Mieterhöhungserklärung, Form

Mieterhöhungserklärung, Form; Betriebskostenumlage; Mietpreisbindung, Altbau; Mieterhöhungserklärung; Betriebskostenerhöhung; Schneebeseitigungskosten; Reinigungsmittel; Lampe, Ersatz

1. Zu den Formerfordernissen einer Mieterhöhungserklärung nach § 18 I. BMG.

2. Zum Ansatz von Schneebeseitigungskosten.

3. Zu den Anforderungen an ordentliche Geschäftsführung beim Ansatz von Betriebskosten.

4. Die Kosten für Reinigungsmittel sind Betriebskosten, nicht dagegen die Anschaffungskosten für eine Lampe.

Die Mieterhöhungserklärung vom 11.12.1985 entspricht den gesetzlichen Formerfordernissen. Gemäß § 18 Abs. 1 Satz 2 des I. BMG ist eine Mieterhöhungserklärung nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Zulässigkeit der Mieterhöhung bezeichnet und die Berechnung mitgeteilt ist. Als "Grund für die Zulässigkeit der Mieterhöhung" braucht keinesfalls die genaue gesetzliche Bestimmung angeführt zu werden. Dies zu fordern würde eine deutliche Überspannung der Anforderungen an einen Vermieter bedeuten. Vielmehr genügt es insoweit ohne weiteres, daß der Vermieter den Grund in einer solchen Weise angibt, daß der Mieter erkennen kann, aufgrund welcher Tatsachen und welcher rechtlichen Grundlagen der Vermieter die Mieterhöhung geltend macht. Dabei brauchen die rechtlichen Grundlagen nur so bezeichnet zu sein, daß sie bestimmt und überprüft werden können. Eine genaue und detaillierte Anführung der gesetzlichen Bestimmungen verlangt das Gesetz insoweit nicht; dies würde auch eine weit übertriebene Anforderung an den Vermieter bedeuten. Hiervon ausgehend entspricht die Mieterhöhungserklärung vom 11.12.1985 ohne weiteres den gesetzlichen Anforderungen, da sie als Grund auf die rechtliche Zulässigkeit der Mieterhöhungen im Altbau zum 1.1.1986 verweist und darüber hinaus im einzelnen angibt, welche Beträge jeweils hinsichtlich der allgemeinen Grundmietenerhöhungen für die Jahre 1984, 1985 und 1986 sowie bezüglich des Wohnwertzuschlages geltend gemacht werden. Damit ist die Mieterhöhungserklärung sowohl in tatsächlicher wie auch in rechtlicher Hinsicht ausreichend begründet.

Weiterhin sind die Betriebskostenerhöhungen entgegen der Auffassung der Kl. zulässig. Für den preisgebundenen Altbauwohnraum dürfen gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 des XII. BMG die anfallenden Betriebskostenerhöhungen bei allen Betriebskosten im Sinne des § 27 der 2. BV auf die Mieter abgewälzt werden, soweit diese Betriebsmehrkosten bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Kostenerhöhungen für den Hauswart dürfen gemäß § 4 Abs. 1 Satz 3 des XII. BMG darüber hinaus nur insoweit geltend gemacht werden, als sie nach dem 31.12.1982 den nach den Verhältnissen vom 27.5.1982 aufzuwendenden Betrag übersteigen. Aufgrund dieser Bestimmung ist die Bekl. grundsätzlich berechtigt, die im Rahmen ordentlicher Geschäftsführung anfallenden Kostenerhöhungen bei allen Betriebskosten im Sinne des § 27 der 2. BV auf die Mieter umzulegen. Auch diesen Anforderungen entsprechen die Betriebskostenabrechnungen der Bekl.

Entgegen der Auffassung der Kl. handelt es sich bei den Schneebeseitigungskosten nicht um einen Neuansatz. Vielmehr oblag die Schneebeseitigung bisher dem Hauswart, der für seine gesamten, ihm vertraglich obliegenden Tätigkeiten eine entsprechende Vergütung erhalten hat. Damit enthielten die Betriebskosten auch bisher bereits die Kosten für die Schneebeseitigung. Daß die Bekl. die Tätigkeit des Hauswarts, nachdem sie diesen wegen seiner schlechten Leistungen gekündigt hat, auf zwei Unternehmen (Reinigung des Hauses und Schneebeseitigung) sowie auf eine Hilfskraft für den Schlüsseldienst verteilt hat, stellt keine Neueinführung von Betriebskosten dar. Vielmehr hat die Bekl. insoweit lediglich hinsichtlich der Bewirtschaftung ihres Hauses eine Umorganisation vorgenommen, die zu keinen neuen Betriebskostenansätzen geführt hat. Die infolge der Umorganisation hinsichtlich der Wartung und Unterhaltung des Hausgrundstücks entstehenden Betriebsmehrkosten entsprechen auch bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände ordentlicher Geschäftsführung und sind dementsprechend gemäß § 4 Abs. 1 Satz 1 des XII. BMG umlagefähig.

Der Vermieter ist keinesfalls gezwungen, das billigste oder eines der billigsten Unternehmen zu beauftragen, sondern kann sich für das ihm als geeignetsten erscheinende Unternehmen entscheiden, sofern und soweit sich die Kosten dafür im Rahmen des üblichen halten und nicht deutlich überhöht sind. Entgegen der Auffassung der Kl. gehören schließlich auch die Kosten für die Reinigungsmittel zu den Betriebskosten, da sie erforderlich sind, um die Reinigung überhaupt ausführen zu lassen. Daß diese Kosten nicht in den Arbeitskosten des Reinigungsunternehmens enthalten sind, sondern von diesem gesondert in Ansatz gebracht werden, ist nicht zu beanstanden. Würden die Kosten für die Reinigungsmittel dem Reinigungsunternehmen von der Bekl. nicht gesondert vergütet, wäre der Pauschalpreis für die Reinigung entsprechend höher. Welche vertraglichen Vereinbarungen ein Vermieter insoweit mit dem Reinigungsunternehmen trifft, ist im Rahmen einer angemessenen und ortsüblichen Gesamtvergütung seiner freien unternehmerischen Entscheidung überlassen. Die Grundsätze ordentlicher Geschäftsführung wären insoweit erst dann verletzt, wenn für die Reinigung insgesamt überhöhte Kosten aufgewendet würden. Entgegen der Auffassung der Kl. handelt es sich bei den Kosten für die Reinigungsmittel auch um Betriebskosten im Sinne des § 27 der 2. BV. Gemäß Ziffer 9 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der 2. BV gehören zu den Kosten der Hausreinigung die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteile. Die Reinigung erfordert aber nicht nur Arbeitsleistungen, sondern auch Reinigungsmittel, so daß die Kosten dafür selbstverständlich umlagefähig sind.

Dagegen beanstanden die Kl. dem Grunde nach zu recht, daß die Bekl. in die Betriebskostenabrechnung vom 5.12.1986 die Kosten für eine Lampe in Höhe von 4,30 DM aufgenommen hat. Hierbei handelt es sich weder um Kosten der Beleuchtung im Sinne von Ziffer 11 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der 2. BV, da insoweit nur die Kosten für den Strom umgelegt werden können. Die Kosten für eine Lampe sind auch keine sonstigen Betriebskosten im Sinne der Ziffer 17 der Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der 2. BV, da auch insoweit nur die Kosten für den Betrieb einer Anlage, jedoch nicht für die Neuanschaffung einer solchen Anlage oder eines Teils davon angesetzt werden dürfen.