Mieterhöhungserklärung durch Hausverwaltung ohne Offenlegung der Bevollmächtigung und ohne Benennung des Vermieters

Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen (§ 558 a Abs. 1 BGB) genügt es, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten (hier: die Hausverwaltung) aus den Umständen ergibt; einer ausdrücklichen Offenlegung der Vertretung und namentlichen Benennung des Vermieters bedarf es nicht.

1 Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung der Kl. in Berlin. Mit Schreiben vom 25. November 2011 verlangte die von der Kl. beauftragte Hausverwaltung von den Bekl. die Zustimmung zu einer Erhöhung der seit dem Jahr 2006 unveränderten Miete um 31,08 € auf 252,37 € und verwies zur Begründung auf den Berliner Mietspiegel. Sie teilte dabei nicht ausdrücklich mit, dass sie für die Kl. handelte. In dem Mieterhöhungsverlangen heißt es:

„Gemäß § 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zur Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen [...]. Wir bitten deshalb um Zustimmung [...]."

2 Dieses Schreiben erhielten die Bekl. zusammen mit einer von der Hausverwaltung erstellten Betriebskostenabrechnung vom 22. November 2011, in der sie bat, den Nachzahlungsbetrag auf das Konto der namentlich benannten Kl. zu überweisen. Die Bekl. sind der Auffassung, es liege kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vor, da aus dem Schreiben vom 25. November 2011 nicht hervorgehe, dass die Hausverwaltung im Namen der Kl. gehandelt habe.

3 Das Amtsgericht hat der auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung gerichteten Klage überwiegend stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung der Bekl. ist ohne Erfolg geblieben. Mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision erstreben die Bekl. die vollständige Abweisung der Klage.

4 Die Revision hat keinen Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht (LG Berlin, GE 2013, 691) hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

6 Das Amtsgericht habe die Bekl. zu Recht zur Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete auf 243,36 € verurteilt.

7 Im Falle der Abgabe einer Mieterhöhungserklärung durch eine Hausverwaltung im Rahmen eines Mietverhältnisses sei grundsätzlich davon auszugehen, dass die Erklärung zugunsten des Vermieters erfolge. Dies gelte jedenfalls dann, wenn mit der Erklärung einer Hausverwaltung zum Ausdruck gebracht werde, dass der Vermieter berechtigt sei, die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete zu verlangen und unstreitig die Hausverwaltung nicht Vermieterin sei. Denn es sei anerkannt, dass selbst bei einer Vermietung durch eine Hausverwaltung diese im Zweifel für den Eigentümer handele (KG, WM 1984, 254).

8 Vorliegend sei durch die Bezugnahme, dass „der Vermieter zur Erhöhung berechtigt" sei, hinreichend klar zum Ausdruck gekommen, dass keine Eigenerklärung, sondern eine Erklärung im Namen des Vermieters erfolgt sei, zumal mit Rücksicht auf die Erklärung vom 22. November 2011 die Bekl. gewusst hätten, dass die Hausverwaltung auch bereits zuvor eine Erklärung seitens der Kl. abgegeben habe. Aus der Formulierung am Ende des Schreibens „Wir bitten deshalb um Zustimmung ..." folge nichts Gegenteiliges. Ein besonderes Schutzbedürfnis des Mieters stehe dem nicht entgegen.

II. 9 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung stand, so dass die Revision zurückzuweisen ist.

10 Der Kl. steht gegen die Bekl. aus § 558 Abs. 1 BGB ein Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung auf der Grundlage des Mieterhöhungsverlangens der Hausverwaltung vom 25. November 2011 zu.

11 1. Zutreffend hat das Berufungsgericht angenommen, dass die Kl. durch das Schreiben ihrer Hausverwaltung vom 25. November 2011 ein wirksames Mieterhöhungsverlangen (§ 558 a Abs. 1 BGB) gestellt hat.

12 Gemäß § 164 Abs. 1 Satz 1 BGB wirkt eine Willenserklärung, die jemand innerhalb der ihm zustehenden Vertretungsmacht im Namen des Vertretenen abgibt, für und gegen den Vertretenen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt, oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgt (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB).

13 a) Allerdings wird in der mietrechtlichen Literatur und in der Rechtsprechung der Instanzgerichte teilweise die Auffassung vertreten, dass ein Mieterhöhungsverlangen, das durch einen Bevollmächtigten wie beispielsweise eine Hausverwaltung gestellt werde, nur wirksam sei, wenn die Stellvertretung ausdrücklich offen gelegt und der Vermieter darin namentlich benannt werde (LG Potsdam, GE 2013, 689 ff.; LG Berlin, GE 2013, 483; LG Berlin, GE 2011, 168; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 11. Aufl., Vor § 558 BGB, Rn. 43; MünchKommBGB/Artz, 6. Aufl., § 558 a BGB Rn. 12; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 558 a BGB Rn. 5; jurisPK-BGB/Heilmann, 6. Aufl., § 558 Rn. 10). Dies sei zum Schutz des Mieters gerechtfertigt, der in dem vom Gesetzgeber bewusst formalisiert gestalteten Mieterhöhungsverfahren Klarheit über den Erklärenden haben müsse (LG Berlin, GE 2013, 483). Nur so könne er binnen der Überlegungsfrist des § 558 b Abs. 2 Satz 1 BGB die Berechtigung des Erhöhungsverlangens prüfen (LG Potsdam, aaO. S. 691). Mit dem Auftreten als Hausverwaltung sei zudem ohne weitere Umstände auch ein Eigengeschäft vereinbar (LG Potsdam, aaO.; Staudinger/Emmerich, aaO.).

14 b) Diese Auffassung teilt der Senat nicht, weil sie mit der gesetzlichen Regelung in § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach auch ein konkludentes Handeln in fremdem Namen genügt, nicht vereinbar ist. Es besteht auch kein Anlass, in Abweichung hiervon aus Gründen des Mieterschutzes für das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 a BGB eine ausdrückliche Offenlegung der Vertretung zu fordern. Die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei einer Stellvertretung ist - wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft - durch eine Auslegung der Erklärung und der sie begleitenden Umstände gemäß § 164 Abs. 1 BGB gewährleistet. Gibt eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieterin ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, ist aus diesen Umständen - wie das Berufungsgericht zu Recht angenommen hat - regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handelt (LG Berlin, GE 1994, 1447; Schmidt-Futterer/Blank, aaO., Vor § 535 BGB Rn. 294; Erman/Maier-Reimer, BGB, 13. Aufl., § 164 Rn. 8; vgl. auch BGH, Urteil vom 8. Januar 2004 - VII ZR 12/03, NJW-RR 2004, 1017 unter II 2 a, zur Vergabe von Bauleistungen durch den Hausverwalter).

15 2. Zu Recht hat das Berufungsgericht im konkreten Fall angenommen, dass die Hausverwaltung das Mieterhöhungsverlangen nach den Umständen im Namen der Kl. gestellt hat (§ 164 Abs. 1 Satz 2 BGB). Rechtsfehler dieser Würdigung des Berufungsgerichts zeigt die Revision nicht auf. Insbesondere sind keine Umstände dafür ersichtlich, dass die Hausverwaltung aus der Sicht der Bekl. im eigenen Namen gehandelt hätte.

16 Die Bevollmächtigung der Hausverwaltung durch die Kl. steht zwischen den Parteien ebenso wenig in Streit wie die materielle Begründetheit des Mieterhöhungsbegehrens, soweit es in den Vorinstanzen Erfolg gehabt hat.

Anmerkung: Vgl. auch Entscheidung vom selben Tag in einer Parallelsache - VIII ZR 282/13 -.

Gibt der Hausverwalter eine Mieterhöhungserklärung ab, handelt er regelmäßig als Vertreter des Vermieters. Auch bei einem Mieterhöhungsverlangen genügt es nach Auffassung des BGH, wenn sich die Vertretung des Vermieters durch einen Bevollmächtigten – beispielsweise eine Hausverwaltung – aus den Umständen ergibt. Weder muss das Vertretungsverhältnis ausdrücklich offengelegt noch der Vermieter namentlich benannt werden. Der BGH bestätigt mit diesem Urteil eine Entscheidung des Landgerichts Berlin (GE 2013, 691) und verwirft damit gegenteilige Auffassungen wie beispielsweise die des Landgerichts Potsdam (GE 2013, 689).

Die von der Klägerin (Vermieterin) beauftragte Hausverwaltung verlangte von den Beklagten Zustimmung zu einer Mieterhöhung. Die Hausverwaltung teilte dabei nicht ausdrücklich mit, dass sie für die Klägerin handelte. Das Mieterhöhungsformular enthielt allerdings vorgedruckt den Hinweis, dass „der Vermieter berechtigt" sei, Zustimmung zur Mieterhöhung zu verlangen.

Dem Mieterhöhungsschreiben beigefügt war eine Betriebskostenabrechnung, die einen Nachzahlungsbetrag auswies; die Hausverwaltung bat darum, den Nachzahlungsbetrag auf das Konto der – nun – namentlich benannten Klägerin zu überweisen. Die Beklagten waren der Auffassung, es liege kein wirksames Mieterhöhungsverlangen vor, weil aus dem Schreiben nicht hervorgehe, dass die Hausverwaltung im Namen der Klägerin gehandelt habe. Das AG hatte der Zustimmungsklage überwiegend stattgegeben, die dagegen gerichtete Berufung der Beklagten blieb erfolglos, ebenso die Revision.

Der Bundesgerichtshof verwies auf § 164 Abs. 1 Satz 1 BGB. Danach wirkt eine Willenserklärung, die jemand im Rahmen seiner Vollmacht im Namen des Vertretenen abgibt, für und gegen den Vertretenen. Dabei macht es keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt, oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgt.

Zwar werde in der mietrechtlichen Literatur und Rechtsprechung teilweise die Auffassung vertreten, dass ein Mieterhöhungsverlangen durch eine bevollmächtigte Hausverwaltung nur wirksam sei, wenn die Stellvertretung ausdrücklich offengelegt und der Vermieter namentlich benannt werde, weil der Schutz des Mieters dies rechtfertige. Dieser Auffassung sei jedoch nicht zu folgen, weil sie mit der gesetzlichen Regelung in § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach auch ein konkludentes Handeln in fremdem Namen genüge, nicht vereinbar sei.

Gründe des Mieterschutzes rechtfertigten keine Abweichung. Die erforderliche Klarheit über den Vertragspartner bei einer Stellvertretung sei wie bei jedem anderen Rechtsgeschäft durch eine Auslegung der Erklärung und der sie begleitenden Umstände gewährleistet.

Gebe eine Hausverwaltung, die nicht selbst Vermieterin ist, im Rahmen eines Mietverhältnisses eine Erklärung gegenüber dem Mieter ab, sei diesen Umständen regelmäßig zu entnehmen, dass sie im Namen des Vermieters handele. Das ist deutlich.

Bei einem Mieterhöhungsverlangen wurde bisher überwiegend angenommen, dass der Hausverwalter die Vertretung offen legen muss (vgl. bspw. LG Berlin, GE 2013, 451 und im Übrigen die Rechtsprechungsübersicht von Kinne in GE 2011, 1592).

Dabei erweckte diese Rechtsprechung manchmal schon den Eindruck, dass unter Zuhilfenahme eines vermeintlichen Formalverstoßes kurzer Prozess gemacht werden sollte.

Wenn nicht der Sonderfall des vielfachen Eigentümerwechsels vorliegt, so dass der Mieter im Unklaren darüber ist, in wessen Namen die Erklärung eigentlich abgegeben werden soll (AG Charlottenburg, GE 2006, 61), handelt der Hausverwalter aber im Zweifel im Namen des jeweiligen Eigentümers/Vermieters. Dies gilt besonders dann, wenn auch der Mietvertrag schon durch den Hausverwalter als dessen Vertreter abgeschlossen wurde, und wenn in der Vergangenheit der Hausverwalter als Vertreter des Vermieters in Mietrechtsangelegenheiten aufgetreten oder in Anspruch genommen worden ist.

Auch bei einem Wechsel der Hausverwaltung gilt nichts anderes, denn darin liegt kein Wechsel der Vertragsparteien. Der Mieter kann allenfalls eine fehlende Bevollmächtigung (unverzüglich) nach § 174 BGB rügen; tut er das nicht, kann auch noch später eine Vollmacht vorgelegt werden. Nur wenn Unklarheiten über die Person des Vermieters bestehen, muss der Hausverwalter im Erhöhungsverlangen den Namen des Vertretenen angeben; dann reicht auch nicht eine Erklärung „im Namen des Eigentümers".

Für den Regelfall hat der BGH aber jetzt für Klarheit gesorgt. Auf diese Entscheidung kann man sich zukünftig berufen, auch wenn Hausverwaltungen gut daran tun, mehr zu tun, als der BGH jetzt fordert, mithin beispielsweise bei einem Formular, das die Angaben „Vermieter/Verwalter" enthält, das Wort „Vermieter" nicht zu streichen, sondern dessen Namen einzusetzen mit dem Zusatz „vertreten durch Hausverwaltung X". Das verbaut von vornherein den Instanzgerichten die Möglichkeit, eine Unklarheit über die Vertretung anzunehmen und kurzen Prozess über einen angeblichen Formalverstoß zu machen.