wenn auch Rechtsprechung und Literatur vom Kammergericht nicht vollständig berücksichtigt worden sind. Schwer nachvollziehbar ist es schon, warum Voelskow in seiner Kommentierung zum Münchener Kommentar mit der 2. Auflage zitiert wird und nicht mit der schon längst vorliegenden 3. Auflage. Staudinger-Sonnenschein mit der 13. Auflage 1997 fehlt völlig; dessen Kommentierung in Rdn. 90 zu § 4 MHG stützt allerdings die Auffassung des Rechtsentscheids. Auch die Entscheidung der 65. Kammer des Landgerichts Berlin (WuM 1995, 717) mit mißverständlichem Leitsatz wird nicht erwähnt.

Das sind aber nur Randprobleme. Die eigentliche dem Rechtsentscheid zugrunde liegende Frage nach der Abgeltung oder Überholung von Betriebskostensteigerungen ist mit dem Rechtsentscheid geklärt.

Künftig muß also der Vermieter grundsätzlich zunächst die Betriebskostenerhöhungen durchführen, dann erst die allgemeine Mieterhöhung nach § 2 MHG. Die Betriebskostenerhöhung ist rechtsgestaltend und bedarf nicht der Zustimmung des Mieters.